青島農(nóng)商行平度分行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀及風(fēng)控管理分析

吳寶惠

一、研究背景

2015年上半年，青島樓市商品住宅（包括普通住宅、別墅和公寓，不含政策性住房）共成交48706套，同比大漲36.20/0；成交面積為508.6萬(wàn)平米，同比大漲43.6%：成交均價(jià)為8496.8元/平，同比去年微漲1.8%。以2月春節(jié)作為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，成交呈現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)連創(chuàng)新高，五六月突破2014年最高水平。但是成交分化依舊明顯：主城區(qū)供需兩旺，規(guī)劃新區(qū)勢(shì)頭更猛，下屬縣市等反映平平。90-120平戶型表現(xiàn)踴躍，增速最快.70-90平依舊占據(jù)半壁江山，而小公寓和大別墅波動(dòng)不大。

雖然成交將較去年同期顯著上升，但青島房?jī)r(jià)卻延續(xù)了下降的勢(shì)頭，白去年5月以來(lái)，青島房?jī)r(jià)已經(jīng)從9800多元/平米下降到今年6月的8957元/平米，一年多的時(shí)間降了近千元/平米，這也是2010年12月青島房?jī)r(jià)沖上9000元/平米后首次跌到9000元/平米以下。2015年6月青島房?jī)r(jià)止跌反彈，這是青島房?jī)r(jià)連續(xù)下跌12個(gè)月以后首次迎來(lái)反彈。從市場(chǎng)具體表現(xiàn)來(lái)看，進(jìn)入6月份之后，青島開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏明顯加快，尤其是在6月底，近10余個(gè)樓盤集中推盤，而從各新推樓盤價(jià)格情況來(lái)看，新推樓盤依舊維持低價(jià)走量的策略，并且收效明顯。而一些老牌“熱銷盤”，價(jià)格相比較之前，都有所上升，雖然幅度并不是很大，但也影響了青島房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)。

二、我行房地產(chǎn)信貸變化情況

2015年6月末，我行投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款余額為101.13億元，較年初增加25.93億元，占上半年全行新增貸款的36.04%：6月末房地產(chǎn)貸款余額較年初增長(zhǎng)34.84%，增速大幅高于全行信貸平均增速。

2015年6月末我行房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注類貸款達(dá)到21.95億元，較年初增加4.27億元，增幅達(dá)到24.08%：不良類貸款達(dá)到7871萬(wàn)元，較年初增加2900萬(wàn)元，增幅達(dá)到58.35%：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款逾期合計(jì)達(dá)2.71億，較年初增加1.05億元，增幅達(dá)到63.25%；6月末我行房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注類和不良類貸款占全部房地產(chǎn)行業(yè)貸款的比重為22.49%，資產(chǎn)質(zhì)量下滑明顯。

另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年初至7月末，我行新增8家關(guān)注類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款11.31億元，我行房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的關(guān)注類和不良類貸款合計(jì)占比或遠(yuǎn)高于22.49%。在樓市整體有所好轉(zhuǎn)、部分企業(yè)現(xiàn)金流逐步改善的情況下，我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的資產(chǎn)質(zhì)量下滑速度加快，未來(lái)我行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量將持續(xù)承壓。

今年以來(lái)我行個(gè)人商用房和住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量有所下滑，2015年上半年新增逾期貸款合計(jì)達(dá)到2536.41萬(wàn)元，6月末逾期貸款余額較年初增長(zhǎng)42.75%，增速較快。新增逾期貸款主要集中于城陽(yáng)、黃島、萊西、即墨等市郊區(qū)域，其中商用房逾期所占比例有所提高。對(duì)于以按揭形式發(fā)放的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)性貸款，一旦客戶企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)金流斷裂，客戶個(gè)人房貸違約的概率和損失率遠(yuǎn)高于普通按揭貸款，其中的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

三、我行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

目前大型房企收入利潤(rùn)較為穩(wěn)定，通過(guò)擴(kuò)殷增發(fā)、發(fā)行債券、眾籌等方式直接融資占比明顯增大，對(duì)銀行的依賴度有所下降：而中小型房企大部分存在現(xiàn)金流緊張、債務(wù)壓力大、銷售資金用于其他在建項(xiàng)目投資或償還民間債務(wù)等情況。在樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束、市場(chǎng)逐步出清的大背景下，大型房企對(duì)具有一定區(qū)域優(yōu)勢(shì)的中小型房企的并購(gòu)重組大幕已經(jīng)開(kāi)啟，并預(yù)計(jì)將延續(xù)一段時(shí)間。在行業(yè)深度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，我行存量客戶中一些自身現(xiàn)金流緊張、又得不到大房企青睞、銷售遲遲不見(jiàn)好轉(zhuǎn)的中小型房企或?qū)⒂肋h(yuǎn)失去生存機(jī)會(huì)。有專業(yè)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)十年內(nèi)70%-80%的開(kāi)發(fā)商會(huì)倒閉，與此同時(shí)只有20%左右城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有希望。我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)樓盤多位于縣域郊區(qū)，資金、開(kāi)發(fā)、運(yùn)作能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，如果在此次市場(chǎng)出清中無(wú)法及時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回流，最終破產(chǎn)并成為壞賬的可能性極高。

相較于普通住宅的改善升級(jí)需求，青島目前商業(yè)地產(chǎn)基本屬于全面過(guò)剩，特別是在人口密度和經(jīng)濟(jì)活躍度不高的縣域郊區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀。除了部分超大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)直接融資降低融資成本外，其他開(kāi)發(fā)商的融資成本并未顯著下降、部分參與民間借貸程度仍較深。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、商業(yè)地產(chǎn)租售收益持續(xù)下降的大趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的持續(xù)性和穩(wěn)定性值得懷疑，特別是有回租、回購(gòu)條款的商業(yè)地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)商未來(lái)或?qū)⒚媾R較大的資金壓力，由于現(xiàn)金流枯竭導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)較大。

四、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制要求

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇的階段，因房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小、融資能力較弱，房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的個(gè)體差異性決定開(kāi)發(fā)商的還款能力和我行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量下滑、及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)控制在我行可承受的范圍內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)貸款提出如下風(fēng)險(xiǎn)控制要求：

（一）嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款

無(wú)論是新樓盤貸款、還是存量樓盤要求增加貸款金額，總行授信審批部均應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，除非是特別優(yōu)質(zhì)、地段特別好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住宅項(xiàng)目，原則上不建議新增貸款。

（二）落實(shí)存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理監(jiān)控

對(duì)于存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（包括以流動(dòng)資金貸款和建筑企業(yè)貸款發(fā)放的、實(shí)際用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款），各支行應(yīng)該逐一排查，摸清樓盤真實(shí)情況，包括建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、回款情況、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況、民間融資情況等，并按月向總行信貸管理部報(bào)備。

（三）加強(qiáng)存量房地產(chǎn)貸款的貸后管理

對(duì)于貸后管理中發(fā)現(xiàn)有銷售回款的，應(yīng)要求客戶更改還款計(jì)劃、及時(shí)予以歸還，防止銷售回款被挪用；對(duì)于建成多年銷售無(wú)起色的，即使尚未逾期或者不良，也應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)行資產(chǎn)重組，嚴(yán)格控制企業(yè)用信、降低企業(yè)融資壓力；對(duì)于實(shí)在難以白行處置的，應(yīng)與政府積極協(xié)商處置事宜，或者聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓，及時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)保全：對(duì)于項(xiàng)目在建但未來(lái)銷售前景不樂(lè)觀、周邊現(xiàn)有同類樓盤庫(kù)存大、去庫(kù)存慢的，建議暫緩客戶用信，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大：對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算明顯超過(guò)實(shí)際需求（如建安成本明顯超過(guò)本地平均水平的）、貸款額度明顯偏大的，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商深入溝通資金去向，及時(shí)收回過(guò)度授信用信部分資金；對(duì)于個(gè)人貸款中商用房抵押的、以及用住宅抵押但用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人消費(fèi)投資的，應(yīng)建立詳細(xì)客戶名單并加大貸后管理力度，積極進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和處置。