嚴控炒房下的安居挑戰(zhàn)

劉彥華

當下，我國的大多數(shù)人已經(jīng)不再會為溫飽而奔波，但仍有不少人在為住房而憂心?！胺孔〔怀础?，伴隨著深化住房制度改革的頂層設計的出臺，被新時代重新定義的安居夢正在向人們走來。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居?！?018年《政府工作報告》中關于住房保障的表述明晰精辟，擲地有聲。

“安居樂業(yè)”，住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題，關系千家萬戶切身利益，關系社會和諧穩(wěn)定發(fā)展大局。當下，我國的大多數(shù)人已經(jīng)不再會為溫飽而奔波，但仍有不少人在為住房而憂心?！胺孔〔怀础?，伴隨著深化住房制度改革的頂層設計的出臺，被新時代重新定義的安居夢正在向人們走來。

市場邏輯在重塑

2018年，中國的房地產真的變了。

“以前經(jīng)常說房地產的黃金時代結束了，其實這樣的說法不太準確，但這足以說明當下房地產市場的真實狀況。”資深房地產營銷策劃人劉強說，自從2016年國家提出“房子是用來住的而不是用來炒的”核心定位后，房地產市場的邏輯已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，“現(xiàn)在，只住不炒，調控目標從調房價轉向了促進住房回歸民生屬性上，信貸、土地供應、市場監(jiān)管等各種政策齊出手，后續(xù)還要建立長效機制，房企‘拍地蓋樓、快進快出的1.0版時代不再，大大小小各種房企都在經(jīng)歷痛苦的轉型”。

同樣感受到了市場變化的還有購房者，王濤便是其中之一。

價格遠低于市場價，買到了就等于賺到了，對于保障性住房而言，這句話曾經(jīng)是王濤堅信多年的“鐵律”，不過，2018年4月27日，王濤將其親手推翻。

目前王濤一家三口加上丈母娘四個人擠在回龍觀的一套一室一廳。經(jīng)濟適用房、兩限房、自住房，政府每推出一種保障性住房，王濤都會第一時間報名爭取，但幾年過去，好運始終沒有來臨。

今年，他參加了共有產權房的搖號，這次他看中的是昌平區(qū)綠海家園的兩居室。根據(jù)以往經(jīng)驗，他并沒有抱多大希望，“綠海家園共推出1677套房源，一居801套，兩居872套，三居4套，其中面向東城區(qū)和西城區(qū)符合條件的購房者共有665套，我搖到的選房序號是3000多號，根本沒戲”。

然而，意外驚喜，4月中旬他接到了遞補選房的電話通知，4月27日，在昌平朋博體育館選房現(xiàn)場，王濤一遍遍篩查房源列表，結果發(fā)現(xiàn)剩下的只有一居室，猶豫許久，他最終放棄了。

不過，王濤并不氣餒，“共有產權房不行，還有限價房?！彼嬖V記者，以往每次樓市調控，都提心吊膽，擔心房價越調越漲，不過，現(xiàn)在心態(tài)比較平和，因為他感覺這一次自己或許真的有望在北京安個家，“現(xiàn)在購房資格稀缺，買就買真正合意的。前年10月開始，北京幾乎所有住宅用地都是采取的限房價競地價的方式，今年肯定會有大批的限價房進入市場。還有機會”。

微觀的變化折射的其實是整個波瀾壯闊的大時代。新時代新定義，開啟中國住房新模式，每個人每個市場角色都在適應新的變化。

新時代新定義

在新時代，重新定義中國住房，及時且非常必要。

在房地產市場發(fā)展的進程中，在最初的計劃經(jīng)濟時期，國家和國有企業(yè)一直是住房投資、建設、分配和維護的主體，通過公有住房實物福利分配的方式滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。隨著經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人口的不斷增加，公房福利分配的弊端不斷顯現(xiàn)。1980年，中共中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》，在部分城市進行由企業(yè)、個人和政府各承擔房價三分之一、鼓勵職工自主購房試點工作。

經(jīng)過十多年的探索，上世紀90年代中期，中國住房制度改革市場化特征開始顯現(xiàn)，1994年，國務院發(fā)布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出將按照國家、企業(yè)和個人合理負擔的原則進行住房體制改革，將公房實物分配改為貨幣工資分配，建立面向中低收入的保障性住房和面對高收入家庭的商品房，至此，開始全面市場化改革。

1998年，中國房地產市場迎來標志性事件，中央宣布取消福利分房，全面開啟住宅商品化的時代。自此，人們發(fā)現(xiàn)房子除了可以居住以外，還可以用來投資，于是房產的投資投機逐利行為日盛，房價不斷高漲。尤其是2003年以后，房價似乎陷入了“越調越漲，越漲越調”的怪圈之中。

直到2016年，形勢開始改變。中央經(jīng)濟工作會議明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。

緊接著，黨的十九大報告提出，“加快建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！敝该髁诵聲r代深化住房制度改革的具體路徑。

“中國的住房制度，實際上就是房地產市場的游戲規(guī)則，不同的市場定位需要不同的市場規(guī)則與之相適應，住房制度也應該隨之發(fā)生變化?！敝袊鐣茖W院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、《房地產藍皮書》執(zhí)行主編王業(yè)強分析認為，第一，伴隨著2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房住不炒”，中國房地產市場的定位已經(jīng)發(fā)生變化;第二，房地產調控思路也發(fā)生了改變，由原來的“遏制房價過快上漲”轉向了更加注重風險防范和長效機制的建立;第三，市場發(fā)展趨勢出現(xiàn)明顯改變，從過去的房價普漲走向了區(qū)域市場明顯分化;第四，房地產市場調控的目標也發(fā)生了變化，更加注重住房的民生屬性，強調民生保障功能，強調全體人民住有所居。

在他看來，2018年將成為我國1998年房改之后又一個重大的住房制度改革年。

一場基于市場與民生的“自我革新”

在討論住房制度改革究竟應該怎么深化的問題之前，需要首先說明一個問題——這是一場基于市場與民生的“自我革新”。

近來，關于堅持“房住不炒”定位，深化住房制度改革，市場上出現(xiàn)了不同聲音。對于此種論調，多位接受《小康》·中國小康網(wǎng)記者采訪的專家學者對此都提出了自己的見解。

“住房是民生之要?！边@是近兩年各地政府官員和專家學者在談及住房問題時最常提及的一句話。

住房，對個人而言，是家，是依靠，是希望;對政府而言，是保障之本，是社會和諧之根基。它天然具備民生的底色。民生所指當是施政所向。中國社會科學院于5月14日上午舉行2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會。中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、《房地產藍皮書》顧問牛鳳瑞在會上發(fā)言時表示，作為一種社會政策，黨的十九大報告中，把住房制度放在了加強社會保障體系建設一節(jié)中，說明它是社會保障體系的組成部分，目的是讓全體人民住有所居。其中，住房保障是住房制度的一個關鍵環(huán)節(jié)，目的是讓貧困家庭、住不起房的家庭住有所居。不過，這并不意味著“要把我們的住房制度改回去”，在他看來，近二十多年來，中國居民住房條件大大改善是個不爭的事實，說明了我們住房制度改革的基本方向的正確性。

對于爭議，據(jù)牛鳳瑞分析，一個重要原因是人們將住房制度與房地產調控混為一談，“住房制度是社會政策，房地產調控是產業(yè)政策，兩者雖然有聯(lián)系，而且聯(lián)系密切，但它們的邏輯起點、基本原則、基本目標以及它的路徑是完全不同的?！彼麖娬{，房地產調控應該劃清行政調控與市場調節(jié)的邊界，要與市場規(guī)律相吻合。

“‘房住不炒的定位是我們對1998年住房制度改革的一個完善、一個糾偏的動作。當時改革的時候，我們其實對住房的保障功能也是非常重視，但隨著房地產市場的發(fā)展，它保障經(jīng)濟增長的功能被強化，而住房保障相對被弱化，所以現(xiàn)在提出‘房住不炒其實是一種完善?！蓖鯓I(yè)強在接受《小康》·中國小康網(wǎng)記者采訪時直言，市場化方向作為中國改革開放的基本原則、大方向，肯定是正確的，是需要堅持的，但具體到房地產市場，因為如今過度投資投機炒房給經(jīng)濟發(fā)展帶來了風險，所以我們需要強調“房住不炒”，強調住房的民生屬性，把房地產市場拉回正常軌道。

補短板，租購并舉

實行租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。

最初公房福利分配的時候，我國住房制度以“租”為主，但是后來隨著市場化改革，以“買”為主的格局逐漸形成。目前國家大力提倡“租購并舉”，發(fā)展租賃市場，有專家提醒，這并不是要走兩個極端，而是要改變“重交易輕租賃”的狀態(tài)。

租賃市場一直是我國房地產市場的一塊“短板”，有數(shù)據(jù)顯示，目前在北京、上海、深圳等流動人口比例較高的城市，租賃房屋占總房屋比例超20%，租賃人口占城市總人口比例超30%。另外，根據(jù)鏈家的研究，目前我國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金交易總額已超過1萬億元，預計到2030年，租賃人口近3億人，租金交易總額將達4.6萬億元。

但與巨大的市場空間不匹配的是，我國租房市場問題頗多。從供給角度看，租房房源主要由個人房源構成，因為信息不對稱，導致個人與中介、個人與房主、中介與房主之間容易出現(xiàn)糾紛，市場亂象頻出;從需求角度看，在教育、醫(yī)療等方面租房與購房所享受的待遇差異較大，一定程度上“壓制”了租房需求的進一步釋放。

2017年以來，住建部及各地政府陸續(xù)出臺了多項政策規(guī)范租房市場，鼓勵機構大力發(fā)展房屋租賃業(yè)務，探索實現(xiàn)租售同權。先是確定在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12座城市開展住房租賃試點。接著原國土資源部會同住建部公布第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。最新消息，2018年4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，首份住房租賃資產證券化文件落地，明確試點發(fā)行REITs（房地產信托投資基金）。

“特別是剛剛參加工作的年輕人，租房是不錯的選擇。”在思源地產副總經(jīng)理、首席分析師郭毅看來，租購并舉，大力發(fā)展租賃市場正好契合了這部分人的居住需求。不過，據(jù)她分析，要想實現(xiàn)租購并舉，在租賃領域還要做好幾大文章，一是增加租賃房源供給，給予稅收、金融等支持政策，鼓勵機構進入租賃市場，二是建立健全相關法律法規(guī)，保障租賃雙方權益，提高人們的“安全感”，三是要推出與租賃相關的配套措施，逐步使租房和購房在享受教育、醫(yī)療等基本公共服務方面獲得同等待遇。

清華大學法學院教授、國土資源部不動產登記專家委員會委員程嘯在接受《小康》·中國小康網(wǎng)記者采訪時，在肯定“租售同權”政策出臺的積極意義的同時，也表達了對租售同權能否真正實現(xiàn)的擔憂，“在政策層面上，租賃權不可能等于所有權。‘租售同權政策在中小城市更好落實。但對于北上廣深之類的大城市落實還是有難度，尤其是關于教育權。以學區(qū)房為例，學區(qū)房問題的根本原因在于教育資源供給的不平衡和不充分，并非‘租售同權政策能夠解決?！?/p>

關于發(fā)展租賃市場，中國人民大學漢青經(jīng)濟與金融高級研究院副院長陶然將關注焦點放在了加大供給上。在他看來，解決問題的關鍵性措施還是集體土地進入租賃市場。目前政府正在通過多種措施加大出租房供應，但是，“結果現(xiàn)在實際落實中各個地方演化成了地方政府拿自己的國有土地和開發(fā)商合作搞租賃項目。中國租賃市場的問題是要解決兩億農民工和他們留在農村里的家庭成員能夠在城市里定居的問題，而現(xiàn)在很多租賃方式完全不針對這些情況”。

加快長效機制建設

要想實現(xiàn)全體人民“住有所居”，既要政策手段適時出手，維持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，也需要房地產長效機制的建立。

土地供給制度是房地產長效機制的基礎。北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春分析認為，建立長效機制，首先要解決的問題就是土地的問題?！斑^去我們提的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，現(xiàn)在我們認為國家應該建立統(tǒng)一的土地市場，打破土地二元制度來供給土地，滿足城市需要的同時，也能滿足農村耕地保護、占補平衡的需要，滿足城市人口向農村流動、農村人口進入城市這樣一個城市化和鄉(xiāng)村振興的大的戰(zhàn)略需求?！碑斎?，建立統(tǒng)一土地市場，馮長春表示也要有約束，在他看來，可以利用空間規(guī)劃在約束條件下建立土地市場的流動、土地資源的流動和優(yōu)化配置。

“剎車式的短期調控效果雖然比較明顯，但不能夠長久為之。中國房地產市場長效機制亟待建立?！本徒㈤L效機制，王業(yè)強提出了四點建議：一是要摸清家底，準確把握調控長效機制的統(tǒng)一與差異，他建議在2020年第七次全國人口普查的同時推進全國城鄉(xiāng)房屋調查，以人房關系作為房地產調控的基準線，并且統(tǒng)一家庭自用住房和非家庭自用住房標準。二是穩(wěn)定市場預期，可以考慮將部分短期調控措施延伸為長效機制的一部分，通過短期調控的制度化、規(guī)范化，將其作為長效調控機制當中的熔斷機制，從而促進市場預期穩(wěn)定。三是稅收調節(jié)方面，提議開征“空置稅”調節(jié)住房持有行為。同時通過“空置稅”體現(xiàn)可持有但不可控制的導向，將稅收的對象鎖定為非家庭自用住房，提高市場租賃住房的供應。四是靈活調控，用好土地供給和金融信貸等政策工具彈性。在土地供給方面，以人口規(guī)模作為增加居住用地的依據(jù)，土地供給的思路從“以地控人”變成“地隨人供”的導向。在金融信貸等方面，可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟和房地產市場動態(tài)調整，多考慮靈活使用局部性的金融信貸政策調整工具。

另外，穩(wěn)妥的推進金融創(chuàng)新，健全相關法律法規(guī)制度等也是建立房地產長效機制的應有之義。

多位專家學者表示，未來中國的住房市場將呈現(xiàn)一種層次感，把市場的交給市場，需保障的交給政府，公共住房體系針對不同人群將提供廉租房、公租房、棚改房、經(jīng)濟適用房等不同類型的住宅與之相匹配，而私人住房范圍也將呈現(xiàn)租房與購房“兩條腿走路”的供給機制，兼顧公平與效率問題。

（本刊記者周疊瑤對本文亦有貢獻）