“巨頭時代”強者恒強

文青

【事件】

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2016年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜單，全國共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，其中恒大、萬科、碧桂園成功晉級3000億俱樂部。

報告顯示，2016年度的131家百億房企較2015年增加27家，銷售總額達到5.7萬億元，市場份額超過45%。值得注意的是，百億企業(yè)的發(fā)展格局也發(fā)生了較大變化，131家百億房企的銷售額分布明顯分為五個陣營，即3000億以上的超級陣營、1000-3000億元的第一陣營、500-1000億元的第二陣營、300-500億元第三陣營、100-300億元的第四陣營，企業(yè)數(shù)量分別為3家、9家、13家、29家和77家。

【述評】

2016年全年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷半年的政策利好效應，帶動規(guī)模性房企的全年業(yè)績普遍增長。中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，有3家企業(yè)的銷售金額超過3000億元，12家企業(yè)的銷售金額超過1000億元，占整體市場份額的10%。

對比往昔，地產(chǎn)TOP10的座次已然改變，行業(yè)洗牌如此之快，如逆水行舟不進則退。曾經(jīng)，行業(yè)首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當年全年銷售金額是1081.6億元。時過境遷，2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。

2017年的“成績單”并不令人意外。2016年前三季度，國內信貸寬松、去庫存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房價加速上漲成為必然結果。而房企，則借機壯大規(guī)模，利用充盈的銷售金額尋求擴充實力的經(jīng)營路徑。

于是，土地市場陷入癲狂狀態(tài)，“地王”從一二線城市蔓延到二三線城市?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國300城土地市場成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國300城經(jīng)營性用地成交金額為19769億元，增幅達23%。熱點城市高總價、高地價、高溢價率的“三高地塊”頻出，“地王”紀錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。

開弓難有回頭箭，已經(jīng)擠上了霸主之爭的擂臺，就只能硬著頭皮往下走。有內部人士透露，在去年大量填補庫存的基礎上，2017年勢必爭取更高銷售目標，個別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標。于是，以并購為代表的擴張方式被廣為推行。

在過去2016年，以并購為主的外延式增長已經(jīng)成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長路徑，它能破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購與資本市場結合得更加緊密，是“大象和大象的游戲”，并有望改寫行業(yè)格局。

綜上所述，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)經(jīng)過了粗放型增長階段，2017年將是開發(fā)商快速布局和加速整合時期，將成為行業(yè)的分水嶺，此后房地產(chǎn)行業(yè)將進入“巨頭時代”，未來行業(yè)集中度將快速提升，強者恒強將會成為主流發(fā)展態(tài)勢。