安居夢(mèng)，何時(shí)能圓？

邱彥昌

現(xiàn)時(shí)的中國(guó)，再?zèng)]有一種商品能夠像房子一樣牽動(dòng)人心。它承載的已經(jīng)不是一個(gè)居住的空間，而是一種生活狀態(tài)，一種夢(mèng)想，甚至是一種追求。

“98房改”以來(lái)，老百姓的安居夢(mèng)在企盼與失望的焦慮中煎熬了20年。

電視劇《蝸居》里眾多看似光鮮亮麗的城市白領(lǐng)為了一套房子而完全改變了自己的人生，激起了無(wú)數(shù)觀眾的共鳴，主人公一句“工資的上漲永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲”的感慨更是道出人們的心聲。

白領(lǐng)尚且如此，普通人的境遇就更可想而知了。據(jù)報(bào)道，北京有個(gè)大齡未婚男青年為了住上經(jīng)濟(jì)適用房，2008年開(kāi)始申請(qǐng)至今多次放棄加薪機(jī)會(huì)，連找女朋友都要“限薪”，生怕經(jīng)適房輪候資格被取消。最后他忍無(wú)可忍把政府告上法庭，希望給他一個(gè)“5年都還沒(méi)輪到”的說(shuō)法。不出所料，他敗訴了。痛定思痛，他終于接受了加薪，轉(zhuǎn)而申請(qǐng)兩限房（限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品房），當(dāng)然還得排隊(duì)，猴年馬月根本說(shuō)不準(zhǔn)。這則新聞令人五味雜陳。

安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏。理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨感。

安居夢(mèng)，何時(shí)能圓？

困局

房子不僅可以用來(lái)住，還可以用來(lái)炒。這一發(fā)明，改變了房市的游戲規(guī)則，也改變了人們的命運(yùn)。

曾幾何時(shí)，溫州炒房團(tuán)整棟買(mǎi)樓，囤積居奇，令人咋舌;山西煤老板出手闊綽，買(mǎi)房不問(wèn)價(jià)，讓人瞠目;浩浩蕩蕩的炒房大軍，從沿海炒到內(nèi)地，從一、二線(xiàn)城市炒到三、四線(xiàn)城市，所到之處，攻城掠地，所向披靡，引領(lǐng)房市一輪輪潮流。

于是乎，中國(guó)房市陷入越調(diào)控房?jī)r(jià)越飆升的怪圈。資料顯示，1987-2017年我國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)年均漲幅11%。

畸形的房?jī)r(jià)，造就了無(wú)數(shù)個(gè)富翁，同時(shí)也造就了無(wú)數(shù)個(gè)“負(fù)翁”。網(wǎng)友戲言：攀比心理落入套，明知是套還要鉆，舉家之力湊首付，月供壓力不堪言，生活質(zhì)量直線(xiàn)降，房奴即刻成“負(fù)翁”。一把辛酸淚，與誰(shuí)去訴說(shuō)？

最無(wú)奈的當(dāng)屬那些既無(wú)本錢(qián)做房奴又沒(méi)資格住進(jìn)保障房的“夾心層”，縱有廣廈千萬(wàn)間，也只能“望穿他盈盈秋水，蹙損他淡淡春山”了。

這種旱澇不均的社會(huì)景觀，斯文點(diǎn)講是“月子彎彎照九州，幾家歡樂(lè)幾家愁，幾家炒房致了富，幾家愁房白了頭?！蓖ㄋc(diǎn)說(shuō)是“越熱越出汗，越冷越打顫?！北饍芍靥?！

“中國(guó)的房?jī)r(jià)無(wú)解嗎？”這個(gè)問(wèn)題本身就有點(diǎn)含糊，因?yàn)椴皇菬o(wú)解，是大家期望的解各不相同。有人希望房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，這一般是手上有幾套房的的炒房客;有人希望房?jī)r(jià)暴跌，這一般是憤世嫉俗者;而政府最希望的是控制房?jī)r(jià)不漲不跌，或者小幅波動(dòng)。所以哪一個(gè)是解？只有大家期望都一致了，才會(huì)去找解決問(wèn)題的方法。

“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)?！绷?xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中對(duì)人民的這番深情表白和對(duì)中國(guó)未來(lái)的莊嚴(yán)承諾，讓陷入住房之困的老百姓燃起了對(duì)未來(lái)的希望。

破局

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”十九大報(bào)告?zhèn)鬟f出新時(shí)代的國(guó)家信念：讓全體人民住有所居。這意味著房地產(chǎn)政策的突破，住房民生屬性的回歸。

去年底召開(kāi)的中共中央政治局工作會(huì)議將“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”列為2018年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，并強(qiáng)調(diào)要“力爭(zhēng)取得明顯成效”。這意味著住房制度再次拉開(kāi)了改革的帷幕，我國(guó)在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐 。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，“98房改”在打破舊制度方面做的比較好，但在建立新制度方面還有待完善，所以這次中央提出來(lái)要加快住房制度改革，其實(shí)就是破舊立新。建立完善的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，將是我們加快住房體制改革的方向。

在顧云昌看來(lái)，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)比住房制度更重要，不僅要求住房制度改革要深化，還要與住房供給、租房需求密切相關(guān)?！耙虢㈤L(zhǎng)效機(jī)制，就需要發(fā)揮1+3的功效，1代表住房制度，3代表財(cái)稅制度、經(jīng)營(yíng)制度和土地制度，只有從這4個(gè)方面著手才能夠真正建立起長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

對(duì)于2018年將會(huì)出臺(tái)哪些新舉措，顧云昌認(rèn)為，可能會(huì)在集體用地、租賃市場(chǎng)發(fā)展、住房法、產(chǎn)權(quán)住房方面有些新措施?！敖⒅贫?，并用法律規(guī)范起來(lái)，將是2018年乃至今后幾年發(fā)展的主要任務(wù)?！?/p>

如果說(shuō)“98房改”是為政府和企業(yè)減負(fù)，那么，這次房改則是為大眾減負(fù)，讓老百姓有個(gè)“對(duì)美好生活向往”的居住空間。住有所居顛覆了居者有其屋的傳統(tǒng)觀念，租購(gòu)并舉顛覆了住房市場(chǎng)的現(xiàn)有格局。租房不再是權(quán)宜之計(jì)，而是權(quán)益大計(jì)，這將成為人們的理性共識(shí)。普通人的安居夢(mèng)變得清晰起來(lái)。

熱詞

——多主體供給。以后房子不僅僅是開(kāi)發(fā)商要建，各個(gè)社會(huì)主體都有責(zé)任供應(yīng)。品牌房企、中小型地方房企等提供商品住房供給;地方政府提供保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等供給;開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房、商業(yè)工業(yè)存量房持有方、國(guó)有企業(yè)、個(gè)人及相關(guān)機(jī)構(gòu)提供住房供給。社會(huì)上的各個(gè)主體都要參與供給，只是重點(diǎn)不同罷了。

——多渠道保障。商品住房、安居住房、保障住房;產(chǎn)權(quán)型住房、共有產(chǎn)權(quán)型住房、租賃型住房等，一個(gè)都不能少。

另外，土地渠道支持，鼓勵(lì)國(guó)企將閑置土地自建自住房、租賃用地從國(guó)有用地，集體用地進(jìn)行保障。金融渠道支持，要充分利用社會(huì)資金，拓寬企業(yè)融資渠道;根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行金融創(chuàng)新，支持租賃行業(yè)發(fā)展。總之，從土地到資金，一切都要為之保駕護(hù)航。

——租購(gòu)并舉。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。十九大改變了以往“購(gòu)租并舉”的說(shuō)法，“租購(gòu)并舉”的表述更加突出了發(fā)展住房租賃在整體住房制度中的作用。今后，租賃將變成住房供應(yīng)的主角，而不是一個(gè)完全的配角。

——租購(gòu)?fù)瑱?quán)。2017年7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》出臺(tái)，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國(guó)地方政府的正式文件中。

“購(gòu)租同權(quán)進(jìn)入政策層面，對(duì)中國(guó)未來(lái)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響，長(zhǎng)效機(jī)制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不再支持房?jī)r(jià)的繼續(xù)快速上漲?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出。

——先租后買(mǎi)。2017年8月10日，北京市完成了對(duì)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）的意見(jiàn)征求，其中，有群眾認(rèn)為單身家庭需“年滿(mǎn)30周歲”的申請(qǐng)條件過(guò)于嚴(yán)苛。為此，北京市住建委提出，不滿(mǎn)30周歲單身家庭可“先租后買(mǎi)”，形成梯度消費(fèi)，并將制定支持政策，引導(dǎo)單身青年通過(guò)租房方式解決住房困難問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)有效銜接。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波將梯度消費(fèi)模式通俗化理解為“有多大能力，辦多大事”。他說(shuō)，“先租后買(mǎi)”針對(duì)剛步入社會(huì)的年輕人就是先租房，有能力了再買(mǎi)房;針對(duì)改善型需求就是先改善型租房再改善型買(mǎi)房。從居住者角度來(lái)看，租房和買(mǎi)房的保障是趨同的。

——共有產(chǎn)權(quán)。2017年4月，住建部、國(guó)土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。

數(shù)月后，廣東在《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020年）》中提出，推動(dòng)建立涵蓋共有產(chǎn)權(quán)住房、限價(jià)商品房等方面的住房保障體系。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)共有“降低了個(gè)人購(gòu)房成本，有利于滿(mǎn)足無(wú)房家庭住房剛需，進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)。”

——長(zhǎng)效機(jī)制。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

發(fā)力

2017年是房地產(chǎn)發(fā)展史上轉(zhuǎn)折性的一年。房住不炒、租購(gòu)并舉成為深入人心的政策和市場(chǎng)方向。“租購(gòu)并舉”已經(jīng)從表述變?yōu)樾袆?dòng)，由“將來(lái)時(shí)”變?yōu)椤斑M(jìn)行時(shí)”，并正在開(kāi)始發(fā)力。

2017年7月底，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)?！敖ㄔO(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”就是其中一項(xiàng)措施，并劃定12個(gè)試點(diǎn)城市。5個(gè)多月來(lái)，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出前所未有的火熱景象。

各地政府主導(dǎo)的住房租賃平臺(tái)相繼亮相。如廣州智慧陽(yáng)光租賃平臺(tái)、成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、武漢房管局聯(lián)合中國(guó)建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)……在12個(gè)試點(diǎn)城市中，有4個(gè)城市（廣州、深圳、佛山、肇慶）在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康表示，未來(lái)由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺(tái)，將與住房交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對(duì)接共享，實(shí)現(xiàn)放盤(pán)—交易—備案—評(píng)價(jià)—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務(wù)，嚴(yán)把房源真實(shí)關(guān)，并逐步將各類(lèi)城中村租賃住房納入平臺(tái)統(tǒng)一管理。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，建設(shè)政府住房租賃平臺(tái)，為機(jī)構(gòu)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；淖赓U經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了基礎(chǔ)，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機(jī)，比如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、房屋裝修、電商提供的所有生活服務(wù)（租客休閑娛樂(lè)、快遞服務(wù)）等。

在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的過(guò)程中，各大房企聞風(fēng)而動(dòng)，大舉進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，目前，全國(guó)排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有三成涉足長(zhǎng)租公寓。

2017年12月20日，碧桂園正式對(duì)外發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，計(jì)劃在3年內(nèi)建設(shè)100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，其中40萬(wàn)套自主開(kāi)發(fā)，60萬(wàn)套靠創(chuàng)新模式拓展。

據(jù)了解，碧桂園推出的長(zhǎng)租公寓分為22平方米、28平方米和38平方米3種戶(hù)型。全國(guó)政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示：“年輕人可以在長(zhǎng)租公寓中找到與自己需求對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，比較順利地解決自己的職業(yè)生涯初期的居住問(wèn)題。今后收入上升了，買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房或者是直接購(gòu)買(mǎi)商品房。這是多元化的選擇?！?/p>

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌強(qiáng)調(diào)，碧桂園做長(zhǎng)租并不是轉(zhuǎn)型，而是傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)性深化及多元化發(fā)展，使其為主營(yíng)業(yè)務(wù)服務(wù)、為地產(chǎn)板塊增值。他透露，碧桂園已圍繞一線(xiàn)城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設(shè)立了長(zhǎng)租事業(yè)部。

雖然進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)比萬(wàn)科、龍湖等房企稍晚，但碧桂園提出了“長(zhǎng)租城市”戰(zhàn)略，彰顯其雄心。

“碧桂園是前十強(qiáng)房企里唯一一家產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的企業(yè)”。莫斌表示，碧桂園將利用其造城優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，后發(fā)先至。他透露，碧桂園要做長(zhǎng)租城市，在一個(gè)地方一建就是十幾二十萬(wàn)套，那么可能幾個(gè)城市就是100萬(wàn)套。碧桂園計(jì)劃圍繞一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比較高的地方，和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民一起把建設(shè)用地來(lái)做租賃，農(nóng)民入股，他們也有資金收益;另一方面，和政府配合好，把周邊配套做好，真正滿(mǎn)足美好生活的居住需求。

因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)對(duì)資金占用比較大，作為龍頭房企，碧桂園獲得了諸多金融機(jī)構(gòu)的支持。這也被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看作碧桂園的重要優(yōu)勢(shì)之一。

“碧桂園這樣的大企業(yè)一年幾千億的銷(xiāo)售，拿一部分做租賃，除了社會(huì)責(zé)任以外，也是因?yàn)榉科竽壳昂妥赓?gòu)并舉的政策關(guān)聯(lián)性在于租賃市場(chǎng)，仍然有利可圖。企業(yè)如果不講利潤(rùn)，不講回報(bào)，就不是企業(yè)了?！苯ㄐ袕V東省分行行長(zhǎng)劉軍表示。

結(jié)語(yǔ)

真正使住房困難群眾受益，才能讓他們的安居夢(mèng)成真。

習(xí)近平指出，“總有一部分群眾由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難，政府必須‘補(bǔ)好位，為困難群眾提供基本住房保障?！薄氨Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)是一件利國(guó)利民的大好事，但要把這件好事辦好、真正使需要幫助的住房困難群眾受益，就必須加強(qiáng)管理，在準(zhǔn)入、使用、退出等方面建立規(guī)范機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公共資源公平善用。要堅(jiān)持公平分配，使該保障的群眾真正受益。要對(duì)非法占有保障性住房行為進(jìn)行有效治理，同時(shí)要從制度上堵塞漏洞、加以防范。對(duì)非法占有保障性住房的，要依法依規(guī)懲處。”

針對(duì)保障房存在尋租空間的問(wèn)題，住建部政策研究中心研究員秦虹提出，保障房分配需要精細(xì)化管理。她建議，保障房如果賣(mài)給個(gè)人，那么應(yīng)該不允許交易，也不允許繼承，不住了就還給國(guó)家。低收入者也不應(yīng)該通過(guò)保障房的升值獲利。同時(shí)，她也關(guān)心保障房的建設(shè)資金問(wèn)題。她表示，應(yīng)進(jìn)一步拓寬保障房資金來(lái)源，其中企業(yè)和社會(huì)資本參與是目前探索的主要方向。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院教授劉洪玉提出應(yīng)建立保障房的退出機(jī)制，一方面擴(kuò)大保障房的覆蓋面，另一方面建立保障房的退出機(jī)制——通過(guò)監(jiān)督機(jī)構(gòu)、社會(huì)信用體系以及法律法規(guī)等方式杜絕不符合標(biāo)準(zhǔn)者繼續(xù)占用保障房的現(xiàn)象。

沿著這個(gè)方向走，安居夢(mèng)離普通人不再遙遠(yuǎn)。