溫州市域鐵路交通引導(dǎo)發(fā)展（TOD）模式應(yīng)用研究

杜運國 盧生安

（溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)有限公司，325000，溫州∥第一作者，教授級高級工程師）

1 項目概況

1.1 市域鐵路概況

市域鐵路，又稱市郊鐵路，是指在城市行政管轄區(qū)域或城市功能屬性一致的都市圈內(nèi)，連接中心城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)或組團(tuán)的大容量、公交化快速軌道交通系統(tǒng)。溫州市域鐵路是全國第一條系統(tǒng)制式創(chuàng)新的軌道交通項目，已列入“十二五”國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)示范工程。溫州市域鐵路的發(fā)展理念就是軌道交通和新型城鎮(zhèn)化的充分融合發(fā)展，即交通引導(dǎo)發(fā)展（Transit-Oriented Development，簡為 TOD）模式。

溫州市域軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃了3條市域鐵路（S線），近期修建 S1、S2、S3的一期工程（見圖 1）。其中，S1線一期工程線路總長54.957 km，東西向橫貫溫州市區(qū)，途經(jīng)甌海、鹿城、龍灣、甌江口與洞頭區(qū)，服務(wù)溫州鐵路南站、龍灣機場綜合交通樞紐。

1.2 溫州市城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀

溫州民營經(jīng)濟發(fā)達(dá)，核心城區(qū)雖面積不大，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)星羅棋布，呈組團(tuán)式布局。市域鐵路S1線自西向東橫貫整個溫州市域，途經(jīng)甌海區(qū)、鹿城區(qū)、龍灣區(qū)和甌江口新區(qū)。整體來看，鹿城、龍灣西片段城鎮(zhèn)化水平高，產(chǎn)業(yè)集聚強，工業(yè)企業(yè)及物流用地相對較為集中，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，城鎮(zhèn)化率高，今后發(fā)展以有機更新為主；東西兩端的甌海西片、龍灣東片以及甌江口新區(qū)段尚處于大開發(fā)大建設(shè)階段，城鎮(zhèn)化水平低，行政村分布較為雜亂，配套基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，具有較大的開發(fā)空間和發(fā)展?jié)摿?，是新型城?zhèn)化建設(shè)的重點。

2TOD模式應(yīng)用

2.1 總體規(guī)劃和布局

TOD作為“新城市主義”的代表思想和開發(fā)模式，是以公共交通為引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化建設(shè)模式。強調(diào)在公共交通引導(dǎo)下，綜合開發(fā)沿線土地，統(tǒng)一規(guī)劃辦公、商業(yè)、居住、娛樂、休閑等設(shè)施，使各項功能融合互動，以滿足人們工作、生活等需求。分析哥本哈根、多摩田園都市、香港日出康城和沙田新市鎮(zhèn)等國內(nèi)外經(jīng)典TOD案例，可歸納為四個方面：一是整合城市空間，促進(jìn)全域發(fā)展；二是同步完善接駁系統(tǒng)，提升城市運行效率；三是綜合使用土地，提高土地使用效率；四是注重配套設(shè)施建設(shè)，提升居民幸福指數(shù)。根據(jù)本市城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點，溫州市提出了通過市域鐵路建立城市框架、增強城市實力、美化城市環(huán)境的TOD發(fā)展思路。結(jié)合軌道交通＋新型城鎮(zhèn)化理念，做好軌道交通沿線站點的規(guī)劃設(shè)計和土地利用，按照一站一景理念，精心謀劃一批特色小鎮(zhèn)，構(gòu)筑一軸拓展、N區(qū)融合、多點支撐的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展格局（見圖 2）。

圖1 溫州市域軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃示意圖

2.2 模式應(yīng)用

2.2.1城市型TOD——溫州站

（1）環(huán)境現(xiàn)狀。軌道交通溫州站位于鐵路溫州站南邊，為S1線與S3線換乘站，是交通樞紐型站點，占地面積約0.92 km2。該區(qū)域功能混雜，周邊的商圈范圍內(nèi)分布著批發(fā)市場、零售商場和大型商場，但布局分散；城市區(qū)位優(yōu)越，但因鐵路阻隔，路南區(qū)域仍為農(nóng)村，發(fā)展嚴(yán)重滯后。

（2）業(yè)態(tài)定位。溫州站開發(fā)建設(shè)以軌道交通為依托，以商業(yè)集群和商務(wù)辦公集群為核心功能，輔以中央居住集群和星際酒店集群為衍生功能，帶動都市區(qū)南片打造溫州金融CBD（中央商務(wù)區(qū)）、總部經(jīng)濟集聚區(qū)和浙商文化聚集平臺，并成為溫州市高品質(zhì)商業(yè)、商務(wù)精華和時尚消費的前沿，形成城市發(fā)展的新地標(biāo)?？傊?，要將該區(qū)域打造成為溫州市新的副中心（第三極)。

圖2 S1沿線城市建設(shè)總體發(fā)展格局

（3）TOD模式建設(shè)方案。本案結(jié)合站點規(guī)劃設(shè)計，考慮西面商業(yè)地塊和居民區(qū)，將片區(qū)分為核心發(fā)展區(qū)、居住主導(dǎo)區(qū)和功能提升區(qū)三個部分（見圖3）。核心發(fā)展區(qū)為車站200 m范圍內(nèi)，以開發(fā)現(xiàn)代化購物中心、高檔寫字樓、中高檔酒店以及部分高檔住宅等為主，打造溫州商業(yè)品質(zhì)與品位的高端消費區(qū)。功能提升區(qū)為車站200～500 m范圍內(nèi)，發(fā)展以社交、會議、辦公等為主的常住型、差旅會議型商務(wù)酒店和以休閑居住、客臥家庭布局等為主的主題型、度假型、經(jīng)濟型酒店。居住主導(dǎo)區(qū)為車站500～1 000 m范圍，以開發(fā)SOHO主題公寓、服務(wù)式主題公寓、商業(yè)住宅為主，發(fā)展服務(wù)于城市白領(lǐng)階層、SOHO一族、時尚人群等為主的SOHO主題公寓和服務(wù)式主題公寓，輔以發(fā)展高端精裝公寓和適量的商業(yè)設(shè)施及乙級寫字樓。

圖3 溫州站TOD開發(fā)功能布局圖

（4）效益分析。在TOD理念引導(dǎo)下，以溫州站綜合交通樞紐站為核心，充分利用片區(qū)土地資源，著力打造集商住、辦公、娛樂、休閑、交通為一體的溫州新中心。一期規(guī)劃1.31 km2，其土地價格現(xiàn)已從9 000元/m2（600萬元/畝）漲到29 999元/m2（2 000萬元/畝），土地價值凈增300億元。同時，鐵路兩側(cè)均衡發(fā)展，土地資源將得到充分利用，不但實現(xiàn)了舊城改造退二進(jìn)三，而且將打造成溫州最具魅力的商住綜合區(qū)。

2.2.2社區(qū)型TOD——瑤溪特色小鎮(zhèn)

（1）環(huán)境現(xiàn)狀。軌道交通瑤溪北站位于溫強路與規(guī)劃中的溫州大道交叉口，為中心型站點，占地面積約0.98 km2。規(guī)劃片區(qū)位于大羅山腳下，靠近瑤溪風(fēng)景名勝區(qū)，北側(cè)緊鄰金溫鐵路，東側(cè)為大面積農(nóng)田，西側(cè)為茅永路，緊鄰底嶺下村，周邊空曠，水塘較多。

（2）業(yè)態(tài)定位。本基地新一輪城鎮(zhèn)規(guī)劃定位為龍灣城市副中心，與瑤溪風(fēng)景區(qū)毗鄰，一軸兩節(jié)點，連接龍灣與市區(qū)；納入科技城總體布局，規(guī)劃建設(shè)小型軌道站點綜合體，融合商業(yè)、辦公、居住等多種復(fù)合功能作為其子項目并聯(lián)合溫州高新園區(qū)管委會共同開發(fā)，重點引導(dǎo)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、品質(zhì)居住等業(yè)態(tài)，努力打造產(chǎn)城融合的“瑤北TOD創(chuàng)智特色小鎮(zhèn)”。

（3）TOD模式建設(shè)方案。依托該片區(qū)在大羅山的山腳下及目前還未開發(fā)的地貌，片區(qū)又靠近瑤溪風(fēng)景名勝區(qū)，其作為CBD的居住服務(wù)、生活服務(wù)的城市社區(qū)是較好的發(fā)展方向（見圖4）。核心開發(fā)區(qū)為站點200 m范圍內(nèi)，以開發(fā)現(xiàn)代化購物中心、高檔寫字樓、中高檔酒店以及部分商住等為主，為社區(qū)和周邊城鎮(zhèn)提供高品質(zhì)休閑、購物和娛樂服務(wù)。綜合商服區(qū)為站點200～600 m范圍，引入大型綜合性商業(yè)項目，在站點周邊建設(shè)商業(yè)綜合體，將商業(yè)、娛樂、休閑、辦公融為一體，提供商務(wù)辦公、研發(fā)設(shè)計、咨詢、法律、銷售等服務(wù)，發(fā)展以星級商務(wù)酒店為主，經(jīng)濟型酒店為輔，以服務(wù)科技城及瑤溪組團(tuán)居民。高尚居住區(qū)為站點600～1 500 m范圍，實施整體改造，商業(yè)、住宅以剛需為主，適當(dāng)考慮改善型住房和社區(qū)服務(wù)設(shè)施，為城市年輕一代提供快節(jié)奏現(xiàn)代生活模式；同時，考慮周邊的科技城、產(chǎn)業(yè)配套，配備一定規(guī)模的服務(wù)式主題公寓。濱水休閑區(qū)貫穿片區(qū)中部，沿河設(shè)計布置小游園和健身休閑設(shè)施，為小區(qū)居民提供休閑設(shè)施和場地。

圖4 瑤溪北站TOD開發(fā)功能布局圖

（4）效益分析。該片區(qū)借助TOD理念，在市域鐵路引領(lǐng)下，市政府調(diào)整城市規(guī)劃，著力打造特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)投特區(qū)、智慧休閑之鎮(zhèn)，作為科技園的后花園。一期規(guī)劃0.98 km2，其土地價格現(xiàn)已從4 500元/m2（300萬元/畝）漲到9 750元/m2（650萬元/畝），土地價值凈增60億元。同時，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)，實現(xiàn)了舊城改造；農(nóng)房集聚，退二進(jìn)三，釋放了大量可開發(fā)的土地用于城鎮(zhèn)化建設(shè)；完善了城市功能，美化了城市環(huán)境，改善了居民生活。

3 思考與建議

3.1 市政府牽頭，成立聯(lián)合工作組

溫州的市域鐵路線路里程長、空間跨度大，涉及到的區(qū)、縣、鎮(zhèn)較多，且軌道交通結(jié)合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式涉及到政府的職能部門較多。因此，需要建立由政府、溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)有限公司和沿線開發(fā)商組成的開發(fā)團(tuán)隊，本著“共贏”的理念，將S1沿線土地、站點、地下空間等資源開發(fā)與沿線服務(wù)業(yè)等一系列相關(guān)活動進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，確保一張藍(lán)圖實施到底。并由市政府牽頭，組織市域鐵路公司、各區(qū)縣政府、市區(qū)兩級市政部門、交通部門、規(guī)劃部門、國土部門、招商部門等相關(guān)委辦局組成聯(lián)合工作組，提高協(xié)同性以及溝通和辦事效率，遇到問題集中解決，協(xié)作推進(jìn)軌道交通發(fā)展及沿線新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

3.2 創(chuàng)新政策支持，聯(lián)動推進(jìn)

TOD模式建設(shè)新型城鎮(zhèn)化是溫州發(fā)展的全新課題，需要政府創(chuàng)新政策對其進(jìn)行支持。需要加大土地政策扶持。溫州在新型城鎮(zhèn)化實際運作中，土地指標(biāo)、占補平衡以及標(biāo)田補償?shù)裙ぷ鳂O難破冰，相關(guān)的政策規(guī)定固化，致使軌道交通與沿線新型城鎮(zhèn)化建設(shè)難以同步，沿線土地資源高效、集約開發(fā)目標(biāo)難以實現(xiàn)。因此，需要政府審時度勢，大力支持軌道交通引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，及時出臺相關(guān)政策，完善管理體系，確保軌道交通車站周邊土地優(yōu)先開發(fā)，用于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。這樣，才能保證軌道交通與沿線土地開發(fā)同步推進(jìn)，才能發(fā)揮TOD最佳效益。同時，在運用TOD模式建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的過程中，從溫州的情況來看，不同組團(tuán)、不同區(qū)段也需要借助軌道交通的建設(shè)解決新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的不同問題，如通過軌道交通促進(jìn)舊城改造、城市修補、特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。因此，應(yīng)積極探索多政策聯(lián)動效應(yīng)，打好組合拳，更好地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

3.3 政府引領(lǐng)，市場為主，創(chuàng)新融資模式

建議完善招商引資工作：成立招商領(lǐng)導(dǎo)小組，由溫州市鐵路與軌道交通投資集團(tuán)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任負(fù)責(zé)人，會同有關(guān)部門和企業(yè)，拓寬招商渠道，創(chuàng)新招商模式，加大招商力度，引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)、知名企業(yè)及著名品牌。同時，加強對服務(wù)業(yè)項目開發(fā)商招商引資工作的指導(dǎo)和服務(wù)，指導(dǎo)幫助商業(yè)策劃、中介代理、品牌經(jīng)銷商、代理商等企業(yè)與項目開發(fā)商建立聯(lián)系渠道。做好服務(wù)業(yè)項目的前期研究和項目策劃，編制項目指南，通過網(wǎng)絡(luò)、電視臺等各種方式定期向社會發(fā)布，提出項目建設(shè)基本要求，引導(dǎo)社會資本參與投資。新一輪城鎮(zhèn)化需借助TOD的理念，應(yīng)充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，完善沿線的發(fā)展規(guī)劃和用地布局，完善土地、資金等相關(guān)政策，創(chuàng)新財政機制，為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境，并依托市場行為創(chuàng)新融資模式，以保障軌道交通沿線新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的資金需求。

3.4 謀劃沿線重大項目，統(tǒng)籌推進(jìn)站點綜合開發(fā)

建議建立S1沿線城鎮(zhèn)化項目動態(tài)庫，堅持重大項目帶動戰(zhàn)略，按照儲備一批、規(guī)劃一批、建設(shè)一批、滾動建設(shè)、分期實施的原則，著力推進(jìn)已有項目的建設(shè)進(jìn)程，圍繞重點發(fā)展行業(yè)精心包裝推出一批重大項目，不斷充實S1沿線重大項目庫，帶動沿線城鎮(zhèn)化建設(shè)；以統(tǒng)籌規(guī)劃、多點融合、單點突出的原則，統(tǒng)籌推進(jìn)站點綜合開發(fā)。

3.5 完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升TOD模式應(yīng)用效益

在S1沿線城鎮(zhèn)化規(guī)劃建設(shè)中，要充分尊重城市總規(guī)及片區(qū)詳規(guī)，將S1線各站點之間的聯(lián)系及其與周邊片區(qū)的聯(lián)系進(jìn)行整體考慮和統(tǒng)籌安排，注重相互間的銜接和協(xié)調(diào)，引導(dǎo)城市空間有序增長，控制城市的無序蔓延。一方面，需要加強公共交通設(shè)施建設(shè),作好站點周邊路網(wǎng)優(yōu)化，形成以站點為核心、向四周放射的布局；合理引導(dǎo)公交站臺、出租車上下客點、公共停車場等各種交通設(shè)施布局，作好站點與各種交通工具間的接駁設(shè)置，實現(xiàn)站點換乘無縫對接；以站點及綜合體開發(fā)為核心，優(yōu)化公交線路布局，提高區(qū)域的可通達(dá)性；注重慢行系統(tǒng)、空中鏈接系統(tǒng)等的一體化設(shè)計，創(chuàng)建友好的慢行空間，改變居民出行方式。另一方面，全力建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，加快構(gòu)建公共服務(wù)體系，在S1沿線科學(xué)布局一定規(guī)模的公共停車場、公園、學(xué)校、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生以及社區(qū)服務(wù)中心等公共設(shè)施，提高沿線對城市發(fā)展的綜合承載力。第三，加塊推進(jìn)沿線文化設(shè)施建設(shè)，合理布局?jǐn)?shù)字化公共圖書館、演藝中心、展覽館、文化廣場等標(biāo)志性的文化設(shè)施，營造濃厚的文化氛圍，提升文化品位。第四，逐步完善S1沿線固體廢物、生活垃圾等收集處理設(shè)施，大力推進(jìn)五水（治污水、防洪水、排澇水、保供水、抓節(jié)水）共治工程，完善街心花園、空中連接綠道、道路綠化等立體生態(tài)綠化工程；積極做好S1線工程建設(shè)與運營對周邊居民的噪聲污染防范工作。

3.6 發(fā)展模式經(jīng)試點后積極推廣

S1沿線各組團(tuán)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展條件與發(fā)展進(jìn)程并不相同，因此無法全面同步推進(jìn)TOD帶動新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式。由于該模式尚未健全和成熟，還在探索過程中，因此建議選取具有代表性、條件相對成熟的組團(tuán)作為試點，先行推進(jìn)，積累一定經(jīng)驗后再在其他組團(tuán)推廣。同時，建議在建設(shè)過程中探索公共事業(yè)優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)培育為重、加強人口聚集與商業(yè)活力，進(jìn)而帶動新城鎮(zhèn)全面發(fā)展的路徑。

4 結(jié)語

我國新一輪的城市軌道交通建設(shè)已涵蓋了部分二、三線城市，資金壓力、融資模式、運行效益等問題需要理性分析和客觀面對。在完善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的同時，要合理考慮效益平衡。目前，很多城市都在倡導(dǎo)和利用TOD模式開發(fā)和建設(shè)城市軌道交通，溫州市的軌道交通制式選擇和建設(shè)理念勇于探索創(chuàng)新，采用市域鐵路的型式，融合城鎮(zhèn)化建設(shè)，在建設(shè)好城市軌道交通的同時，推動了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，一定程度上解決了建設(shè)成本和運營補虧。但是，在推進(jìn)軌道交通+新型城鎮(zhèn)化過程中也遇到了很多困難。希望通過溫州市域鐵路S1線部分典型站點城鎮(zhèn)建設(shè)方案，以及相應(yīng)的思考和建議，為市域鐵路引導(dǎo)新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)提供思路和方法，也為其他類似城市城鎮(zhèn)化建設(shè)和軌道交通發(fā)展積累經(jīng)驗。

參考文獻(xiàn)

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