房地產(chǎn)境外投資項(xiàng)目 將受限

馬勀

【點(diǎn)評(píng)】

監(jiān)管層對(duì)境外投資進(jìn)行管控和限制的原因主要有以下幾個(gè)方面的考慮。

一是，近兩年，受美聯(lián)儲(chǔ)加息、中國(guó)新常態(tài)的影響，西方投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在一定擔(dān)憂，而國(guó)內(nèi)企業(yè)，如萬(wàn)達(dá)、復(fù)星等大量進(jìn)行海外并購(gòu)，加劇了國(guó)內(nèi)資本外流，增加了人民幣貶值壓力。

二是，中國(guó)企業(yè)進(jìn)行海外并購(gòu)緊盯房地產(chǎn)、文娛等資產(chǎn)，有海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的嫌疑。并且這些企業(yè)將境外投資重點(diǎn)放在房地產(chǎn)等非實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，不但沒(méi)有能夠帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反而導(dǎo)致大規(guī)模的資金跨境流出，危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融安全，更直接損害了中國(guó)企業(yè)的國(guó)際形象。對(duì)境外投資的嚴(yán)管控能促使房企海外投資的節(jié)奏放緩，進(jìn)而使部分資金重新進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。此番限制不僅為防范資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為規(guī)范市場(chǎng)的投資行為。

三是，海外大規(guī)模并購(gòu)依賴(lài)高杠桿，有引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。另外，在去年12月26日，由國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《企業(yè)境外投資管理辦法》也將于今年3月1日施行。辦法中規(guī)定，對(duì)由投資主體直接或通過(guò)其控制的境外企業(yè)開(kāi)展的敏感類(lèi)項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理。對(duì)境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)與備案兩方面管理，說(shuō)明政府對(duì)于境外投資并未“一刀切”，既有“紅線”“禁區(qū)”，也有鼓勵(lì)的大致方向。諸如基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)能和裝備、高新技術(shù)和先進(jìn)制造、能源資源、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)等，有利于中國(guó)企業(yè)融入全球產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的行業(yè)，監(jiān)管層還是會(huì)給予備案通過(guò)的。

對(duì)進(jìn)軍海外房地產(chǎn)企業(yè)而言，此政策的實(shí)施將產(chǎn)生較大的抑制作用，房地產(chǎn)企業(yè)需主動(dòng)適應(yīng)“新常態(tài)”，逐步減少甚至?xí)和：Ｍ馔顿Y活動(dòng)。2018年部分海外投資可能會(huì)出現(xiàn)利空，相關(guān)企業(yè)要更積極地關(guān)注國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的投資，并且在資金運(yùn)作上更加規(guī)范。

【事件】

2月11日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《境外投資敏感行業(yè)目錄（2018年版）》（自2018年3月1日開(kāi)始施行），對(duì)包括房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部及在境外設(shè)立無(wú)具體實(shí)業(yè)項(xiàng)目的股權(quán)投資基金或投資平臺(tái)在內(nèi)的六類(lèi)行業(yè)的境外投資項(xiàng)目進(jìn)行限制。

通常所說(shuō)的境外投資一般指對(duì)外直接投資（股權(quán)大于 10%），即企業(yè)通過(guò)兼并或收購(gòu)對(duì)被投資公司的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行控制。此外，企業(yè)還可直接投資在外國(guó)設(shè)立公司，主要集中于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)國(guó)家的資源開(kāi)采業(yè)等。

早在去年8月18日，國(guó)務(wù)院辦公廳同意并轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》，其中第4條指明，限制境內(nèi)企業(yè)開(kāi)展與國(guó)家和平發(fā)展外交方針、互利共贏開(kāi)放戰(zhàn)略以及宏觀調(diào)控政策不符的境外投資，房地產(chǎn)即被列為限制開(kāi)展的境外投資行業(yè)。