萬科保利超級現(xiàn)象

李壯

受蘭州、武漢和南京等地樓市松綁的消息刺激，房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩周走強，部分個股被打上漲停板。市場對地產(chǎn)板塊的關(guān)注迅速回暖，但也顯露明顯分歧。

“地產(chǎn)再好，漲得再猛，也沒興趣?！庇新殬I(yè)投資者認為，地產(chǎn)板塊的整體上漲是估值修復(fù)，修復(fù)之后難有新成長，“如同雞肋”。與此完全不同的是，招銀國際執(zhí)行董事鄭磊向《紅周刊》記者表示，個股上漲的成因各不相同，但萬科繼續(xù)上漲卻顯得很“自然”。因為萬科作為龍頭之一仍能保持對市場的敏感并率先轉(zhuǎn)型，包括綁定深圳地鐵發(fā)展軌道+物業(yè)，以及新管理層完成接班和搭建新激勵制度等。

實際上，萬科A和保利地產(chǎn)不僅“參與”了近期地產(chǎn)板塊的上漲潮，還在2017年地產(chǎn)板塊僅漲了0.8%的情況下分別漲了56%和60%，“頑強”地回應(yīng)著外界看空地產(chǎn)的聲音。從營收規(guī)模來說，萬科和保利是行業(yè)第一和第二名。因此，它們的持續(xù)啟動不僅僅是估值修復(fù)的需求，也有市場偏愛“強者越強”白馬藍籌的外部刺激，以及這兩家公司自身價值再發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)實需要。

萬科“能力圈”的新變化

從萬科來說，其業(yè)績表現(xiàn)在宏觀調(diào)控不斷加碼的2017年仍保持了一定速度。2017年前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入1171億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.9億元，同比增長34.2%。在2005-2016年，萬科營收從106億劇增至2351億元，年復(fù)合增長率近32.23%。在2017年前三季度營收同比持平的情況下，凈利增長卻非常明顯。

樓市資深觀察者、知名博主西峯向《紅周刊》表示，萬科的銷售金額長期把持房企銷售榜中的冠軍?！叭f科連續(xù)20多年保持較高增長速度，是眾所周知的行業(yè)龍頭；伴隨業(yè)務(wù)高增長的是萬科穩(wěn)定的盈利能力，ROE始終保持在20%左右。此外，穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)與低廉的舉債成本也為萬科繼續(xù)發(fā)力提供了保障。因此，無論是業(yè)績表現(xiàn)還是在行業(yè)中的發(fā)展勢頭，萬科都算得上是家好公司?！?/p>

如果向萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮發(fā)問：“萬科還會以當(dāng)前的業(yè)績成長速度繼續(xù)下去嗎？”他的回答或許是，“不能給予任何預(yù)計”。因為他早就明言，萬科的成長來自“自然生長”——穩(wěn)中有進——這和當(dāng)前的國家經(jīng)濟發(fā)展大基調(diào)完全一致。

萬科進入地產(chǎn)行業(yè)近30年，長期圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)進行擴張。未來10年，萬科還將依然如此。郁亮在2017年半年報業(yè)績會上曾表示，10年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理仍然占公司發(fā)展的最重要位置，要保持穩(wěn)定發(fā)展。

但萬科又明確表示要褪去“發(fā)展商”的“外衣”。郁亮強調(diào)，萬科要做城市配套服務(wù)商——這是萬科自2013年以來一直謀求的轉(zhuǎn)變。

事實上，在長達5年的轉(zhuǎn)型中，萬科衍生出了自己的“優(yōu)勢業(yè)務(wù)”、“拓展業(yè)務(wù)”、“摸索業(yè)務(wù)”以及“潛力業(yè)務(wù)”等新業(yè)務(wù)。優(yōu)勢業(yè)務(wù)指的是商業(yè)開發(fā)和運營——印力集團，物流地產(chǎn)，包括參股普洛斯私有化；拓展業(yè)務(wù)指的是冰雪度假和長租公寓；摸索業(yè)務(wù)指的是養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)；潛力業(yè)務(wù)指的是“軌道+物業(yè)”，軌道合作方涉及深地鐵，也包括高鐵、輕軌。另外，潛力業(yè)務(wù)還包括參與混改。

從各業(yè)務(wù)的探索來說，萬科在2016年整合印力集團，使之成為萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營管理平臺，該平臺目前管理資產(chǎn)項目逾80個，總建筑面積超過600萬平方米。2017年10月，印力集團發(fā)起設(shè)立首個CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品“中金—印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”。萬科涉足物流地產(chǎn)起步自2014年，目前已累計獲取物流地產(chǎn)項目50個，總建筑面積370萬平方米，權(quán)益建筑面積283萬平方米，分布在23個城市。截至2017年上半年，萬科物流有11個項目建成運營，其中9個穩(wěn)定運營的項目出租率達98%。萬科針對住房租賃市場的青年公寓廣州萬匯樓在2008年開業(yè)，2016年將長租公寓統(tǒng)一品牌為泊寓。到2017年9月底，泊寓業(yè)務(wù)覆蓋全國24個中心城市，累計開業(yè)約2.4萬間。2017年全年，泊寓開業(yè)間數(shù)預(yù)計達到10萬。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，萬科第一個養(yǎng)老項目可以追溯到2013年杭州隨園嘉樹項目，截至目前萬科已開業(yè)及籌備中的養(yǎng)老項目達到200個。

不過，從投入和當(dāng)前的成績單來說，萬科依然是一個謹慎的“試水者”。以上多個業(yè)務(wù)都在最近兩年獲得放大機會，但萬科2017年第三季度的凈負債較2017年上半年的19.61%的凈負債提升了18個以上的百分點至38.2%，但其凈負債依然處于行業(yè)低位，財務(wù)狀況穩(wěn)健。

再比如，萬科看好租購并舉并推出相關(guān)品牌，甚至有“1153供給模式”設(shè)想，即將房地產(chǎn)供應(yīng)劃分為四大類型，其中10%的比重針對最低收入保障人群，提供低租補貼；10%的比重針對科技人才、醫(yī)生、老師等專業(yè)人群，提供租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等；50%的比重解決剛需；30%的比重是完全的高端商品房。但郁亮曾表示，目前的租金回報率1%-2%左右，導(dǎo)致長租服務(wù)商常?！百r本賺吆喝”。另外，解決住戶子女的教育問題等也阻礙長租房的推廣。他說：“這些都需要進行‘制度性的探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。”

因此萬科幾類新業(yè)務(wù)瞄準(zhǔn)的是“美好生活”“消費升級”的趨勢，若要形成萬科非住核心業(yè)務(wù)還不是短期內(nèi)所能完成的。

鄭磊博士就看中了萬科的“想象力”，他認為，萬科“綁定深圳地鐵，上蓋物業(yè)想象空間極大”。另外，他也重點提出萬科的新管理層和新激勵制度帶來的新活力。目前，萬科一方面提出“奮斗者文化”，另一方面試圖將公司制與合伙制融合搭建“共創(chuàng)共享”的事業(yè)合伙人制度——即在股東的收益未獲滿足前，事業(yè)合伙人不能提取收益。

上海實力資產(chǎn)管理中心CEO陳理向《紅周刊》記者表示：“萬科的護城河不僅體現(xiàn)在品牌、企業(yè)文化和深鐵的資源優(yōu)勢，還表現(xiàn)在其正在平臺化和生態(tài)化的布局?！比f科能力邊界的延展，用郁亮的話說，就是萬科要做時代企業(yè)。

保利地產(chǎn)“巨象起舞”

站在萬科身后的另一地產(chǎn)巨頭保利地產(chǎn)，2017年1月-11月的銷售金額和銷售面積是行業(yè)第五名的水平，但總營收和ROE水平緊隨萬科之后。

回顧保利地產(chǎn)歷年銷售金額會發(fā)現(xiàn)，2012年-2015年保利地產(chǎn)銷售金額從1017億元擴大到1541億元，年復(fù)合增長率為14.85%；2017年1-11月保利地產(chǎn)銷售金額進一步擴大到2743億元。最近兩年來的復(fù)合增長率為33.41%——這在行業(yè)處于上等水平。

像保利地產(chǎn)這樣的巨象為何能突然發(fā)力？陳理認為，保利地產(chǎn)長期的品牌維護，以及央企背景帶來的政策、資源和融資優(yōu)勢，為其提供了發(fā)展基石。

保利地產(chǎn)是央企保利集團旗下企業(yè)，重點布局京津冀、長三角、珠三角城市群以及城市帶，配合國家戰(zhàn)略布局中西部等重點發(fā)展區(qū)域。和其一樣以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的兄弟企業(yè)還有在港上市的保利置業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)20強之一。保利地產(chǎn)2017年12月公告擬收購保利置業(yè)母公司香港控股50%股權(quán)，將間接持有保利置業(yè)近19.83%股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅瑑杉夜镜膶嶋H控制人不變，仍為保利集團。這一收購解決了保利同業(yè)競爭問題，還實現(xiàn)了央企內(nèi)部優(yōu)質(zhì)資源的整合，保利地產(chǎn)成為保利集團惟一房地產(chǎn)發(fā)展平臺。

透過這次收購，保利地產(chǎn)將持有保利置業(yè)2070萬平米的未售土儲，強化保利地產(chǎn)在自己傳統(tǒng)重鎮(zhèn)北京以外的上海和深圳的房地產(chǎn)市場拓展能力，優(yōu)化其一線城市布局。

在整合集團內(nèi)部資源以外，保利地產(chǎn)在2017年上半年收購了另一央企中航集團旗下20個地產(chǎn)項目。有機構(gòu)預(yù)計保利地產(chǎn)因此新增建筑面積822萬平米。

與資源整合能力相配合的是，保利地產(chǎn)融資成本較低。2012年-2016年，保利地產(chǎn)平均融資成本的峰值出現(xiàn)在2013年，達到7%，到2016年降低至4.7，低于萬科。

低融資成本背后，有保利地產(chǎn)發(fā)展金融業(yè)務(wù)的功勞。2010年6月至今，保利地產(chǎn)與中信證券、保利投資、太平人壽等合作成立了信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金等。此外，保利地產(chǎn)還在2017年9月成立了中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃，規(guī)模為35.3億元。另通過子公司保利物業(yè)參股了粵港證券等。

從發(fā)展策略來說，保利地產(chǎn)堅持“一主兩翼”，即以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務(wù)為翼。房地產(chǎn)主業(yè)在其業(yè)務(wù)占比中長期保持在95%左右。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊明確未來三年重回行業(yè)前三。而截至2017年11月，萬科等“三強”銷售額均超過4500億元，保利地產(chǎn)則以2743億元銷售額明顯落后。若達到宋廣菊的要求，保利地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)就要超預(yù)期增長。

地產(chǎn)新周期 強者之間的游戲

在萬科、保利等龍頭向寡頭轉(zhuǎn)變以及形成塔尖競爭之際，房地產(chǎn)市場本身正經(jīng)歷巨變。瑞銀全球房地產(chǎn)股票研究部門負責(zé)人Kim Wright在近日表示，中國樓市銷量增速將放緩至零左右。

萬科在內(nèi)部會議上也多次提到房地產(chǎn)比過去難做了，小的開發(fā)商幾乎都拿不起地了。郁亮把變化中的房地產(chǎn)市場形容為“白銀時代”，“即便這個行業(yè)到了天花板，還有市場占有率不斷提高的過程?！?/p>

事實上，房地產(chǎn)市場以2017年為節(jié)點走進一個新周期。一方面，一線城市的地價因素促使大型房地產(chǎn)公司抱團拿地，小型房地產(chǎn)公司基本無緣一線城市的競爭。另一方面，土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的財力和后續(xù)運營管理能力提出了新挑戰(zhàn)。

目前，土地供應(yīng)趨勢是商品住宅用地和租賃用地搭配出讓。以上海為例，自2017年7月上海率先在全國推出兩塊租賃住房用地后，到2017年底，上海已經(jīng)有29幅80公頃租賃住房用地，預(yù)計可建設(shè)3萬套左右，同時在商品房當(dāng)中配建60萬平方米租賃住房，預(yù)計在1萬套左右。同樣，深圳在2017年11月10日推出首宗“只租不售”住宅用地后，2017年12月30日公告將掛牌出讓三宗“只租不售”用地。所謂“只租不售”即要求開方商70年全年期自持租賃。

西峯指出，通常意義上來說，“租購并舉”的目的是通過供應(yīng)增加來解決不同階層人群的住房需求?！拔覀円惨吹?，包括北上廣深，以及部分二線中心城市，土地供應(yīng)長期不足，在土地總供應(yīng)量沒有增加的情況下，‘只租不售的方式并不能有效增加供給。同時綜觀以上這些城市，目前整體的租賃市場發(fā)育偏落后，主要體現(xiàn)在管理水平較低，物業(yè)質(zhì)量偏低等，這導(dǎo)致當(dāng)前的租賃市場還無法滿足不同人群多層次的租賃住房需求。如果能有效引導(dǎo)市場，只有租賃市場是多層次的，有高有低才能吸引人才從購房轉(zhuǎn)向租賃，來滿足剛需，緩解買房的壓力?！?/p>

對比蘭州、南京和武漢的“松綁”，北上廣深房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)變。西峯向《紅周刊》表示，“必須理解中國的房地產(chǎn)市場中不同地區(qū)的獨特性。在一線城市以及二線中心城市，房地產(chǎn)市場的競爭不僅在于房企的銷售規(guī)模，還在于服務(wù)能力，強者恒強的態(tài)勢會越來越顯著?！?/p>

西峯認為，“市場把目光聚焦到地產(chǎn)前10名或者前5名，是比較容易理解的現(xiàn)象。這些房地產(chǎn)龍頭具備三個比較明顯的優(yōu)勢，一是它們都是全國性房企，擁有全國性的人才優(yōu)勢；二是，它們都采用集中采購模式，擁有完善的供應(yīng)鏈體系；三是，各地方各城市的房地產(chǎn)市場有冷有熱，全國性房企有更大的轉(zhuǎn)圜空間。尤其是最近5年，一二線和三四線市場不同步，區(qū)域小型房企的經(jīng)營狀況可能會經(jīng)歷大波動，全國性房企因為是全國布局，資金周轉(zhuǎn)容易平衡，業(yè)績表現(xiàn)為穩(wěn)健平滑，規(guī)模成本波動以及財務(wù)能力等方面都比一般區(qū)域性的公司有明顯優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)市場份額更多更快地向超級巨頭聚攏。”也因此，萬科保利超級現(xiàn)象目前來看也僅僅是剛剛開始。