萬科新棋局下的“泊寓”樣本

趙康杰

以“泊寓”為代表的長租公寓業(yè)務(wù)是萬科“相關(guān)多元化”的一大方向。對此，有職業(yè)投資人認(rèn)為，“萬科的擔(dān)憂可能是，未來住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)終會飽和，但是與住宅地產(chǎn)相關(guān)的其他配套需求會成為永續(xù)收入，為企業(yè)帶來源源不斷的現(xiàn)金流?！?/p>

在萬科2018年一季報(bào)中，以“泊寓”為代表的長租公寓被描述為“核心業(yè)務(wù)”，排名僅次于住宅開發(fā)和物業(yè)管理。目前，萬科“泊寓”品牌正逐步在全國一、二線城市中紛紛落地。

“聲勢逼人”的“泊寓”當(dāng)前并不能給萬科帶來明顯的利潤增長，但顯然它已經(jīng)成為萬科“相關(guān)多元化”棋盤中的一枚重要棋子。在這以外，萬科圍繞“城市建設(shè)與生活服務(wù)商”的定位“圈定”了房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、滑雪、物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)模塊。有職業(yè)投資人對《紅周刊》記者表示，萬科的相關(guān)多元化都會圍繞住宅地產(chǎn)展開，對相關(guān)多元化，萬科的擔(dān)憂可能是，未來住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)終會飽和，但是與住宅地產(chǎn)相關(guān)的其他配套需求會成為永續(xù)收入，為企業(yè)帶來源源不斷的現(xiàn)金流?！?h3>“泊寓”樣本

7月4日下午，《紅周刊》記者來到泊寓-天壇店實(shí)地探訪。這座修葺一新的6層高的公寓樓，與周圍稍顯暗淡的老式居民建筑形成鮮明對照。在一樓大廳，記者見到幾個(gè)年輕人在大廳的公共廚房進(jìn)進(jìn)出出，廚房外擺放著一臺大屏電視和幾張桌椅，氛圍略顯休閑和寬松——在實(shí)現(xiàn)年輕人居住需求的同時(shí)，滿足該群體的社交需求，是萬科希望通過“泊寓”打造的新方向。

在與負(fù)責(zé)人交流過程中，《紅周刊》記者了解到，泊寓-天壇店今年3月剛開始運(yùn)營，共有3個(gè)戶型136套房間，僅開業(yè)3個(gè)月，入住率就達(dá)到了98%以上，目前僅剩兩套LOFT復(fù)式戶型房間無人入住。這兩套剩余的房間，有書桌、沙發(fā)、電視、洗衣機(jī)、衣帽架、獨(dú)立衛(wèi)生間等配套設(shè)施，總居住面積30平米左右。

泊寓-天壇店房間的月租在4000-6000元不等，而上述LOFT戶型的月租需要6000元，屬于其中較貴的一種。“租期最短3個(gè)月，如果在1年以上，還會有相應(yīng)的折扣?！辈丛?天壇店的負(fù)責(zé)人告訴《紅周刊》記者，泊寓鼓勵長租，對于租客來說，租金在租期內(nèi)是不會變動的，所以肯定是租期越長越劃算。不過，當(dāng)記者問及未來是否會上調(diào)租金時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，年內(nèi)會上調(diào)。“今年9月份，租期為半年的部分租客可能選擇退租，隨著每一輪人員的流動與更迭，租金都會有所變動。”

泊寓-天壇店只是萬科長租公寓業(yè)務(wù)的冰山一角。資料顯示，北京地區(qū)目前共有8家泊寓，分別位于東城、海淀、朝陽、大興、順義、房山6個(gè)市轄區(qū)，在東城區(qū)的工人體育場附近還有一家泊寓新店正在修建。

隨著泊寓在北京地區(qū)的擴(kuò)張，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，泊寓共覆蓋全國29個(gè)一、二線城市，累計(jì)獲取房源超10萬間，累計(jì)開業(yè)超3萬間。在2018年，這一數(shù)字還將繼續(xù)上升。

搶食長租公寓“蛋糕”

萬科是中國最早進(jìn)入租賃住房市場的開發(fā)商，廣州萬科從2007年開始試水并在2008年推出國內(nèi)第一個(gè)中低收入家庭宜居租賃住宅示范項(xiàng)目“萬匯樓”。今年6月11日晚間，萬科發(fā)布公告稱，證監(jiān)會核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券，在首期發(fā)行的15億元中，有10.5億元擬用于公司住房租賃項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營。這是萬科長租公寓的一大進(jìn)展。

萬科加速布局租賃住宅，其他房企龍頭亦是動作頻頻。《紅周刊》記者了解到，融創(chuàng)、保利、碧桂園、招商、綠城、龍湖和金地等都公布了長租公寓發(fā)展計(jì)劃，有些品牌的項(xiàng)目也上路了。

長租公寓的發(fā)展還在起步期，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的摸索也在進(jìn)行中。廣州萬科泊寓方面在此前接受其他媒體采訪時(shí)表示：“長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長?！?/p>

海通證券曾經(jīng)以廣州萬科泊寓-東山月府店為例，從現(xiàn)金流的角度大致測算了一個(gè)集中式長租公寓的盈利情況。由于裝修是前期一次性支付，所以現(xiàn)金流上東山月府前期軟裝硬裝花費(fèi)約4000萬元在第1年時(shí)全部扣減，再假設(shè)前5年家具等較新，無需維修，從第6年往后每5年支出50萬元維修費(fèi)用，相當(dāng)于每月每平米3元。日后現(xiàn)金流入的增加主要因?yàn)樽饨鹪鏊俑哂诘鬃庾饨鹪鏊?，由此算得?xiàng)目保守估計(jì)大約7年回本。（見表1、表2）

“相關(guān)多元化”效益在未來

“泊寓”為代表的長租公寓業(yè)務(wù)是萬科“相關(guān)多元化”的一大方向。在今年6月底召開的2017年股東大會上，萬科董事會主席郁亮在股東問答環(huán)節(jié)中所提到的：“我無法回答十年之后物流占多少，商業(yè)占多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2021/05/07/qkimageszqhzzqhz201824zqhz20182411-2-l.jpg"/>

在雪球徐志私募證券基金經(jīng)理徐志看來，2015年的時(shí)候，在公司年報(bào)以及管理層在股東大會等場合的發(fā)言中可以看到萬科的未來愿景——走輕資產(chǎn)之路向城市建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型；推出“睿服務(wù)”體系，顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)向社區(qū)服務(wù)延伸，公司積極構(gòu)建社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈?！安贿^，3年過去了，萬科的房地產(chǎn)收入依然占據(jù)了營業(yè)收入非常大的比重?！薄都t周刊》記者了解到，相較于2015年，萬科在2017年年報(bào)中披露的房地產(chǎn)收入占營業(yè)收入的比重僅由98.46%下降到97.03%，物業(yè)服務(wù)上升了1.43%。雖然物業(yè)服務(wù)的營收增速較快，由29.70億元上升至71.27億元，但是利潤率卻下滑了1.20%，反觀房地產(chǎn)主業(yè)的利潤率上升了6.36%——?dú)v經(jīng)幾年轉(zhuǎn)型，萬科依然是那個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)。

“無論是物業(yè)服務(wù)還是物流地產(chǎn)，其商業(yè)模式的回報(bào)率均不如現(xiàn)在的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如果萬科放棄主業(yè)，為了多元化而多元化，勢必會拉低未來的盈利能力?！毙熘緦Α都t周刊》記者指出，未來10年，萬科不會盲目放棄住宅地產(chǎn)主業(yè)，所有的關(guān)于相關(guān)多元化展開的并購都會圍繞住宅地產(chǎn)展開，而并非替代地產(chǎn)主業(yè)?！拔夷壳白顬榭春玫囊廊皇侨f科高周轉(zhuǎn)的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬科的擔(dān)憂可能是，未來住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)終會飽和，但是與住宅地產(chǎn)相關(guān)的其他配套需求會成為永續(xù)收入，為企業(yè)帶來源源不斷的現(xiàn)金流?！?/p>

資深資本市場專家鄭磊博士接受《紅周刊》采訪時(shí)認(rèn)為，萬科的業(yè)務(wù)范圍在轉(zhuǎn)型服務(wù)商之后，要比單純的做一個(gè)地產(chǎn)商豐富得多。鄭磊表示，萬科城市建設(shè)與生活服務(wù)商的定位目前為止他還看的不是很清楚，但萬科至少越來越接近港鐵公司的經(jīng)營模式?！白鳛橥惞局凶顬槌晒Φ钠髽I(yè)之一，港鐵公司的盈利能力非常穩(wěn)定，香港地鐵線路不斷延長，同時(shí)港鐵公司的內(nèi)地業(yè)務(wù)也在持續(xù)拓展。現(xiàn)在深圳地鐵是萬科的大股東，‘軌道+物業(yè)的地鐵上蓋項(xiàng)目或許會成為萬科未來布局多元化的突破口?！?/p>