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    戰(zhàn)略選擇“恒碧融”們?

    2018-05-14 16:47趙康杰
    證券市場紅周刊 2018年30期
    關(guān)鍵詞:市占率土地儲備保利

    趙康杰

    地產(chǎn)板塊近半年多來的調(diào)整是一場集體性回調(diào),不僅三、四線地產(chǎn)股行情慘淡,一線龍頭地產(chǎn)股的走勢同樣疲軟。但這種回調(diào)也創(chuàng)造了機會。有職業(yè)投資人向記者表示,必須要看到地產(chǎn)集中度提升的趨勢,而那些財務(wù)穩(wěn)健、土儲充足的龍頭企業(yè)最為值得關(guān)注。

    “恒碧融”業(yè)績堅挺

    根據(jù)已公布業(yè)績預(yù)告或半年報數(shù)據(jù),龍頭房企表現(xiàn)靚麗。在港股內(nèi)房股中,恒大、碧桂園及融創(chuàng)中國都發(fā)布了盈利預(yù)增公告,上半年凈利潤分別預(yù)增125%、50%及200%。

    在長期研究地產(chǎn)投資的職業(yè)投資人釋老毛看來,以“恒碧融”為代表的內(nèi)房股在今年上半年的業(yè)績之所以能夠大增,是因為這些公司踩對了行業(yè)周期。釋老毛對《紅周刊》記者表示,2014-2015年在房地產(chǎn)行業(yè)略顯低迷的時候,上述公司在市場底部逆周期加杠桿擴張,土地儲備充足,并在2016-2017年行業(yè)的上升周期中迅速放量銷售、高速周轉(zhuǎn)?!胺康禺a(chǎn)公司的業(yè)績有一個特點,即現(xiàn)在的業(yè)績實際上是一年半到兩年前的銷量結(jié)算而來的,內(nèi)房股今年的業(yè)績出色恰恰是此前高銷量的體現(xiàn)?!?/p>

    相比“恒碧融”高光的業(yè)績表現(xiàn),保利地產(chǎn)上半年凈利潤同比增長僅15.13%。“15%的業(yè)績增長相比之下有點暗淡,但這個成績對保利地產(chǎn)來說也不算太差?!贬尷厦J(rèn)為,保利地產(chǎn)在今年上半年的毛利率是在逐步提升的,只是三費和少數(shù)股東權(quán)益比例有所增加侵蝕了一部分利潤。“下半年對于保利地產(chǎn)來說還在業(yè)績的釋放周期,而且公司今年上半年的銷量放量增長47%,從某種程度上來說,保利地產(chǎn)未來的利潤已經(jīng)被鎖定了。”

    土地和資金皆“偏向”龍頭

    根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,截至2017年底,銷售規(guī)模突破千億元的房企達到17家。其中,碧桂園、萬科和恒大的銷售金額均突破5000億元。而在今年1-6月,上述3家公司的銷售金額已經(jīng)突破3000億元。此外,從銷售額(權(quán)益)市占率的角度也能清晰地看到地產(chǎn)板塊“馬太效應(yīng)”愈發(fā)凸顯。參考克而瑞數(shù)據(jù)可以看到Top10房企和Top30房企的市場占有率在2017年和2018上半年有明顯的提升——截至今年上半年,Top10房企權(quán)益銷售額市占率為25.5%,相比2017年末提升了5.8個百分點,Top30房企權(quán)益銷售額市占率為40.9%,相比2017年末提升了9.9個百分點。

    與此同時,房企拿地市占率相比于銷售市占率上行的幅度也更為明顯。西南證券在Top30房企中選擇了20家作為樣本統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),今年上半年,上述房企拿地面積占全國的63.6%,相比去年同期提升了16.2個百分點,而且這些房企平均土地價格也顯著高于全國平均水平。而根據(jù)國盛證券數(shù)據(jù),土地儲備排名Top20房企土地儲備規(guī)模為12.72億平方米,占比達到90%左右(見附表)。

    龍贏富澤資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理兼投資總監(jiān)童第軼向記者表示,房產(chǎn)公司的資金需求主要有兩塊,拿地和后期的建設(shè),拿地的資金需要從銀行貸款,后期的建設(shè)有很大一部分是消費者先行支付的,充足的土地儲備毫無疑問將在極大程度上緩解融資壓力。

    據(jù)《紅周刊》記者了解,擁有2.69萬億平方米土地儲備的恒大今年資產(chǎn)負(fù)債率的縮減力度就比較大。在債務(wù)負(fù)擔(dān)上,恒大去年底的資產(chǎn)負(fù)債率為71.1%,根據(jù)恒大公布的降負(fù)債率目標(biāo),到2018年末資產(chǎn)負(fù)債率下降至60%左右,2019年末進一步下降至55%左右。

    溫莎資本首席研究員熊琦對《紅周刊》記者表示,“招保萬金”等傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭公司的融資壓力其實不是很大,萬科、保利地產(chǎn)等公司的融資成本基本上可以維持在5%以下,但類似于恒大這類杠桿率比較高的民營房企的發(fā)債的年化利率則要達到10%?!昂愦?、融創(chuàng)更多的是在海外融資,在目前人民幣不斷貶值的情況下,相當(dāng)于變相提高了原本就已經(jīng)很高的貸款利率。兌付壓力比較大的時候,這些公司就會快速拋售回流資金,這也是今年上半年恒大、碧桂園、融創(chuàng)業(yè)績突出的原因之一?!?/p>

    恒大可以做到的事情并不是所有地產(chǎn)企業(yè)都能做到,資金鏈斷裂的中弘股份,其股價已經(jīng)跌成“仙股”。

    市場資金在逃離?

    作為市場的重要參與者,公募基金的“態(tài)度”常被作為參考。數(shù)據(jù)顯示,二季度公募基金地產(chǎn)持倉市值持續(xù)下降,截至6月底,房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值達到645.9億元,相較于一季度末減少14.7%,在經(jīng)歷連續(xù)5個季度持倉總市值正增長之后首次出現(xiàn)回落(附圖)。而持倉比例來看,二季度基金重倉持股中房地產(chǎn)板塊占股票投資市值比重為3.6%,較一季度末下降0.43個百分點,低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例0.41個百分點。

    “目前的市場估值極度悲觀,包括優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股在內(nèi)的很多股票其實都有投資價值?!币晃徊辉妇呙氖袌鋈耸繉Α都t周刊》記者表示,公募基金追求的是短期排名,容易陷入追漲殺跌的泥潭,而險資追求的是長期的資產(chǎn)回報率,從這個角度來說,公募基金持倉的多寡完全可以作為逆向投資的參考指標(biāo)。

    雖然公募基金地產(chǎn)股整體倉位在降低,但從持股市值集中度的角度看,它們對于地產(chǎn)龍頭股的偏好在上升。數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月份,公募基金持股市值Top5的地產(chǎn)股在行業(yè)內(nèi)占比持續(xù)提升,由2016年底的15.2%上升至當(dāng)前的35.2%。此外,2017年以來,保利地產(chǎn)、萬科A和招商蛇口的重倉持有基金數(shù)量明顯高于其它地產(chǎn)股。同時,被看作是長線資金的保險資金,在今年一季度加大地產(chǎn)股倉位比例。

    童第軼指出,險資參與傳遞了一個信號,“2015年下半年就是因為險資入股引發(fā)了一輪地產(chǎn)股的獨立行情。從估值的角度看,包括地產(chǎn)在內(nèi)的很多行業(yè)當(dāng)前都處于歷史偏低位置。但問題是即便估值已經(jīng)見底,風(fēng)險偏好卻尚未見底,險資是長期投資,不太在乎短期的波動,個人投資者和機構(gòu)投資者情況各異,現(xiàn)在要不要布局,主要還是要評估一下如果短期進一步探底,自身能否承受凈值下撤的風(fēng)險?!?/p>

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