農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能分析

廖超

增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入是解決“三農(nóng)問題”的重要途徑之一，本文選取了我國農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)作為研究農(nóng)村財(cái)產(chǎn)性收入的切入點(diǎn)，對農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的現(xiàn)狀和效能等進(jìn)行了有效的分析，樣本數(shù)據(jù)表明，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能較低，在探究農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)發(fā)揮促收效能的影響因素的過程中采用了回歸模型，發(fā)現(xiàn)影響農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入效能的主要因素有農(nóng)戶個(gè)人特征、地理位置和政策等，從而提出政府應(yīng)充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，積極完善相關(guān)政策與法規(guī)，并設(shè)置相關(guān)的配套服務(wù)，從而積極引導(dǎo)農(nóng)民利用手中的房屋和土地資產(chǎn)來增加財(cái)產(chǎn)性收入。

2018年中央一號文件明確指出要拓寬農(nóng)民增收渠道，鼓勵(lì)農(nóng)民勤勞致富，增加農(nóng)村低收入者收入，保持農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)可以促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，只有進(jìn)一步提升我國農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)管理水平，并有效的盤活農(nóng)村資產(chǎn)才能促進(jìn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的有效持續(xù)增長，從而提升我國農(nóng)村民的整體生活水平。

國外學(xué)者對財(cái)產(chǎn)性收入問題研究較早，且研究領(lǐng)域較廣，Bernstin（1956）對周期性的財(cái)產(chǎn)性收入進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，F(xiàn)riedman（1962）認(rèn)為，個(gè)人擁有的原始財(cái)產(chǎn)稟賦決定了個(gè)人收入分配的差異及不平等。在農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入方面，Gary（1993）研究發(fā)現(xiàn)雖然地區(qū)之間有顯著差異，轉(zhuǎn)移性支付收入和財(cái)產(chǎn)性收入對于農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)業(yè)績有了越來越大的作用，邁克爾·謝若登（2005）提出財(cái)產(chǎn)積累和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的使用是貧困者脫貧的重要途徑之一，能改善其收入狀況，政府應(yīng)通過宏觀調(diào)控來保障貧困者擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)來獲得財(cái)產(chǎn)性收入。

我國學(xué)者也從不同層面農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入問題做了深入研究。張立先等（2012）提出財(cái)產(chǎn)性收入在農(nóng)村居民人均純收入結(jié)構(gòu)中占比較小，提高財(cái)產(chǎn)性收入是促進(jìn)農(nóng)民收入持續(xù)增長的重要途徑。陳益芳等（2013）研究發(fā)現(xiàn)我國居民財(cái)產(chǎn)性收入差距即表現(xiàn)為城鄉(xiāng)差異又表現(xiàn)為地區(qū)差距，農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入居前三位的是北京、上海和浙江。陳享光（2009）認(rèn)為財(cái)產(chǎn)性收入易形成“富者越富，窮者越窮”的馬太效應(yīng)。丁肖雅（2017）肯定了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入在社會和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)上的貢獻(xiàn)，農(nóng)村居民在經(jīng)濟(jì)和精神等方面的行為均可受到財(cái)產(chǎn)性收入的顯著影響，財(cái)產(chǎn)性收入也能在一定程度上帶動(dòng)的社會收入的流動(dòng)。楊靜等（2008）認(rèn)為，造成農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入差距的原因有收入分配制度、產(chǎn)權(quán)制度和社會保障制度等。

相關(guān)研究均表明，目前農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入主要從動(dòng)產(chǎn)（資金）和不動(dòng)產(chǎn)（土地和房屋）中產(chǎn)生。而在財(cái)產(chǎn)性收入的増長方面，學(xué)者們一致將不動(dòng)產(chǎn)作為今后農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的主要増長來源。因此，本文將主要分析農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增對農(nóng)民收入的影響，進(jìn)而提出了幾點(diǎn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的解決方案，旨在為我國農(nóng)民提高收入和農(nóng)村改革提供參考。

一、農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入現(xiàn)狀分析

（一）農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入絕對額小，占人均純收入比重偏低

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來，我國農(nóng)村居民人均收入呈穩(wěn)步增長趨勢，從表1可以看出，農(nóng)村居民人均純收入從2008年的4760.6元增長到2016年的11600.6元。農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入持續(xù)增加，但基數(shù)較小， 到2016年也僅為272.1元，所以絕對額仍然很小。農(nóng)民人均純收入由工資性收入、經(jīng)營性收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入構(gòu)成。如表1所示，工資性收入和經(jīng)營性收入仍是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分，占了絕大部分比重，而財(cái)產(chǎn)性收入比重較低，穩(wěn)定地處于2%～3%之間，不超過4%。說明提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的任務(wù)艱巨而復(fù)雜。

（二）農(nóng)村人均財(cái)產(chǎn)性收入增速較快，增幅波動(dòng)較大。

農(nóng)村人均財(cái)產(chǎn)性收入增長速度較快，2009年到2015年間，財(cái)產(chǎn)性收入增長速度幾乎都在10%以上，近年來，農(nóng)村人均財(cái)產(chǎn)性收入的增速更是超過了農(nóng)村人均純收入的增速，如表2所示。農(nóng)村人均財(cái)產(chǎn)性收入的增長速度呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)性，其中2013年為負(fù)增長，低至-21.84%，而最大增幅在2011年達(dá)到20.99%?？傮w來看，農(nóng)村人均財(cái)產(chǎn)性收入有著明顯的增長趨勢，說明其具有較大的上升空間和潛力。因此，提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入是提高農(nóng)民收入的重要途徑之一

（三）農(nóng)村居民人均財(cái)產(chǎn)性收入與城鎮(zhèn)相比仍存在較大差距

財(cái)產(chǎn)性收入作為一種衍生財(cái)富，可能會產(chǎn)生一種“富者愈富，窮者愈窮”的馬太效應(yīng)，從而擴(kuò)大社會的貧富差距。如表3所示，城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入差距較大，自2008年以來，城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入的絕對量始終高于農(nóng)村居民，兩者之差也在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，城鄉(xiāng)財(cái)產(chǎn)性收入之比略有起伏，但絕對差距仍在擴(kuò)大。

（四）農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入來源單一，需要進(jìn)一步擴(kuò)大

在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入來源主要房屋土地出租、其次是利息收入和其他等。以上海為例，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)提供的農(nóng)村居民家庭收支抽樣調(diào)查資料顯示，近年來，房屋租金收入所占比例均在55%以上；承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收入占比在15%左右；征地補(bǔ)償收入、存款利息及集體分配股息紅利收入所占比例之和在20%左右。但在我國偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村居民僅有銀行存款利息作為財(cái)產(chǎn)性收入，甚至相當(dāng)大一部分農(nóng)村居民沒有財(cái)產(chǎn)性收入。因此，為了進(jìn)一步提升我國農(nóng)民的整體財(cái)產(chǎn)性收入，獲取收入的渠道需要多元化。

二、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能分析

如今土地資源日益匱乏，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)作為價(jià)值較高的財(cái)產(chǎn)，對農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的貢獻(xiàn)較大，因此不動(dòng)產(chǎn)是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入增長的關(guān)鍵點(diǎn)。本文采用CFHS中國家庭金融調(diào)查2011年的數(shù)據(jù)，分別從房屋資產(chǎn)和土地資產(chǎn)這兩部分來分析其對農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能影響。

房屋資產(chǎn)是農(nóng)民重要資產(chǎn)之一，但農(nóng)村地區(qū)的房屋大多為自行建造且自己居住，與城鎮(zhèn)居民相比，農(nóng)村居民的房屋出租率較低，如表4所示。同時(shí)，表5中可看出，無論是農(nóng)村還是城市，房屋的出租率都隨著房屋套數(shù)的增多而增加，擁有一套房屋的家庭的出租率明顯低于擁有多套房屋的家庭。而大多數(shù)農(nóng)村居民僅擁有一套房屋，極少部分擁有多套房屋，因此出租率較低。較低的房屋出租率導(dǎo)致農(nóng)村房屋資產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能較低。

土地資產(chǎn)是農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入來源的重要途徑之一，但農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)受到較多限制，導(dǎo)致其提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效率低下。農(nóng)村居民利用土地資產(chǎn)獲得財(cái)產(chǎn)性收入的效能也并不高，這表現(xiàn)為農(nóng)村居民出租土地的比例低，如表6所示，低出租率使得土地資產(chǎn)的促收效能難以提高。

總體來說，與城鎮(zhèn)相比，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能是低下的。農(nóng)村居民通過房屋獲得的財(cái)產(chǎn)性收入遠(yuǎn)不及城市居民，房屋資產(chǎn)促收效能低下；同時(shí)農(nóng)村居民出租土地的比例也較低，土地利用率低下，導(dǎo)致土地資產(chǎn)促增財(cái)產(chǎn)性收入效能低下。

三、影響農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入效能的實(shí)證分析

（一）農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)租賃行為與農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的關(guān)系

1.模型設(shè)定、數(shù)據(jù)來源和變量賦值。由于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性收入主要產(chǎn)生于農(nóng)民讓渡農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，農(nóng)戶將房屋對外出租，并將土地的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人來獲取資金收入，而獲得租金收入的前提便是為農(nóng)戶做出資產(chǎn)出租的行為。為了更好的體現(xiàn)出農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)對財(cái)產(chǎn)性收入的作用，考察農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)租賃行為與農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的關(guān)系，本文采用了Stata 14.0軟件，選擇CFHS中的相關(guān)指標(biāo)，建立多元回歸模型進(jìn)行分析，模型如下：

其中為財(cái)產(chǎn)性收入，作為因變量，X1到X11為自變量，為常數(shù)項(xiàng)，到為自變量系數(shù)，為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。該計(jì)量模型的因變量是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，因?yàn)檗r(nóng)民出租農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的行為選擇是農(nóng)民獲取農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性收入的決定性因素。由于其不動(dòng)產(chǎn)租賃行為受多方面因素影響，因此控制變量的選擇從戶主的個(gè)人特征和家庭特征出發(fā)，具體如表1所示：

2.結(jié)果分析。從表5中可以看出，我國農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為的選擇對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的整體財(cái)產(chǎn)性的收入具有顯著的影響。做出不動(dòng)產(chǎn)租賃行為的村民所獲得的財(cái)產(chǎn)性收入更多，但是，目前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入效能低下的主要原因之一是大多數(shù)的農(nóng)村居民并未出租自家的房屋和土地，也就不能產(chǎn)生收益。故探究影響其不動(dòng)產(chǎn)租賃行為選擇的影響因素能夠讓我們了解農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促増效能低下的深入原因。下文將分別探究房屋資產(chǎn)租賃行為與土地資產(chǎn)租賃行為。

（二）影響房屋資產(chǎn)租賃行為促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入效能的原因分析

由上文樣本數(shù)據(jù)分析得知，農(nóng)村居民的房屋出租行為較低，采用Logistic回歸模型無法得出相關(guān)結(jié)論。基于相關(guān)學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn)，筆者認(rèn)為出現(xiàn)這種情況的主要原因是因地處偏遠(yuǎn)而導(dǎo)致的房屋租賃需求少和宅基地流轉(zhuǎn)的限制。兩者結(jié)合導(dǎo)致很多農(nóng)村居民的房屋大多出現(xiàn)閑置的現(xiàn)象，閑置的房屋沒有得到充分的利用，也就沒有為村民的財(cái)產(chǎn)性收入做出貢獻(xiàn)。CHFS的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有70%以上的農(nóng)戶是自行建造自家房屋且自己居住，同時(shí)農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)距離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，流動(dòng)人口較少，因此對于房屋租賃的需求也就很小。同時(shí)，《土地管理法》中對宅基地的轉(zhuǎn)讓有諸多的限制條件，使農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓住宅的權(quán)利受限。迫于區(qū)位和政策的雙重影響，產(chǎn)生了宅基地空心化的現(xiàn)象，導(dǎo)致了大量的農(nóng)村土地處于閑置的情況，很多農(nóng)村住宅更有“建新不拆舊”的情況，致使農(nóng)村住宅的擴(kuò)張擠占耕地面積，造成農(nóng)村土地的整體利用率低下的情況。

（三）影響土地資產(chǎn)租賃行為促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)女性收入效能的原因分析

1.模型設(shè)定與變量選擇。為了進(jìn)一步探究影響土地租賃行為的因素，本部分將農(nóng)戶是否出租土地作為因變量，采用stata 14.0軟件，建立二元Logistic回歸模型進(jìn)行分析，模型如下：

其中，Yi為自變量，在表7的基礎(chǔ)上剔除landrent和houserent這兩個(gè)變量后，為自變量，為各自變量的系數(shù)，為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

2.實(shí)證結(jié)果分析。通過表6分析得知，主要影響我國土地資產(chǎn)租賃行為促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入效能的主要原因是農(nóng)戶所處地區(qū)、農(nóng)戶的風(fēng)險(xiǎn)偏好和未來房價(jià)預(yù)期。其中，區(qū)位因素是最顯著的，地區(qū)性差異是影響農(nóng)戶±地出租行為的最主要因素之一，大量文獻(xiàn)研究表明，東部地區(qū)的農(nóng)戶對外出租土地較多。若是具有一定冒險(xiǎn)精神的農(nóng)戶，其有效利用土地資產(chǎn)并獲得效益的傾向最大，因?yàn)橥恋氐某鲎鈴哪壳皝砜慈源嬖谝欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)偏好型的村民會更愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行土地投資。而農(nóng)戶對未來房價(jià)預(yù)期越高，則越傾向于對外出租土地。

通過上文的分析，可知農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)對促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的影響是顯著的，可以說農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)是今后農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的主要增長來源。但從目前來看，農(nóng)戶房屋資產(chǎn)租賃行為主要受到因區(qū)位因素導(dǎo)致的房屋租賃需求不高和宅基地流轉(zhuǎn)限制的影響。而土地資產(chǎn)對農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的效能受到農(nóng)戶對風(fēng)險(xiǎn)偏好、地區(qū)因素和未來房價(jià)預(yù)期的影響。除了以上因素之外，還有很多其他因素直接或者間接影響著農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)對促進(jìn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入增加的效能，比如，租金收入高低、收回租金的潛在風(fēng)險(xiǎn)等。

四、提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)促增農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入效能的政策建議

（一） 改善農(nóng)村土地管理制度，完善土地流轉(zhuǎn)的保障機(jī)制

政府需要充分發(fā)揮主導(dǎo)作用，鼓勵(lì)農(nóng)民通過不動(dòng)產(chǎn)獲得財(cái)產(chǎn)性收入。相應(yīng)地，政府應(yīng)加快農(nóng)村土地制度改革，完善土地法律法規(guī)，確保農(nóng)民享有土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括土地租賃、入股、抵押等權(quán)利。進(jìn)一步土地流轉(zhuǎn)模式，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，減少約束條件，逐步建立起與糧食價(jià)格協(xié)調(diào)的土地租金制度。同時(shí)，還要加快農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易市場的建立，逐步推動(dòng)農(nóng)村與城市資產(chǎn)一致原則，拓寬農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入渠道。

（二） 改革完善宅基地制度，充分挖掘土地財(cái)富效益

要繼續(xù)探索和宅基地使用權(quán)及宅基地上住房權(quán)益的實(shí)現(xiàn)形式，積極開展試點(diǎn)工作，允許農(nóng)村閑置宅基地及荒廢房屋等通過出租、入股轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村閑置資源，提高農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入。

（三）強(qiáng)化配套服務(wù)，進(jìn)一步提升農(nóng)民理財(cái)意識

政府要充分發(fā)揮自身職能，通過強(qiáng)化配套服務(wù)來進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民的理財(cái)積極性，并在此基礎(chǔ)上將租賃房屋和土地等不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。當(dāng)?shù)卣梢愿鶕?jù)當(dāng)?shù)卮迕竦姆课莺屯恋氐膿碛星闆r結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定一系列的配套服務(wù)措施。保證合同的法律效力，這樣可在最大程度上降低甚至避免出現(xiàn)房屋租賃的風(fēng)險(xiǎn)，并在提升村民財(cái)產(chǎn)性收入的基礎(chǔ)上有效地規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位為四川農(nóng)業(yè)大學(xué)）