概述中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與對(duì)策

鄭嬌

本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)展情況的總結(jié)，發(fā)現(xiàn)了中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的困境，分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式和融資難的原因，給出了一些簡(jiǎn)單的對(duì)策建議。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)

融資方式

融資困難原因 對(duì)策建議

引言

縱觀2017年房地產(chǎn)企業(yè)情況，房企出現(xiàn)了強(qiáng)者愈強(qiáng)的情況，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布2017中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告與2017中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單中，顯示市場(chǎng)集中度集中度不斷上升，市場(chǎng)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)-2016年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷售面積的38%，行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源不斷向榜單前位企業(yè)集中；且行業(yè)內(nèi)部兼并加速，市場(chǎng)循環(huán)周期縮短，一些知名企業(yè)由于品牌優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)加快了對(duì)中小型房企的兼并，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資源更加向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，中小型房地產(chǎn)企業(yè)陷入這種劣勢(shì)循環(huán)中，很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

基于我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以傳統(tǒng)融資為主，尤其是銀行貸款資金量最大，而這種傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，必須需尋找新的融資渠道。為應(yīng)對(duì)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求新的融資渠道，諸如信托、基金、上市私募融資等開始頻繁地在公眾視線當(dāng)中。

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及融資困境

（l）中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

1.“小”“靈”“快”：企業(yè)規(guī)模小、運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制靈活有效率，相比大型企業(yè)決策更加集中迅速，能節(jié)約管理監(jiān)督成本，但同時(shí)存在管理松散的問題

2.資金需要量大，而融資能力有限：由于房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，不管是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都需要強(qiáng)有力的資金支持，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力、人力資源處于比較劣勢(shì)的水平，因此只能承接中短期和中小型項(xiàng)目，盈利空間非常小，導(dǎo)致融資不順，從而陷入一種惡性循環(huán)中

3.品牌號(hào)召力弱、文化感知能力不強(qiáng)：中小房地產(chǎn)企業(yè)事實(shí)上是很難樹立比較強(qiáng)大的品牌形象，它的企業(yè)文化也不像大型企業(yè)那樣具有很強(qiáng)的感知能力。但是中小企業(yè)可從本土領(lǐng)域出發(fā)，在小范圍宣傳企業(yè)文化，尋求當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

1.融資渠道單一，主要依賴內(nèi)源融資和銀行信貸。房地產(chǎn)行業(yè)本身的融資方式眾多，但很多方式對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)是可望而不可及的，很多嚴(yán)苛的條件無法滿足，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)無法與大型房地產(chǎn)企業(yè)抗衡，多選擇內(nèi)部融資，即利用股東出資、留存收益等方式進(jìn)行融資。外部融資最多的是商業(yè)銀行貸款，我國(guó)中小型企業(yè)過份依賴于商業(yè)銀行貸款導(dǎo)致國(guó)家政策和銀行信貸政策很容易產(chǎn)生影響，企業(yè)獨(dú)立性大大降低，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下很難拿到貸款。

2.普遍缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源：由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資是銀行貸款，屬于較短期的債務(wù)，缺乏長(zhǎng)期債券和股權(quán)融資帶來的穩(wěn)定資本，因此缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，且存在巨大的償債壓力。

我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困境原因分析

（1）宏觀原因分析

近年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象十分嚴(yán)重，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策實(shí)行了一系列緊縮性的貨幣政策和銀行信貸政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)整體融資困難，中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是深受影響，且很難克服；同時(shí)我國(guó)金融市場(chǎng)的投資工具十分貧乏，市場(chǎng)很難引導(dǎo)投資者進(jìn)行更加多元化的投資，多余資金通常以存款形式存放，大量資金無法找到合適的投資對(duì)象，大量的資金缺口無法被滿足，導(dǎo)致資金的需求和供給無法形成對(duì)接，沒有專門中小企業(yè)提供融資服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，信用擔(dān)保制度不健全，尚未建立完善的法律法規(guī)的支持體系，資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度仍需提高；政府中小企業(yè)的支持力度仍然不夠，上市融資的企業(yè)仍屬少數(shù)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然無法從資本市場(chǎng)上順利融資，與中小房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法規(guī)政策需要進(jìn)一步完善；中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸具有金額相對(duì)較小，頻率相對(duì)較高，時(shí)間相對(duì)急等特征，而商業(yè)銀行對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)估需要花費(fèi)長(zhǎng)時(shí)間的人力、物力、財(cái)力，導(dǎo)致銀行放貸成本急劇增加，風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱。

（2）微觀原因分析

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、融資能力有限，無法進(jìn)行較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利能力也不及大型房地產(chǎn)企業(yè)，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模一直無法提高，一直處于融資困境之中；沒有建立完善有效的財(cái)務(wù)制度，賬目混亂，對(duì)資金的籌集和運(yùn)用沒有很好的計(jì)劃，內(nèi)部資金調(diào)度能力較低，只重視利潤(rùn)的高低忽視資金運(yùn)用的效率，只重視短期利益忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，沒有為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略儲(chǔ)備資金的想法，一味想著如何從外部獲取資金，從而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陷入負(fù)債經(jīng)營(yíng)還債再負(fù)債不斷的惡性循環(huán)；與大型企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)在向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)能夠提供的抵押品相對(duì)較少，而中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在這信用不足的現(xiàn)象，其不良貸款率比大型企業(yè)高出許多，甚至比一些大型國(guó)有企業(yè)的不良貸款率還要高不少，商業(yè)銀行需要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)和壞賬成本就會(huì)盡量避免向中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，這些企業(yè)更加融資無門，困境加劇。

對(duì)策建議

（1）加快融資多元化進(jìn)程和政策支持

“多元化”就是通過發(fā)展資本市場(chǎng)，拓寬融資渠道，使其能夠運(yùn)用多種手段進(jìn)行籌資。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中往往包含債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種融資方式，除此之外，在二級(jí)市場(chǎng)，信托證券、投資基金等產(chǎn)品也十分豐富，開發(fā)商可以根據(jù)自身的實(shí)際情況選取不同的融資方式進(jìn)行融資。完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，在約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人的金融行為同時(shí)增加對(duì)中小地產(chǎn)企業(yè)的支持力度。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)健全監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)法、依法辦事，嚴(yán)厲打擊騙貸、投機(jī)、弄虛作假等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。

（2）努力提升企業(yè)自身實(shí)力

實(shí)現(xiàn)多元融資的首要條件在于自身實(shí)力的提升，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提升整體素質(zhì)和信用水平?？蓮囊?guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、提升管理經(jīng)營(yíng)人員素質(zhì)、誠(chéng)實(shí)守信、構(gòu)建良好信用體系人手，加快中小型房地產(chǎn)企業(yè)的改革步伐，努力推動(dòng)產(chǎn)權(quán)明晰、培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)化，為多元融資提供一片健康的土壤。