淺議二手房公積金商業(yè)組合貸款的內(nèi)部控制

馮異

近年來隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，住房貸款需求不斷增長，公積金中心的貸款規(guī)模也迅速擴(kuò)大。與此同時，公積金貸款流程控制是否得到執(zhí)行、控制的設(shè)計(jì)是否有效，成為內(nèi)部審計(jì)人員關(guān)注的重點(diǎn)。本文結(jié)合審計(jì)穿行測試案例，剖析二手房“公積金商業(yè)組合貸款”業(yè)務(wù)辦理流程中存在的問題以及相關(guān)制度設(shè)計(jì)層面存在的缺陷，提出應(yīng)對策略及建議。

組合貸款 內(nèi)部控制 審計(jì)穿行測試

二手房公積金貸款，是公積金中心針對二手房推出的公積金貸款品種。因個人公積金貸款額度上限問題，在額度不能完全覆蓋購房貸款需求的情況下，可以同時辦理商業(yè)貸款以滿足差額部分貸款需求，即為二手房公積金商業(yè)組合貸款。

近日筆者陪同M先生辦理了二手房組合貸款。通過觀察、詢問、分析等程序，發(fā)現(xiàn)銀行在受托經(jīng)辦公積金組合貸款的環(huán)節(jié)存在操作不合規(guī)的情況，以及現(xiàn)有制度設(shè)計(jì)存在不合理的情況，均不同程度影響到公積金中心及貸款人的權(quán)益。

測試過程發(fā)現(xiàn)的問題及建議

（l）銀行捆綁搭售問題

在組合貸款辦理過程的面簽環(huán)節(jié)，銀行經(jīng)辦人員要求貸款人辦理該行信用卡業(yè)務(wù)，否則不能辦理房貸。

2012年2月銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2012] 3號），其中第一條第（5）款明確規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得在發(fā)放貸款時強(qiáng)制捆綁搭售金融產(chǎn)品。銀行在客戶辦理公積金貸款時違規(guī)捆綁搭售的行為，損害了公積金貸款客戶的合法權(quán)益，對公積金中心形象也造成負(fù)面影響。

針對委托銀行捆綁搭售的行為，公積金中心應(yīng)細(xì)化對銀行涉及公積金業(yè)務(wù)違規(guī)行為的考核辦法，嚴(yán)格進(jìn)行考核，規(guī)范合作銀行服務(wù)行為。

（2）公積金委托貸款與貼息貸款不同模式的選擇問題

公積金貸款因資金來源渠道不同，分為公積金委托貸款和貼息貸款。前者系用公積金中心自有資金進(jìn)行貸款，后者系借用銀行資金進(jìn)行貸款。兩種模式對貸款人無實(shí)質(zhì)影響，均享受公積金貸款利率。但是如果選擇貼息貸款，因借用了銀行資金，公積金中心需向銀行支付商業(yè)貸款與公積金貸款因利率不同產(chǎn)生的利息差。

在銀行面簽合同環(huán)節(jié)，貸款模式系由M先生自主勾選。M先生選擇了“公積金委托貸款”，銀行工作人員將其變更為“貼息貸款”。M先生提出質(zhì)疑并拒絕簽字確認(rèn)，工作人員在請示經(jīng)理后將其更正為“公積金委托貸款”。

上述情況反應(yīng)出公積金中心制定的貼息貸款啟用規(guī)則存在一定缺陷?！肮e金委托貸款”與“貼息貸款”模式的選擇，不應(yīng)粗放地交由貸款人自行選擇或由委托銀行選擇。選擇何種貸款方式之于貸款人并無厲害關(guān)系，因此選擇可能會帶有隨意性；而交由銀行進(jìn)行貸款模式的選擇，在銀行自身利益驅(qū)動下，銀行傾向選擇“貼息貸款”，以賺取公積金中心支付的貼息收益。此種情況若不加控制，易造成“貼息貸款”數(shù)額畸高，公積金中心資金大量沉淀，流動性寬松情況下會尤為突出。

“貼息貸款”的啟用，應(yīng)由公積金中心結(jié)合自有資金規(guī)模、存貸比等綜合因素進(jìn)行考慮。在自有資金寬松的情況下，公積金中心應(yīng)限制銀行“貼息貸款”模式的啟用，優(yōu)先使用公積金自有資金進(jìn)行貸款，減少不必要的貼息成本。

公積金中心應(yīng)細(xì)化 “貼息貸款”相關(guān)管理辦法，測算并確定“貼息貸款”的啟用及終止條件，防止商業(yè)銀行一味追求銀行自身利益，重“貼息貸款”而輕“公積金委托貸款”。

（3）組合貸款中商業(yè)貸款部分利率存在歧視的問題

M先生此次購房行為屬于銀行核定的首套房范圍。組合貸款中公積金貸款利率享受的3.25%，而商業(yè)貸款部分享受的為基準(zhǔn)利率4.g%，未享受首套房商貸利率優(yōu)惠政策。同期同批次L先生純商貸首套房享受優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率的8.5折，為4.165%。

客戶經(jīng)理解釋，由于二手房公積金組合貸款體量小，商業(yè)部分統(tǒng)一給出的是基準(zhǔn)利率。對其解釋無法認(rèn)同，分析該銀行行為實(shí)質(zhì)是捆綁公積金貸款優(yōu)惠利率給出的商貸歧視利率，以賺取更高的收益。

測算分析，單身職工辦理25年期的二手房公積金商業(yè)組合貸款，公積金貸款額度為40萬，申請二手房個人首套房組合貸款的情況下，如果選擇等額本息還款方式，當(dāng)貸款總金額超過87.5萬元時，選擇上述公積金組合貸款的每月還款額將超過純商業(yè)貸款在享受首套房8.5折優(yōu)惠利率情況下的每月還款額。此種情況下，選擇公積金貸款就是個人決策的失誤。

該情況反應(yīng)出公積金中心在組合貸款業(yè)務(wù)控制措施上存在缺陷，公積金中心應(yīng)研究制定相關(guān)措施，防止商業(yè)銀行在承辦組合貸款過程中將商貸部分利率設(shè)置為高于同等情況下辦理純商貸的利率。

測試總結(jié)

通過此次二手房組合貸款業(yè)務(wù)審計(jì)穿行測試，發(fā)現(xiàn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在內(nèi)部控制的執(zhí)行層面存在一定問題，而公積金中心在制定相關(guān)政策時，制度設(shè)計(jì)層面也存在一定缺陷。公積金中心應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)及管理，一是規(guī)范委貸機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為。個別銀行借助經(jīng)辦公積金業(yè)務(wù)機(jī)會，捆綁搭售，違規(guī)攫取利益。公積金中心在強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)合規(guī)建設(shè)的同時，也應(yīng)加強(qiáng)對委貸機(jī)構(gòu)經(jīng)辦公積金業(yè)務(wù)時的監(jiān)督管理。二是細(xì)化公積金中心業(yè)務(wù)管理規(guī)則。公積金政策受國家住房政策影響較大，隨著房地產(chǎn)市場周期波動，特別是在“去庫存”政策與“限購”政策交替影響下，國家宏觀政策會影響公積金行業(yè)政策的變動。為應(yīng)對新業(yè)務(wù)（如貼息貸款、以及可能出現(xiàn)的資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)），公積金中心應(yīng)細(xì)化相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)則，做足風(fēng)險(xiǎn)管理功課，防患于未然。三是建立風(fēng)險(xiǎn)管理部門。公積金業(yè)務(wù)性質(zhì)偏向金融機(jī)構(gòu)范疇，“歸集”類似于“儲蓄”，“提取”類似于“取款”，“公積金貸款”類似于“住房按揭貸款”，而由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展不均，未來可能出現(xiàn)異地中心的“資金拆借”業(yè)務(wù)，同樣與商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)類似。按照商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防控建設(shè)框架，公積金中心應(yīng)建立金融級別風(fēng)險(xiǎn)防控的三道防線，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門、風(fēng)險(xiǎn)控制部門以及內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立行使防控權(quán)限，為公積金中心資金安全保駕護(hù)航。

[l]吳琴 淺議住房公積金管理中心內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，《全國商情（經(jīng)濟(jì)理論研究）》，2014（19）：60-61

[2]王霖 住房公積金管理內(nèi)控失效的因素與防控策略，《中國國際財(cái)經(jīng)（中英文）》，2017（7）：73-75

[3]廉永忠 新常態(tài)下住房公積金內(nèi)部審計(jì)如何更好地發(fā)揮作用，《中國內(nèi)部審計(jì)》，2017（2）： 40-43