我國房地產(chǎn)融資渠道研究

張黛

在企業(yè)的發(fā)展歷程中，捅有充足的資金和一條完備的資金鏈?zhǔn)鞘种匾?，房地產(chǎn)行業(yè)作為需要大量資金的資金密集型產(chǎn)業(yè)，選擇合理且適宜的融資渠道是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中生存及取勝的重要決策。本文從房地產(chǎn)行業(yè)的角度，闡述了融資理論和常見的房地產(chǎn)融資模式，分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題和提出房地產(chǎn)多元化融資對我國房地產(chǎn)業(yè)的啟示，以期為我國房地產(chǎn)業(yè)融資策略提供借鑒。

房地產(chǎn) 融資策略 融資渠道

引言

我國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，影響著整個國民經(jīng)濟的運行。房地產(chǎn)業(yè)的三大基本要素是資金、市場和土地，因此房地產(chǎn)業(yè)具有資金密集型的特征。除了依賴開發(fā)商的自有資金外，房地產(chǎn)融資還必須依靠大量的金融工具來融資，以彌補資金缺口。

從我國房地產(chǎn)企業(yè)近十年的融資來源及變動趨勢來看，一方面，房地產(chǎn)信貸讓銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大的金融風(fēng)險，另一方面，我國的房地產(chǎn)行業(yè)通過銀行貸款等傳統(tǒng)的融資模式獲取足夠資金的難度日益增大。同時房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興衰與發(fā)展也與經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境等密切相關(guān)。為保證其資金的正常運轉(zhuǎn)，必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的這些環(huán)境，對企業(yè)的融資策略不斷地進行相應(yīng)的調(diào)整。

融資理論概述

（1）基本概念

從狹義上講，融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

傳統(tǒng)的融資模式大概有七種，是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對融資方式的選擇。包括自有資金、預(yù)收房款、建設(shè)單位墊資、銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、民間融資。

新型的融資模式主要有七種，我國房地產(chǎn)企業(yè)對于新的融資模式也可以按照企業(yè)本身的情況來選擇，這樣企業(yè)才能進行更好的融資。七種新型融資包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、開發(fā)商貼息貸款、售后回買、融資租賃、海外融資、項目融資。

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資法律不完善

房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)不完善，融資渠道無法進一步拓展。由于信息不對稱性，導(dǎo)致融資時缺乏法律法規(guī)指導(dǎo)，金融創(chuàng)新無法可依，市場運行效率不高。目前，綸芪夜康夭謐是狼饔詼嘣？發(fā)展，但依然無法完整地滿足各類房地產(chǎn)企業(yè)不同條件的市場需要。許多企業(yè)用一些“非常手段”進行融資，這都是因為信息的不對稱性和融資成本過高導(dǎo)致的。這些不理智的行為，在避免的同時，也給政府敲響了警鐘，完善房地產(chǎn)相關(guān)法律勢在必行。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資市場體系不健全

我國證券市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)融資市場體系不健全導(dǎo)致了很多問題，這些問題使得許多金融產(chǎn)品無法好好得到利用。構(gòu)架一個適合不同企業(yè)不同經(jīng)濟個體、符合我國國情的成熟融資體系勢在必行。

（3）融資過度依賴銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)離不開資金。如果銀行不支持，那房地產(chǎn)業(yè)是無法開發(fā)和消費的。房地產(chǎn)由于是實際存在的，導(dǎo)致銀行樂觀地認(rèn)為房地產(chǎn)融資風(fēng)險不大，對于房地產(chǎn)的放款政策不是很嚴(yán)格。然而，貸款金額的越積越多，房地產(chǎn)業(yè)稍微變化，銀行的壞賬也會增加。房地產(chǎn)融資如果繼續(xù)過度依賴銀行信貸資金，會給國家的經(jīng)濟帶來影響。

（4）過度負(fù)債使財務(wù)風(fēng)險變大

我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采萚赫？營，過度負(fù)債會增大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，給企業(yè)經(jīng)營帶來不必要的危害。

房地產(chǎn)多元化融資對我國房地產(chǎn)業(yè)的啟示

融資是一個能對房地產(chǎn)企業(yè)做出客觀評估的工具。適合自己的融資方式還可以幫助企業(yè)提高它的品質(zhì)，打響自己的名聲。所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)找到更好的融資方式至關(guān)重要。

（1）提升房地產(chǎn)企業(yè)自身軟實力

房企要想有一個穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)，必須具備實力，它是多元化融資的一個大前提。硬實力與軟實力兼?zhèn)?，實力的雄厚也是融資的堅強后盾，也降低了融資的風(fēng)險。規(guī)范的財務(wù)體系和管理制度給房地產(chǎn)企業(yè)錦上添花，房地產(chǎn)企業(yè)可以進行更好的管理。這個過程實際上就是一個質(zhì)量認(rèn)證的體系，讓房地產(chǎn)企業(yè)更加規(guī)范成熟，內(nèi)部控制更加完善。

（2）不斷拓展融資渠道

企業(yè)對于資金的掌握和對現(xiàn)金流的控制能力很重要。我國的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)正在不斷進行調(diào)整，在宏觀調(diào)控的大背景下，對資金極其敏感的房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮融資渠道的多元化，單純依靠銀行信貸的融資方式會加大財務(wù)和金融風(fēng)險，不利于企業(yè)的成長。

現(xiàn)在市場上有很多的融資渠道，不管是哪個融資渠道都不是企業(yè)可以唯一依靠的，多元化的融資方式才是企業(yè)必須走的路線。

（3）提高我國房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例

企業(yè)的風(fēng)險大小與信貸融資有關(guān)，應(yīng)該盡量減少對它的依賴。

我國房地產(chǎn)的國內(nèi)并購趨勢已經(jīng)開始逐漸加強，對我國房地產(chǎn)的資源應(yīng)該進行有效的調(diào)整。優(yōu)勝劣汰，有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（4）開啟互聯(lián)網(wǎng)金融之門

2014年后，在基金、保險、銀行等相繼推出互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品的大形勢下，房地產(chǎn)基金也推出了互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品。目前為止，房地產(chǎn)交易的各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)都有它的身影，國內(nèi)占多數(shù)的房地產(chǎn)基金公司將目光投向了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，并且部分產(chǎn)品已經(jīng)上市銷售。一些老牌地產(chǎn)企業(yè)與一些新興的購房網(wǎng)站聯(lián)合起來，打造出了互聯(lián)網(wǎng)金融的新戰(zhàn)略。

互聯(lián)網(wǎng)金融加快了房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，不管是大型房地產(chǎn)公司還是中小型房地產(chǎn)公司，都可以借助這個平臺解決融資難。融資效率低的問題。在這種情況下，融資成本也大大降低。

（5）加大監(jiān)管力度

中國房地產(chǎn)市場可以叫做為“政策性的市場”，所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)和政府監(jiān)管機構(gòu)來說并不是敵人的模式，而應(yīng)該是一起協(xié)作，聯(lián)合起來才能抵御可能會產(chǎn)生的經(jīng)濟風(fēng)險。聯(lián)手才能使房地產(chǎn)企業(yè)在一個相對健康有序的環(huán)境下健康發(fā)展，并讓百姓從中受益。

[1]曹向，匡小平.制度環(huán)境與商業(yè)信用融資有效性[J].當(dāng)代財經(jīng)，2013（5）：117-130.

[2]郭俞君.我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)與新型融資方式對比[J].財經(jīng)剔學(xué)術(shù)版），2014（02）：10