房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)價(jià)值評估

謝玉娟

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在我國的開端是在20世紀(jì)80年代，與國際房地產(chǎn)行業(yè)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在時(shí)間上是比較短暫的，但是其發(fā)展速度十分驚人?，F(xiàn)狀主要體現(xiàn)在：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有1991家，到2017年已經(jīng)達(dá)到3萬多家。2.國有，集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少。3.現(xiàn)如今中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模大多數(shù)比較少。4.我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小。根據(jù)資料顯示，2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為16417億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為7713萬元；2013達(dá)到33180億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到10130萬元。房地產(chǎn)是資金高度密集的行業(yè)，在開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開金融的支持。

一、房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題

1.成本上升。建筑成本和土地成本的上升是房價(jià)上漲的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、機(jī)械設(shè)備和土地等，尤其是土地成本，在房價(jià)總成本中所占比重很大。隨著人工工資的提高，人工成本的增高也是助推房價(jià)的另一原因。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限。融資問題一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)企業(yè)有70%的資金是通過銀行貸款獲得的，更有企業(yè)的資金貸款達(dá)到90%。也就是說，銀行是房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)資金的主要渠道，自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)，應(yīng)用到項(xiàng)目上的數(shù)量少之又少。單一的融資渠道是我國房地產(chǎn)行業(yè)的突出特點(diǎn)，也是比較尖銳的問題。

3.房地產(chǎn)企業(yè)對市場把握不足。市場需求量分析不到位，無法根據(jù)市場需求進(jìn)行調(diào)整。如果屬于策劃類失誤，沒有充分的調(diào)研時(shí)間，沒有深入的調(diào)研，必然會(huì)增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。但是對于市場的分析必要保證調(diào)研的充分性和全面性，以及科學(xué)性。只有全面深入調(diào)研，才能夠?qū)κ袌鲞M(jìn)行更好的定位，面對競爭對手才能夠做到心中有數(shù)，不至于在競爭中迷失。

二、改善我國房地產(chǎn)市場中問題的對策

1.提供符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在了解購房者真正需求的基礎(chǔ)上，來建造適合購房者的商品房，在庫存上要“以人為本”。其次，企業(yè)應(yīng)該利用存量房發(fā)展多元化經(jīng)營，除了商業(yè)或者住宅型樓盤。高庫存積壓一直是企業(yè)老大難的問題，面對積壓的商品房，需要轉(zhuǎn)換思路，一味守舊只怕難以擺脫這一塊難哨的骨頭。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升物業(yè)公司管理水平。開發(fā)商們除了打造項(xiàng)目，還要著力改善居民的生活方式，在物業(yè)管理上提升社區(qū)管家服務(wù)，這些都做好了需求自然就來了。

2.強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管控。首先，內(nèi)控管理是企業(yè)應(yīng)對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要措施，必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，才能夠把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。其次，管理部門和生產(chǎn)部門的內(nèi)部控制進(jìn)行有效區(qū)分，根據(jù)不同的工作方式制定合理的內(nèi)控制度。最后，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高內(nèi)控管理能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，需要涉及到項(xiàng)目的建設(shè)，因此就需要在項(xiàng)目建設(shè)過程中安排專門的內(nèi)控管理人員，通過走出去或請進(jìn)來的方式來提高他們的專業(yè)素質(zhì)，讓他們不僅有理論，還有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮他們的優(yōu)勢，把項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

3.積極營銷，促進(jìn)消費(fèi)者購買欲望。房地產(chǎn)公司為了更好的發(fā)展，在未來必須開展積極的市場營銷，通過能激發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)欲望的各類營銷措施，不斷回籠資金，以應(yīng)對舉債經(jīng)營模式下的資金難題，避免資金鏈條的斷裂。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)公司必須做到如下幾點(diǎn)。首先，努力開展市場調(diào)研；對于房地產(chǎn)市場營銷而言，緊緊把握市場趨勢，是成功營銷的關(guān)鍵；其次，在成本范圍內(nèi)適當(dāng)降低價(jià)格，讓利于消費(fèi)者；價(jià)格無疑是現(xiàn)代市場營銷的最有效手段。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的過高價(jià)格已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)指責(zé)的對象。

三，結(jié)語

房地產(chǎn)一直伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是我國社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展不可缺少的行業(yè)。它所創(chuàng)造的價(jià)值在經(jīng)濟(jì)中占比很大，但是并不能因?yàn)閷?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力量大而大肆發(fā)展房地產(chǎn)，無度的建設(shè)會(huì)導(dǎo)致社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。所以健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場才是推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的前提。（作者單位為江西財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）