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    高層住宅不同樓層的窗外景觀分析

    2018-05-14 14:58寧曉峰
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2018年11期
    關鍵詞:視距城市景觀視角

    【摘要】我們在對高層住宅不同樓層的窗外景觀分析中,以往僅是體現(xiàn)了遠眺的城市景觀價值,完全忽略了俯瞰的小區(qū)景觀價值,而從窗外小區(qū)景觀的理論推導和實證分析得出,不同樓層的觀賞效果是不同的,是“三段式”的。因此在分析高層住宅的窗外景觀時,就應該將俯瞰的小區(qū)景觀和遠眺的城市景觀兩者的視覺效果進行綜合考慮,讓不同的窗外景觀效果體現(xiàn)出不同的價值,使其物有所值。

    【關鍵詞】城市景觀;小區(qū)景觀;視角;視距;景觀垂直差

    “仁者樂山,智者樂水”,景觀是最吸引人的因素,也是影響房地產(chǎn)價格很重要的因素,能否從窗外看到景觀對住宅價格的影響是非常大的。一般而言,窗外景觀分為兩種:

    ① 俯瞰的小區(qū)景觀,比如小區(qū)的中心園林、休閑廣場和園林對景等等。

    ② 遠眺的城市景觀,比如遠處的山景、水景和城市天際線等等。

    無論是哪一種窗外景觀,都應充分體現(xiàn)其在住宅中的價值。因此,我們需要分析和探討高層住宅不同樓層的窗外景觀。從《人體工程學》可知人的視覺原理,人在賞景過程中的視覺與視角(本文均指人眼的垂直視角,下文同)有著密切的關系:

    當視角小于40°左右時,可以看清景觀的細部;當視角小于70°左右時,可以看清整體景觀;當視角大于70°時,僅能看到景觀的整體和背景,景觀僅僅是存在而已了。

    另外,人在賞景過程中的視覺與視距也有著密切的關系:

    人眼的清晰視距為25米,這時可以看清物體的細部;視距在25至60米,可以明確看到物體,而看不清細部;當超過60米距離時,僅可以看清物體的輪廓;當視距為500米或以上時,只有模糊的形象,甚至看不清物體。

    當景觀與觀賞點之間的視角和視距不同時,可以獲得不同的視覺效應和景觀效果。為了獲得較為清晰和相對完整的視覺效應和景觀效果,應盡量使視角與視距處于最佳的位置。

    因此,我們在俯瞰小區(qū)景觀時,可以獲得三種的視覺效果:

    視覺效果Ⅰ:當觀察角度處于小于40°范圍內(nèi),且視距小于25米時,景觀是效果最好的,園林景觀的清晰可辨,且層次感最強,我們把這種視角和視距稱為最佳景觀視角和最佳觀景視距。

    視覺效果Ⅱ:當觀察角度在40°-70°之間,且視距小于60米時,園林景觀還有層次感,但景觀效果逐步減弱。

    視覺效果Ⅲ:當觀察角度超過70°范圍外,且視距大于60米時,僅可以看到景觀的輪廓和背景,景觀僅僅是存在而已了。

    假設主景觀中心點(或園林對景)距樓體的距離為20米,層高為2.8米,人的站立眼高(指人身體直立、眼睛向前平視時從地面到內(nèi)眼角的垂直距離)平均為1.60米,那么視覺效果Ⅰ(即最佳的觀景視角和視距)所對應的最高樓層之間的關系,其應該符合如下規(guī)律:

    H/L=tg40°

    其中,H=觀察點樓層高度+站立眼高

    L=主景觀中心點(或對景)距樓體的距離

    因此可以推導出,視覺效果Ⅰ對應的最高樓層約為8樓。

    同理,視覺效果Ⅱ應該符合如下規(guī)律:

    H'/L=tg70°

    由此可以推導出視覺效果Ⅱ(即看清小區(qū)景觀的視角和視距)對應的最高層為約20樓。

    那么,視覺效果Ⅲ(即超過有效范圍的視角和視距)對應的樓層則應是21樓及以上的樓層。

    我們可以得出高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀的相應結論(如上圖1):

    欣賞最佳小區(qū)景觀的最高層數(shù)約為8樓,看清小區(qū)景觀的最高層數(shù)約為20樓,而21樓以上由于視角和視距均超過了視覺的有效范圍,園林已經(jīng)沒有了層次感,僅可以看到景觀的輪廓。

    上述推理得到的結論和我們實際觀察到的結果,是相吻合的(如下圖):

    上圖是高層住宅每隔3層分別觀察小區(qū)景觀中某一特定園林對景的景觀效果的對比圖,分別選取2樓、5樓、8樓、11樓、14樓、17樓、20樓和23樓,對這八個樓層進行觀察時,我們發(fā)現(xiàn):

    隨著樓層的不斷升高,1至8樓的小區(qū)景觀的特定園林對景中方形小孔形狀清晰,位置高低有錯落。園林的喬木和灌木的品種可辨,棧橋欄桿的花飾清晰,且前后層次分明。8至20樓的小區(qū)景觀,隨著樓層的增加,視角逐漸增大,視距逐漸變長,園林對景中方形小孔逐漸變小,基本分辨不出有高低的錯落感。園林的喬木和灌木依然可見,但已不太好辨認品種,棧橋欄桿的花飾逐漸模糊,層次感逐步降低。而當對比20和22樓時,兩者幾乎沒有什么區(qū)別,園林對景中方形小孔隨樓層增加,已經(jīng)變得很小,且完全沒有高低錯落感。園林喬木和灌木的品種基本已經(jīng)分辨不清了。棧橋欄桿花飾已經(jīng)完全看不到。

    因此我們可以斷定,20樓以上的小區(qū)景觀基本是沒有變化的。景觀僅僅是存在而已了,看到的是園林景觀的輪廓和背景。從這個實證分析的案例可以證明,我們推理的結論是正確的。

    根據(jù)這個結論,我們可以將高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀大致分為三段:

    第一段:1至8樓

    處于視覺中最好的視角和視距的范圍內(nèi),這是欣賞小區(qū)內(nèi)景觀效果最好的一段樓層。站在窗邊觀賞位于樓下的小區(qū)景觀,層次感最好,綠茵的草地、低矮的灌木和高大的喬木,層次分明,色彩艷麗,小橋流水,園林美景盡收眼底。

    特別是3-5樓由于視角的仰角和俯角完全處于15°-30°視角的范圍內(nèi),視距又小于25米的距離,這樣大大增加了景觀的觀賞效果。因此,這一段我們在定價時設定增加1倍的景觀垂直差,其中3-5樓可增加2倍的景觀垂直差。

    第二段:9至20樓

    這一段小區(qū)景觀還有一些層次感,但隨著樓層的升高,景觀效果是在逐步遞減的,這一段在定價時設定增加1∽0倍逐步遞減的景觀垂直差。

    第三段:21樓及以上的樓層

    小區(qū)景觀已經(jīng)沒有變化了,園林景觀僅僅是存在而已了,這一段定價時不增加景觀垂直差。

    通過我們對高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀分析得出,高層住宅中不同樓層的窗外小區(qū)景觀的觀賞效果是不同的,體現(xiàn)在價格上是“三段式”的垂直差。

    以往我們在對高層住宅價格進行定價時,習慣上在考慮縱向定價的景觀垂直差時,往往只是按一個固定的“層差”往上翻,是因為每高一層樓的遠眺的城市景觀要好一點,體現(xiàn)在價格上就是一層比一層高出1倍“層差式”垂直差。

    有時因為在小區(qū)外圍有低矮的樓棟遮擋,當樓層超出低矮樓棟后可以遠眺城市景觀時,視野的“突然”開闊,增加了城市景觀的縱深感,垂直差上就會出現(xiàn)一個“跳差”。但無論如何“跳差”,實際上這種“層差式”的垂直差僅是體現(xiàn)了遠眺的城市景觀價值,完全忽略了俯瞰的小區(qū)景觀價值,而事實上,高層住宅的窗外景觀除了遠眺的城市景觀之外,還有俯瞰的小區(qū)景觀。

    分析高層住宅的窗外景觀需要我們在制定房地產(chǎn)價格策略時,要客觀、真實地體現(xiàn)窗外景觀的價值,就應該將俯瞰的小區(qū)景觀和遠眺的城市景觀兩者的視覺效果進行綜合考慮。我們應該將俯瞰和遠眺兩者的垂直差進行“疊加”,在城市景觀的“層差式”垂直差的基礎上,再疊加小區(qū)景觀的 “三段式”垂直差,從而得到一個比較科學、比較客觀的而且能夠真實體現(xiàn)高層住宅不同樓層的窗外景觀價值的景觀垂直差。

    總之,我們對高層住宅不同樓層的窗外景觀分析,無論是探討小區(qū)景觀和還是城市景觀,其目的都是要將不同的窗外景觀的不同效果體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格策略上,讓不同的窗外景觀效果體現(xiàn)出不同的價值,使其物有所值。

    作者簡介:

    寧曉峰,男,江西省南昌市,法國普瓦提埃大學企業(yè)管理碩士,漢族,1969年4月生,研究方向市場營銷,路勁地產(chǎn)集團。

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