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    房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題分析

    2018-05-14 14:58:30肖玉瑾

    【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,國(guó)際地位的提高,房屋的糾紛問(wèn)題也逐漸暴露了出來(lái)。由于我國(guó)的房屋面積與市場(chǎng)價(jià)格存在這正相關(guān)的關(guān)系,因此在實(shí)際的測(cè)繪當(dāng)中會(huì)與規(guī)劃面積存在著一定的差異。這個(gè)差異會(huì)導(dǎo)致許多客戶的不理解,從而影響到整個(gè)工程的口碑,因此研究房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積的差異問(wèn)題具有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義。

    【關(guān)鍵詞】房屋規(guī)劃面積;測(cè)繪面積;差異問(wèn)題分析

    近年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)作為一種新興的產(chǎn)業(yè),逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),并且在市場(chǎng)中有著重要的地位。在房地產(chǎn)的交易中,房屋面積是最重要的,但是,在進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候,由于房產(chǎn)面積測(cè)繪技術(shù)沒(méi)有很完善,從而就使房屋的規(guī)劃面積和測(cè)繪面積有一些出入,另外,房地產(chǎn)商也沒(méi)有及時(shí)的與業(yè)主進(jìn)行溝通,導(dǎo)致了糾紛和矛盾的發(fā)生。因此,為了能夠避免在房屋交易中一些不必要的麻煩,在房屋面積的測(cè)繪過(guò)程中,測(cè)繪單位、房地產(chǎn)商以及施工單位要進(jìn)行密切的配合,從而能夠有效的減少或避免規(guī)劃面積和測(cè)繪面積之間的差異。

    1、房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異的原因

    1.1圖紙變更和數(shù)據(jù)采集產(chǎn)生的差異

    房屋的設(shè)計(jì)復(fù)雜多樣,大多數(shù)的數(shù)據(jù)是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)量的,在建設(shè)過(guò)程中,因?yàn)槟承┰驅(qū)D紙進(jìn)行更改,這樣就導(dǎo)致了兩者出現(xiàn)差異的情況。圖紙是施工的重要的依據(jù),因此圖紙的變更非常容易導(dǎo)致測(cè)繪面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異。

    1.2房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題的原因

    設(shè)計(jì)單位中的負(fù)責(zé)房屋測(cè)繪與規(guī)劃面積的工作人員,在實(shí)際作業(yè)的過(guò)程中,常因?yàn)椴捎貌煌臏y(cè)繪與規(guī)劃工具或設(shè)備,導(dǎo)致規(guī)劃與測(cè)繪的相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差。在測(cè)繪與規(guī)劃單位統(tǒng)一的情況下。在實(shí)際開(kāi)展規(guī)劃房屋面積與測(cè)繪房屋面積的工作過(guò)程中,兩者之間的工作流程與重點(diǎn)的工作內(nèi)容也不相同,進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃的面積與測(cè)繪的面積出現(xiàn)不同的現(xiàn)象。

    1.3技術(shù)原因產(chǎn)生的差異

    技術(shù)上的差異主要出在施工的環(huán)節(jié),施工技術(shù)的差異是房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異的重要原因。此外在測(cè)量技術(shù)上也存在著一定的差異,相比發(fā)達(dá)國(guó)家的測(cè)量技術(shù),我國(guó)的測(cè)量技術(shù)還明顯不成熟,歸根結(jié)底是經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展導(dǎo)致的技術(shù)跟不上發(fā)展的要求,此外市場(chǎng)機(jī)制、儀器的使用與投入的差異都有可能導(dǎo)致房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積的差異。

    2、消除房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積的差異的具體措施

    2.1統(tǒng)一房屋面積計(jì)算原則,消除差異

    在實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積二者間的差異最根本辦法為房產(chǎn)與規(guī)劃部門實(shí)施統(tǒng)一的房屋面積計(jì)算規(guī)則。因涉及到房屋權(quán)屬的認(rèn)定、開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)管理和登記機(jī)構(gòu)實(shí)際需求,故房屋測(cè)繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權(quán)益得到保障,真正做到公正、公平、公開(kāi)及機(jī)構(gòu)專業(yè)性,房屋測(cè)繪在面積測(cè)算精度與分?jǐn)偤侠硇赃@兩方面均更具科學(xué)合理性。

    2.2加強(qiáng)協(xié)調(diào),化解糾紛

    從上述的內(nèi)容中,了解到房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積之間的差異,會(huì)引發(fā)許多的糾紛,加上房屋自身存在較多的不穩(wěn)定因素,給后續(xù)辦理房屋的相關(guān)手續(xù)帶來(lái)了一定的影響。因此,要有效的解決糾紛,實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、銷售商與客戶之間的利益雙贏,需要拓展銷售商與客戶之間的交流渠道,優(yōu)化銷售商與客戶之間的交易流程,進(jìn)而達(dá)到化解法律糾紛的目的。通常情況下,房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積之間的差異主要表現(xiàn)的形式分為兩種:房屋的規(guī)劃面積要高于其實(shí)際測(cè)繪的面積,以及房屋的實(shí)際測(cè)繪面積要高于其規(guī)劃面積。當(dāng)房屋實(shí)際測(cè)繪面積要低于其規(guī)劃的面積,銷售商要及時(shí)將這種情況反饋開(kāi)發(fā)商的主要管理人員,并向其提出合理的要求,依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī),雙方對(duì)其超出的建造部分進(jìn)行相應(yīng)的處理。這種及時(shí)交流并共同探討的方式,不僅有利于增進(jìn)開(kāi)發(fā)商與銷售商之間的理解,還可以平衡開(kāi)發(fā)

    2.3引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)

    與發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)測(cè)量技術(shù)明顯不成熟,測(cè)繪儀器也存在著漏洞,這要求測(cè)繪單位要引進(jìn)先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,建筑行業(yè)也是蒸蒸日上,一些技術(shù)上問(wèn)題,還是要多學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)技術(shù)。不斷的改進(jìn)測(cè)繪技術(shù),采用先進(jìn)的測(cè)繪儀器,盡可能將房屋的測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差距拉到最小。

    2.4在施工過(guò)程中解決差異

    加強(qiáng)施工時(shí)的管理是有效解決房屋測(cè)繪面積與房屋規(guī)劃面積的方式。從上文可知導(dǎo)致房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積最大的差異在于建筑開(kāi)發(fā)商與銷售商的分離,這個(gè)分離可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在施工的過(guò)程中沒(méi)有按照?qǐng)D紙與銷售商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理施工,讓前期的開(kāi)發(fā)工作與后期竣工得到的效果形成一定的差異,同時(shí)房屋具有特殊性,在完工后許多空間會(huì)變更,比如會(huì)加入停車場(chǎng)、消防設(shè)施等公共空間的占用,使建筑的使用面積大大縮小,這一系列的因素都會(huì)造成房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積的差異問(wèn)題。

    2.5加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商、測(cè)繪單位、施工單位以及房產(chǎn)管理部門的配合

    首先,房屋開(kāi)發(fā)商在完成商品房的預(yù)售工作之后,會(huì)根據(jù)一些實(shí)際的需要對(duì)原來(lái)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行相應(yīng)的更改,在更改確定之后,一定要及時(shí)的同時(shí)測(cè)繪單位、規(guī)劃部門以及各個(gè)業(yè)主,將預(yù)售房屋的面積進(jìn)行技術(shù)的更改。其次,測(cè)繪單位要加強(qiáng)測(cè)量人員的專業(yè)素質(zhì),提高測(cè)量的技術(shù),使其對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪的時(shí)候能夠提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。另外,施工單位在施工的過(guò)程中要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)劃方案進(jìn)行施工,如果因?yàn)樘厥馇闆r要對(duì)施工方案進(jìn)行更改,一定要及時(shí)的聯(lián)系開(kāi)發(fā)商,共同進(jìn)行協(xié)商。還要及時(shí)的同時(shí)測(cè)繪單位,在測(cè)繪單位進(jìn)行考察之后才能確定變更計(jì)劃。最后,房產(chǎn)管理部門要轉(zhuǎn)變觀念,在商品房取得預(yù)售許可證之后,房產(chǎn)管理部門不僅要負(fù)責(zé)房屋面積的測(cè)繪工作,還要承擔(dān)預(yù)測(cè)市場(chǎng)的責(zé)任。還要加強(qiáng)預(yù)測(cè)隊(duì)伍的管理,將預(yù)測(cè)單位的信息以及工作人員的相關(guān)信息進(jìn)行記錄和登記,測(cè)繪單位還要將測(cè)繪人員的職責(zé)分配等信息提供給房產(chǎn)管理部門,從而方便對(duì)其測(cè)量人員進(jìn)行監(jiān)督和管理。有效的減小或消除房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積的差異,減少矛盾和糾紛。

    結(jié)語(yǔ):

    綜上所述,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)展的環(huán)境下,房地產(chǎn)已成為現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力之一。價(jià)格的高低是是影響房屋面積的重要因素,房屋面積作為房產(chǎn)所有權(quán)登記的唯一依據(jù),而房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異的影響,導(dǎo)致在辦理房產(chǎn)證及預(yù)售許可證時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)糾紛與矛盾。因此,要實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積之間的一致性,必須對(duì)其差異進(jìn)行全面的分析,根據(jù)其分析的結(jié)果制定有效的解決措施,并將其措施落實(shí)到每一處,為房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)目標(biāo)奠定良好的基礎(chǔ)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]張大景.房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)差異的分析與探討[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2018(10).

    [2]何善國(guó).減少房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪和實(shí)測(cè)繪面積差異的方法探討[J].住宅與房地產(chǎn),2017(12).

    [3]吳夢(mèng)曦.減少房產(chǎn)預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積差異的方法探討[J].住宅與房地產(chǎn),2017(23).

    作者簡(jiǎn)介:

    肖玉瑾,沭陽(yáng)縣房地產(chǎn)管理處,江蘇宿遷。

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