關于新形勢下發(fā)展住房租賃市場的探討

【摘要】目前，穩(wěn)房價、去庫存、降杠桿、防風險以及落實中央“房子是用來住的而不是用來炒的”的定位與要求，已成為我國房地產領域的主要形勢與發(fā)展目標，圍繞這一形勢與發(fā)展目標，國家正在建立房地產領域長效調控機制，筆者認為，發(fā)展住房租賃市場應是長效調控機制中一項重要的內容與舉措。

【關鍵詞】發(fā)展住房租賃市場；探討

1、我國住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的推進，大量人口向城市集中，在房價高企、限購限貸的形勢與政策背景下，大量住房需求從購房市場外溢到住房租賃市場，導致我國住房租賃需求逐年增加，住房租賃市場未來發(fā)展空間巨大。與龐大的住房租賃需求相矛盾的是，我國住房租賃市場存在種種問題，主要如下：

一是市場供給不足，租金居高不下。住建部曾在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進行專項調查，結果顯示，由于市場上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達到50%。而在熱點城市部分地區(qū)，房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊，供需矛盾助推房租持續(xù)上漲。在北上廣深四個城市，藍領合租的租房成本均超過其月收入的30%，對于作為租房需求主力的應屆畢業(yè)生及中低收入群體，這一支出已成為沉重的經濟負擔。

二是房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在。目前房屋租賃市場的供給分散度較高，缺乏一定規(guī)模的企業(yè)供給主體。從監(jiān)管角度看，在房屋質量、安全性、出租方式等方面管理難度較大，不符合租賃條件的“群租房”等違規(guī)出租形式仍廣泛存在。這些不合規(guī)的租賃形式帶來治安狀況惡化、消防安全隱患嚴重、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差等一系列問題，顯著影響租戶及周邊生活質量。

三是租賃市場法律法規(guī)不健全，承租人合法權益難以得到保障。目前租賃市場上，對于租期、租價等租戶權益尚沒有明確、具有硬約束力的法律規(guī)定，租戶往往面臨住房租賃期限短、房東或中介機構隨意上調租金等問題。

2、發(fā)展住房租賃市場的現(xiàn)實意義

一是有利于促進房地產企業(yè)轉型，實現(xiàn)房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。我國傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式是拿地、開發(fā)和銷售，該模式導致房地產開發(fā)企業(yè)重債務融資輕資產負債結構調整、重銷售收入輕服務收入、重開發(fā)建設輕運營管理。隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高及宏觀經濟形勢的變化，房地產市場必然由增量開發(fā)建設為主轉變?yōu)榇媪抗芾矸諡橹鳎瑸槌掷m(xù)穩(wěn)定經營，房地產開發(fā)企業(yè)必須進行轉型，必須依靠持有、出租的后續(xù)服務來增加收入。發(fā)展住房租賃市場，有助于推動中國房地產業(yè)轉型升級，減緩房地產業(yè)發(fā)展與國民經濟整體的矛盾。

二是有利于推動住房制度改革，完善住房供應體系，更好地改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況。住房租賃是一種更高級的住房流通方式，發(fā)展住房租賃市場，可以促進住房租買選擇機制形成，完善住房市場自我調節(jié)功能，推進供給側結構性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件，最終實現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標。

三是有利于房地產企業(yè)去庫存，有效防范金融風險。目前，我國的房地產市場需求潛力和發(fā)展空間都很大，房地產業(yè)依然是國民經濟的支柱性產業(yè)，但房地產開發(fā)企業(yè)依賴貸款的現(xiàn)象比較嚴重，導致銀行、信托資金集中流向房地產行業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率比較高，加之部分城市去庫存壓力比較大，一旦出現(xiàn)無法按時還款現(xiàn)象，可能引發(fā)金融風險。發(fā)展住房租賃市場，可以改變目前房地產開發(fā)企業(yè)去庫存的方式，由出售調整為出租、經營，加快資金回籠，有效防范金融風險。

3、加快住房租賃市場發(fā)展的意見與建議

一是增加土地供給，鼓勵開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應主體。建議在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對突出的區(qū)域，向開發(fā)企業(yè)以優(yōu)惠的價格出讓自持物業(yè)租賃地塊，僅用于建設商品租賃住房及指定配套設施。此外，對于目前閑置或半閑置的商業(yè)、工業(yè)用地，如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許開發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長租公寓，進而增加商品租賃住房房源供應。

二是建立商品租賃住房運營企業(yè)資質認證體系，向滿足條件的運營企業(yè)提供稅收減免。建議制定相應法律法規(guī)，明確商品租賃住房運營企業(yè)與承租方的權利義務關系，規(guī)范房屋租賃市場。此外，還應當建立商品租賃住房運營企業(yè)資質認證體系，向通過認證且經營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。

三是對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼，增強其支付能力。建議各地政府結合當?shù)貙嶋H情況，建立分級租房補貼體系。具體來講，本人、配偶及未成年子女在當?shù)貨]有產權住房，在通過政府資格認證的租賃機構進行租房，且累計穩(wěn)定納稅或繳納社會保險滿一定時限（6個月-1年）的居民，可向居住地政府申請租房補貼，額度參考當?shù)仄骄孔馑降?0%-20%。應屆畢業(yè)生、當?shù)刂攸c發(fā)展行業(yè)從業(yè)人員等，經資格審批可適當提高補助額度。此外，地方政府可結合當?shù)貙嶋H靈活選擇補助發(fā)放模式。

四是將商品租賃住房租戶進一步納入公共服務體系，實現(xiàn)與購房者均等化享有社會服務。建議從教育、醫(yī)療、社會保障等方面加快推進租房者均等化享有公共服務，例如，教育方面，保障租房居住居民子女平等享有受教育的權利，納入義務教育發(fā)展規(guī)劃和財政保障范疇；社會保障方面，確保租房居住居民平等享有社會醫(yī)療、養(yǎng)老等公共福利。

作者簡介：

黃緒峰（1984.9.13-）；男；漢；山東省青島市人；本科；中級房地產經濟師。