臧黎明
【摘要】伴隨城鎮(zhèn)化進程的加快,逐步興起“政府主導、市場化運作”的土地一級開發(fā)模式,更多的房地產(chǎn)企業(yè)步入土地一級開發(fā)。新潮流下,怎樣借勢發(fā)力,創(chuàng)造一級開發(fā)的盈利模式,規(guī)避項目的開發(fā)風險,將成為土地一級開發(fā)企業(yè)重點關(guān)注的問題。
【關(guān)鍵詞】一級開發(fā);盈利模式;風險淺析
一、土地一級開發(fā)的操作模式的發(fā)展以及演變趨勢
1.1政府壟斷開發(fā)模式
土地一級開發(fā)由政府指定開發(fā)公司或以成立項目公司的形式進行。
此模式可確保政府控制地價,保證土地開發(fā)為熟地之后的增值收益不流失,且土地一級開發(fā)的法律關(guān)系單純,便于政府實施相關(guān)事務。但是該模式土地開發(fā)資金壓力較大,融資渠道窄。
1.2企業(yè)主導開發(fā)模式
該模式為一二級聯(lián)動開發(fā)模式,待進行一級開發(fā)的土地,政府一次性出讓給開發(fā)企業(yè),按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議的約定,開發(fā)企業(yè)對協(xié)議范圍內(nèi)土地實施包括拆遷安置補償,公建配套設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的土地一級開發(fā)行為,,再面向市場轉(zhuǎn)讓協(xié)議范圍內(nèi)達到建設(shè)條件的土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)企業(yè)土地一二級聯(lián)動開發(fā),不利于政府控制市場地價,政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低。而房企不但獲得一級開發(fā)階段收益,同時保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展,獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。
1.3政府主導市場化運作模式
“抓兩頭,放中間”是政府主導的市場化運作模式。抓兩頭是由政府控制土地儲備計劃和供應計劃,“放中間”,是土地一級開發(fā)利用社會力量進行。
政府根據(jù)土地需求狀況,以招拍掛方式將“熟地”出讓,提前確定土地使用權(quán)受讓人,并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)。政府通過招標等方式確定具備資格的企業(yè),在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件(熟地),土地開發(fā)完成并驗收合格后,政府與土地受讓人再移交土地。
由政府主導的市場化運作模式減輕政府開發(fā)資金壓力,在保證政府主導土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上,有效利用市場資源,是我國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。
二、 土地一級開發(fā)企業(yè)盈利模式
2.1土地一級開發(fā)自身獲利
土地一級開發(fā)企業(yè)通過控制成本費用,實現(xiàn)自身獲利。雖然政府有相關(guān)標準和規(guī)定,但在實際執(zhí)行中仍有很大難度,其中征地拆遷費用是比重與控制難度最大的,。
此外,統(tǒng)籌安排是整體成本費用的控制重點。對于大面積的土地一級開發(fā),需要分批次征地和拆遷。
2.2土地增值收益共享
政府、開發(fā)企業(yè)和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益。開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動,最大限度地提升土地價值,從而獲得最大利益。
在土地一級開發(fā)中,能夠?qū)崿F(xiàn)土地快速增值的措施有: 投資環(huán)境景觀、投資公共配套設(shè)施、引入品牌商業(yè)設(shè)施或酒店等。
2.3公共配套設(shè)施持有經(jīng)營
在某些土地一級開發(fā)項目中, 政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。開發(fā)企業(yè)的長期現(xiàn)金流通過提供公共配套設(shè)施服務而獲得。對開發(fā)企業(yè)來說,該盈利模式的投資決策以及后期的運營管理能力是最大挑戰(zhàn)。
2.4一二級聯(lián)動開發(fā)
土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商,創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)企業(yè)取得部分二級開發(fā)項目。使之通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的不足,實現(xiàn)一級、二級開發(fā)的聯(lián)動。
三 、土地一級開發(fā)風險問題淺析
3.1編制規(guī)劃階段
控制性詳規(guī)是對土地一級開發(fā)項目的重大影響。以城市總體規(guī)劃為依托制定的控制性詳細規(guī)劃??刂菩栽斠?guī)確切的設(shè)定了可供出讓經(jīng)營性用地面積及公建配套設(shè)施建設(shè)體量,所以詳規(guī)可以說是開發(fā)項目風險管理的重中之重。
3.2土地報征及轉(zhuǎn)用階段
通過行政審批將集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì),從而實現(xiàn)土地所有權(quán)的變更。土地報征環(huán)節(jié)包含變性及土地征收審批兩部分。土地一級開發(fā)項目常因沒有足夠的新增建設(shè)用地指標,而進展緩慢,影響整個項目的開發(fā)建設(shè)。
3.3安置拆遷補償階段
一般政府主導拆遷安置補償工作,或由政府授權(quán)委托土地一級開發(fā)企業(yè)實施。然而,在這個階段土地一級開發(fā)企業(yè)通常沒有操控的主動權(quán),進而缺乏對項目開發(fā)成本和節(jié)奏的有效控制。其中拆遷安置補償標準是一個重要的土地征收的前置條件,也是土地一級開發(fā)企業(yè)測算項目損益的重要因素。
3.4土地出讓階段
土地出讓環(huán)節(jié)市場化的特點,決定了經(jīng)營性用地必須以招、拍、掛的形式出讓。市場行情決定了土地價值。
3.5回遷房及公建配套建設(shè)階段
回遷房及公建配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模通常較大,如同時開工建設(shè),項目建設(shè)安全及質(zhì)量風險度極高。
3.6收益實現(xiàn)階段
土地一級開發(fā)項目的最終目的是收益。企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目最終收益如何確認,“凈地”出讓后投資收益最終是否可兌現(xiàn),明確以上問題是土地一級開發(fā)企業(yè)投資決策的關(guān)鍵。
四、建議和結(jié)論
4.1優(yōu)化運作流程,提升管理能力,有效控制成本
在土地整理和儲備過程中,涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等多個環(huán)節(jié)。同時,一級開發(fā)又是一個綜合性、系統(tǒng)性工程,涉及眾多談判的環(huán)節(jié),因此,優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。
4.2加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在價值
土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用,區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。
4.3控制開發(fā)節(jié)奏
要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟等因素,也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺,并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性,做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏,從而提升區(qū)域土地價值。
4.4加強項目經(jīng)營管理,確保工程建設(shè)質(zhì)量安全
質(zhì)量安全無小事,特別是對于回遷房這樣的民生工程。為此,在工程建設(shè)過程中,需要土地一級開發(fā)企業(yè)提高思想認識,牢固樹立“百年大計,質(zhì)量第一”的指導思想,加強項目經(jīng)營管理力度和管理水平,確保工程建設(shè)質(zhì)量和安全。
參考文獻:
[1]紀麗娟.土地一級開發(fā)模式研究[D].西北農(nóng)林科技大學,2008.
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