被蠶食的寫字樓

盧華磊

4月12日，兩家知名的共享辦公品牌WeWork中國(guó)和裸心社對(duì)外宣布正式合并。雖然沒有公開具體的交易價(jià)格，但外媒稱WeWork中國(guó)以4億美元（約25億人民幣）的價(jià)格收購了裸心社。交易完成后，WeWork中國(guó)的估值將超過25億美元。

這是繼3月份無界空間和優(yōu)客工場(chǎng)合并后，聯(lián)合辦公行業(yè)內(nèi)的又一樁大型并購案。這次合并讓優(yōu)客工場(chǎng)的估值達(dá)到110億元，成為中國(guó)最大的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)者。

聯(lián)合辦公領(lǐng)域的合并并不少見。大規(guī)模的合并之后，聯(lián)合辦公已經(jīng)在辦公市場(chǎng)中成為一種不容小覷的力量。

雖然國(guó)內(nèi)的辦公空間大部分還都掌握在私人業(yè)主手中，聯(lián)合辦公空間的市場(chǎng)占有率不足1%，但從2018年開始，越來越多的聯(lián)合辦公空間開始以“棟和層”為單位租賃新物業(yè)，而在此之前他們的租賃單位往往是“間”。

這種租賃單位的躍升意味著他們搶占市場(chǎng)的速度在加劇。詳細(xì)的數(shù)據(jù)更能對(duì)比這種增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2017年，氪空間社區(qū)運(yùn)營(yíng)面積為9萬多平方米，工位數(shù)1.4萬個(gè)。而進(jìn)入2018年僅3個(gè)月，氪空間就新增簽約物業(yè)面積12萬平方米，也就是說，過去的3個(gè)月，新增物業(yè)面積超過了過去2年運(yùn)營(yíng)面積的總和。

如果將聯(lián)合辦公企業(yè)和傳統(tǒng)辦公企業(yè)看作兩個(gè)陣營(yíng)，那么2015年到2017年，聯(lián)合辦公還只是一種“新辦公業(yè)態(tài)”的嘗試，而進(jìn)入2018年之后，隨著投資的加劇和物理空間的增加，聯(lián)合辦公已經(jīng)成為可以和傳統(tǒng)辦公分庭抗禮的主流辦公模式。

商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際發(fā)布的《2017年靈活辦公空間展望報(bào)告》中表示，聯(lián)合辦公在近兩年保持著30%的增速發(fā)展，預(yù)期到2030年將占據(jù)整體商辦市場(chǎng)30%體量，成為千億市場(chǎng)規(guī)模的行業(yè)。

出海和社交

如果要在摩拜和ofo之間找一個(gè)共同朋友，那么艾鐵成算一個(gè)。

在接受《財(cái)經(jīng)天下》周刊采訪前幾小時(shí)，艾鐵成收到摩拜單車創(chuàng)始人胡瑋煒的微信，咨詢WeWork海外網(wǎng)點(diǎn)的事宜。而ofo也在和他溝通類似的問題——小黃車進(jìn)入韓國(guó)市場(chǎng)時(shí)，ofo在WeWork韓國(guó)辦公點(diǎn)租賃了15個(gè)辦公工位。

作為WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理，艾鐵成的一項(xiàng)工作就是幫助中國(guó)企業(yè)提供海外辦公的咨詢服務(wù)。他時(shí)常將這種做法稱為“賦能”，但在這個(gè)略帶宣傳色彩的詞語背后是WeWork在全球21個(gè)國(guó)家、71個(gè)城市擁有的230家辦公點(diǎn)和租賃在這些辦公網(wǎng)點(diǎn)中的超過22萬的會(huì)員。正是這些數(shù)字支撐起他們服務(wù)的能力，他們?cè)鲈O(shè)網(wǎng)點(diǎn)、吸收會(huì)員，并以此作為自己招徠更多生意的基礎(chǔ)。

這些數(shù)據(jù)編織成了一張龐大的網(wǎng)絡(luò)，并且隨著門店和會(huì)員的增加而輻射出更大的能量。公允地看，這是WeWork和國(guó)內(nèi)其他聯(lián)合辦公公司最大的區(qū)別。雖然國(guó)內(nèi)大型的聯(lián)合辦公企業(yè)如優(yōu)客工場(chǎng)也在去年宣布進(jìn)軍了美國(guó)曼哈頓，但和WeWork相比，這種覆蓋全球的網(wǎng)絡(luò)還未形成他們的協(xié)同效應(yīng)。

所以WeWork不認(rèn)為自己是一家辦公空間租賃公司，他們一直在向媒體和用戶強(qiáng)調(diào)：自己提供的是一種新型的工作方式和生活方式，不僅僅是辦公空間，未來他們還會(huì)提供共享公寓空間，甚至是共享健身房和超市。

這聽起來像是另一種自我標(biāo)榜，但從某種角度看他們確實(shí)對(duì)這個(gè)世界的工作方法做出了一些改變。比如ofo和摩拜這樣的公司想要到另一個(gè)國(guó)家開拓新市場(chǎng)，那么他們會(huì)聯(lián)系WeWork這個(gè)“房東”來做咨詢幫助。

ofo是WeWork在上海延安東路辦公點(diǎn)的租客，成為租客就意味著成為WeWork的會(huì)員，他們可以享受到這個(gè)“房東”提供的跨地區(qū)甚至跨國(guó)家的辦公服務(wù)。摩拜甚至不是WeWork在中國(guó)的會(huì)員，他們是在美國(guó)加入到WeWork租客行列的。艾鐵成向《財(cái)經(jīng)天下》周刊透露，摩拜進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)后在華盛頓、達(dá)拉斯、夏洛特等城市租用了超過100個(gè)工位。

這樣的公司還有滴滴。滴滴是WeWork的會(huì)員，而他們加入WeWork的地址則是在墨西哥城。

“會(huì)員一方面有跨國(guó)或者跨地區(qū)辦公的需求，另一方面他們還希望通過我們的會(huì)員體系幫助他們做一些業(yè)務(wù)層面的事情?！卑F成說，在WeWork的App上，用戶可以定向地向某個(gè)國(guó)家或者某個(gè)地區(qū)的會(huì)員發(fā)送信息。如某公司想去以色列開拓業(yè)務(wù)，他們可以提前向該地區(qū)的WeWork會(huì)員定向發(fā)送信息，咨詢市場(chǎng)和聯(lián)絡(luò)業(yè)務(wù)。

“一個(gè)中國(guó)公司要進(jìn)入另外一個(gè)國(guó)家，按照傳統(tǒng)的方法需要先搞定人力、辦公、業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)等事務(wù)，這是一個(gè)龐大的工程，需要耗費(fèi)很多精力，而現(xiàn)在通過WeWork，他們可以很快找到合適的辦公室，并且通過WeWork的會(huì)員，他們能初步了解市場(chǎng)，解析業(yè)務(wù)方向?！卑F成將這個(gè)對(duì)接過程比喻成“插上電一樣”，新加入的會(huì)員可以享受到中國(guó)1萬多會(huì)員、全球20多萬會(huì)員帶來的人脈資源。

這種服務(wù)甚至帶有社交屬性——當(dāng)一個(gè)員工被外派到陌生的國(guó)家，WeWork會(huì)員很有可能是他在這個(gè)國(guó)家認(rèn)識(shí)的第一批朋友。

大企業(yè)、商圈和大空間

WeWork的發(fā)展方向可以看作是國(guó)際聯(lián)合辦公品牌的一個(gè)縮影。

和他們類似的公司還有裸心社。該品牌雖然誕生自中國(guó)，但創(chuàng)始人高天成（Grant Horsfield）來自南非，高管團(tuán)隊(duì)大都來自海外。例如CEO賽理格（Jonathan Seliger）此前曾是Coach中國(guó)總裁兼CEO，因此這家公司也將“連接中外市場(chǎng)”作為自己一個(gè)重要的發(fā)展方向。

去年7月，裸心社收購了新加坡聯(lián)合辦公品牌JustCo，今年1月他們又宣布收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity。在海外拓展中，他們一方面想將中國(guó)的企業(yè)推廣到海外，另一方面也在努力將海外的大公司引入中國(guó)，比如裸心社在上海婁山關(guān)路的旗艦店中就入駐了維京郵輪這樣的海外公司。或許正是這樣相似的定位和網(wǎng)絡(luò)布局，讓裸心社成為WeWork合適的并購對(duì)象。

假如從入駐公司的角度來看待聯(lián)合辦公行業(yè)的變化，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)另一種改變——聯(lián)合辦公從最初服務(wù)初創(chuàng)公司逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)大型公司。

像維京郵輪入駐裸心社一樣，WeWork在中國(guó)的會(huì)員中也出現(xiàn)了IBM、匯豐等大公司的身影。

“最近我們發(fā)現(xiàn)越來越多的大企業(yè)喜歡社區(qū)這樣的體驗(yàn)?！卑F成說，除了上述公司外，他們的會(huì)員中還包括有阿里巴巴、騰訊等公司。

“大企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新、走得更快和留住更好的人才，而辦公環(huán)境會(huì)對(duì)此產(chǎn)生影響。如一些大公司空間很大，不同樓層的員工互不認(rèn)識(shí)，而開放的空間會(huì)幫助他們建立更好的聯(lián)系，所以一些大型企業(yè)會(huì)和我們深度合作，以定制化的方式打造辦公樓。”艾鐵成說。

其實(shí)這是聯(lián)合辦公企業(yè)必須要面對(duì)的一種改變——不能一直依賴初創(chuàng)企業(yè)這樣的租客來貢獻(xiàn)利潤(rùn)，畢竟這些公司的盈利能力還不夠強(qiáng)。

氪空間總裁鐘澍說：“未來三到五年，核心城市的核心樓宇是聯(lián)合辦公的主打市場(chǎng)。我們的客群分兩類，一種是這個(gè)城市的中小企業(yè)，比如說4人設(shè)計(jì)公司，5個(gè)人的PR公司，8個(gè)人的基金公司這種中小規(guī)模的企業(yè)。另一種是大型企業(yè)的組織配套部門?！?/p>

鐘澍對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，原來中小企業(yè)囿于成本只能選擇在地下室、公寓樓辦公，現(xiàn)在，聯(lián)合辦公模式使得他們既可以在核心地段的高品質(zhì)樓宇里辦公，性價(jià)比還非常高，租期也很靈活。這樣的定位讓氪空間在選擇辦公點(diǎn)位置時(shí)也偏愛“核心城市的商圈”。

“就城市來說我們主營(yíng)北上廣深，剩余的三四線城市暫時(shí)不考慮，而城市內(nèi)的辦公點(diǎn)位置則集中在核心地段，比如在北京我們就集中在長(zhǎng)安街以北四環(huán)線以內(nèi)來布局。”鐘澍說，會(huì)員的定位不同讓他們對(duì)辦公點(diǎn)的選擇也更加謹(jǐn)慎，“像順義、大興這樣的地方我們?nèi)陜?nèi)都不會(huì)去?！?/p>

這些設(shè)立在核心地段的辦公點(diǎn)，氪空間都盡可能地租賃的更大一些。

正如前文所言，氪空間在北京、上海數(shù)個(gè)項(xiàng)目都拿到上萬平米的空間?！皬目臻g使用效率或共享空間內(nèi)容配置上看，大型物業(yè)的效率會(huì)更高?！辩婁忉屨f，面積的增加意味著他們團(tuán)隊(duì)對(duì)空間把握能力的提升?！爱?dāng)前對(duì)我們來說比較舒適的區(qū)間就是8000到10000平方米，1500～1800個(gè)工位。”

這個(gè)數(shù)字并不是估測(cè)，而是經(jīng)過計(jì)算得出的。一個(gè)聯(lián)合辦公空間需要設(shè)置水吧臺(tái)、咖啡機(jī)、復(fù)印機(jī)等設(shè)備，針對(duì)這些設(shè)備要做出相應(yīng)的規(guī)劃，計(jì)劃好入駐的會(huì)員數(shù)，同時(shí)會(huì)員的多少也對(duì)應(yīng)不同的管理人員。

“比如1000個(gè)會(huì)員對(duì)應(yīng)我們4個(gè)服務(wù)人員，如果會(huì)員數(shù)達(dá)到1001，那么我們就需要配備5個(gè)服務(wù)人員，這就是資源失衡了?！辩婁f，他們現(xiàn)在將辦公點(diǎn)空間面積核定在1.3萬～1.4萬平米，這是他們反復(fù)核對(duì)后的“臨界點(diǎn)”，而顯然這個(gè)“臨界點(diǎn)”是隨著他們團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力的提升在增長(zhǎng)?！拔覀冇幸惶淄暾臄?shù)據(jù)模型來進(jìn)行測(cè)算空間配比?！?/p>

在鐘澍看來，聯(lián)合辦公空間面積的增加說明這個(gè)行業(yè)變得“成熟了”。同時(shí)也證明這個(gè)行業(yè)已經(jīng)到了可以和傳統(tǒng)辦公業(yè)“分一杯羹”的時(shí)候。

“傳統(tǒng)寫字樓之所以會(huì)分出這么大面積給聯(lián)合辦公行業(yè)使用，因?yàn)閭鹘y(tǒng)寫字樓的運(yùn)營(yíng)確實(shí)遇到了問題——空置率在上升。從這個(gè)角度看，2018年將是聯(lián)合辦公行業(yè)的關(guān)鍵一年，隨著投資的分化，頭部企業(yè)會(huì)越來越好，這個(gè)行業(yè)將成為‘資本密集型行業(yè)?！辩婁f。