房地產(chǎn)項目管理中存在的問題及對策

彭闖

摘 要：自古以來，我國老百姓要求“居者有其屋”。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)中存在著激烈的市場競爭，只有提高房地產(chǎn)項目管理水平與施工質(zhì)量，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。本文首先指出了房地產(chǎn)項目管理的標(biāo)準(zhǔn)，接著提出了我國房地產(chǎn)項目管理中存在的不利因素，并明確了針對性解決策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；對策

我國經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，具有非常重要的影響，著力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，可以實現(xiàn)社會的安全穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在過去較長時期內(nèi)得到了社會各界的普遍熱議。房價不斷上漲，大多老百姓難以承受，出現(xiàn)了大量的“蝸居”與“北漂”。提高房地產(chǎn)管理水平，積累豐富的房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗，才能推動房地產(chǎn)行業(yè)管理的順利開展。

一、房地產(chǎn)項目管理應(yīng)該遵循的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)項目管理，是房地產(chǎn)管理人員在掌握系統(tǒng)工程觀點、方法與理論的基礎(chǔ)上，全面管理房地產(chǎn)項目施工與使用的過程，保證生產(chǎn)要素的合理配置，創(chuàng)造適宜老百姓居住的高質(zhì)量工程。其屬于一門綜合性學(xué)科，要求必須做到下面幾點：

1.減少成本投入

房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得較高的利潤。我國當(dāng)前涌現(xiàn)出大量“地王”充分說明了這一點，大量國有企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)。在社會中引起了大量不良反響，但房地產(chǎn)項目管理的目的是為了減少成本投入，以收到更高的經(jīng)濟收益。房地產(chǎn)項目不可能無限制地壓縮成本，還需兼顧房產(chǎn)質(zhì)量，一旦出現(xiàn)大量質(zhì)量不達標(biāo)的房產(chǎn)，則會使企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失。

2.提高施工質(zhì)量

只有提高房地產(chǎn)質(zhì)量才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。中國人歷來要求“居者有其屋”，這是社會發(fā)展與個人發(fā)展的根本。因此使有些不法商人從中看出了商機，不斷提高房價，房地產(chǎn)商為了獲得更高的利潤，更是要求施工企業(yè)一味加快施工進度，在提前竣工的同時可以提前拿到工程款，收回施工成本。由于時間倉促，在房地產(chǎn)施工過程中，存在著大量細節(jié)問題沒有完成，房地產(chǎn)施工質(zhì)量受到嚴(yán)重影響，甚至有的購房者在入住房屋后，發(fā)現(xiàn)房子出現(xiàn)了許多質(zhì)量問題，所以房地產(chǎn)商要高度重視施工質(zhì)量，提高項目管理水平。

3.對工程高度負責(zé)

對于房地產(chǎn)商來說要做到責(zé)任對等，房地產(chǎn)行業(yè)存在著高額利潤，提前竣工可以提前收回投資，從而投入下一期的生產(chǎn)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)建設(shè)需要投入大量資金，但資金回收卻需要較長的時間。這也造成很多房地產(chǎn)商一味強調(diào)施工進度，卻不能對房地產(chǎn)質(zhì)量負責(zé)，出現(xiàn)了大量不合理操作，制造出的房屋質(zhì)量不達標(biāo)，給國家?guī)砹藝?yán)重的經(jīng)濟損失。

二、我國房地產(chǎn)項目管理中存在的不利因素

1.前期可行性研究不足

開展房地產(chǎn)項目管理，首先要做好前期研究工作。只有制訂合理的施工方案才能順利開展投資建設(shè)。有的房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得項目施工權(quán)后，立刻動手施工，而不做好市場調(diào)查，只依據(jù)當(dāng)前市場形勢一味加快施工進度，產(chǎn)生大量的模仿行為，出現(xiàn)了重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，使國家遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。

2.不能實行項目監(jiān)督

因為前期研究存在著大量缺陷，而房地產(chǎn)商為了提前收回投資，加快施工進度，沒有認識到施工安全與質(zhì)量問題的重要性，遇到設(shè)計圖紙與現(xiàn)場施工存在沖突時，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有考慮實際情況，為了獲得更高的經(jīng)濟利益而任意改動圖紙，項目監(jiān)督形同虛設(shè)，更不能嚴(yán)格履行監(jiān)督程序。

3.不重視合同管理

不具備項目管理意識主要指的是，房地產(chǎn)商的合同意識。大多人認為，得到對方口頭上的允許即表明得到了認同。但隨著我國加入世界經(jīng)貿(mào)組織以后，國際間競爭的不斷加劇，我國當(dāng)前涌入大量國外文化，傳統(tǒng)思想已與時代發(fā)展不相適應(yīng)。房地產(chǎn)商在簽訂合同過程中要做到字斟句酌，更不能不經(jīng)對方同意任意修改合同。

4.不具備風(fēng)險防控預(yù)案

隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，任何商業(yè)運行都會面臨著諸多風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在著政策、市場、安全、法律、資金等各個方面的風(fēng)險。稍有不慎極易引發(fā)各種風(fēng)險，不利于工程項目的順利進行。在實際操作中，開發(fā)企業(yè)認為災(zāi)難不會降臨到自己頭上，不能及時制訂應(yīng)對性策略、提前制訂應(yīng)對各種風(fēng)險的預(yù)案。一旦風(fēng)險出現(xiàn)則陷入驚慌失措當(dāng)中，有的應(yīng)對時間過晚，導(dǎo)致項目遭受大量的經(jīng)濟損失。

三、提高我國房地產(chǎn)項目管理水平的策略

為了解決上述各種問題，只有及時引入現(xiàn)代化項目管理意識，保證項目操作的規(guī)范化，才能防止出現(xiàn)各種風(fēng)險。在我國市場經(jīng)濟快速發(fā)展過程中，只有房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量不斷提升，才能在市場競爭中處于有利地位。

1.建立完善的公司組織機構(gòu)

要依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，進一步提高企業(yè)管理水平，必須制訂覆蓋各個領(lǐng)域的規(guī)章制度，設(shè)置各種職能部門，才能與房地產(chǎn)項目管理相適應(yīng)。

2.認真開展前期可行性研究

開展的可行性研究主要涉及項目前期市場研究與產(chǎn)品研究，在房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的情況下，如果一味加大廣告投入則收不到較好的效果，消費者更為重視考察產(chǎn)品質(zhì)量與售后服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商也要注意到這一變化，正確評價自己生產(chǎn)的產(chǎn)品，開展大量的前期研究，才能不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，收到較好的經(jīng)濟效益。

3.保證房地產(chǎn)項目管理有序進行

只有具備完善的監(jiān)督程序，才能保證項目管理工作的穩(wěn)定運行，實現(xiàn)項目管理目標(biāo)。為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)項目管理不合理問題，監(jiān)委會要切實發(fā)揮作用，利用引入第三方力量，加強外界監(jiān)督。房地產(chǎn)項目涉及方方面面的內(nèi)容，只有制訂完善的管理程序，及時解決項目運行中出現(xiàn)的各種問題，才能保證項目的穩(wěn)定運行。

4.嚴(yán)格履行房地產(chǎn)合同

要想提高項目管理意識還需做好前期調(diào)查研究工作，為了解決房地產(chǎn)項目管理中意識薄弱的問題，只有提高管理人員的管理能力，使其高度重視項目管理工作，及時轉(zhuǎn)變管理觀念，充分利用項目合同，才能提高管理人員的合同意識，提高房地產(chǎn)項目管理水平。

5.提高項目管理質(zhì)量

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，做到準(zhǔn)確評價、及時撥付資金、保證施工進度、投入成本合理、有效控制風(fēng)險、獲得一定的利潤等，即意味管理收到了較好的效果，提高項目管理質(zhì)量可以做到下面幾點：第一，及時引入成功企業(yè)的做法，根據(jù)自身實際情況制訂項目管理規(guī)章制度；第二，建立完善的項目管理部門并配備數(shù)量相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T；第三，以施工進度為標(biāo)準(zhǔn)提前撥付項目運行資金；第四，實行績效考核制度，激發(fā)員工的工作熱情，及時監(jiān)督施工質(zhì)量；第五，制訂應(yīng)對各種風(fēng)險的應(yīng)急預(yù)案。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項目開發(fā)可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟收益，受到大量房地產(chǎn)企業(yè)認可。提高房地產(chǎn)項目管理水平，才能保證房地產(chǎn)項目開發(fā)收到較好的效果，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入轉(zhuǎn)型升級階段，房地產(chǎn)市場也需要隨之進行改變，企業(yè)要敢于抓住發(fā)展機會，解決房地產(chǎn)項目管理中存在的各種不利因素，使項目管理水平得到提高。本文主要研究了房地產(chǎn)項目管理中存在的問題，并提出了針對性解決策略，希望可以促進房地產(chǎn)項目管理工作的穩(wěn)定運行。

參考文獻

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（作者單位：武漢東湖學(xué)院）