淺議借名購買的房屋所有權(quán)認(rèn)定的完善

趙潔

摘 要：登記是房屋所有權(quán)變動的依據(jù)，一經(jīng)登記即認(rèn)為登記人是所有權(quán)人。通常，房屋的實際購房人就是登記名義人。但當(dāng)借名買房出現(xiàn)時，兩者便不一致，房屋歸屬問題是糾紛的根源。本文試通過對借名買房案件的裁判情況進行簡要分析，從中發(fā)現(xiàn)不足之處，從而為在審判實踐中更好地解決借名房屋的歸屬提供一些建議。

關(guān)鍵詞：借名買房；物權(quán)；房屋歸屬；審判實踐

近年來，國家為了抑制房價的上漲及規(guī)范市場秩序和保障人們的權(quán)益，對房屋等不動產(chǎn)的買賣作了較為嚴(yán)格的規(guī)定，相關(guān)購房政策應(yīng)運而生。部分有購房需求的人失去了購房資格，只能借他人之名買房，后因房屋所有權(quán)的歸屬，發(fā)生了一系列糾紛。

一、“借名買房”概述

借名買房，是指因某種原因不具備購房的資格一方當(dāng)事人（即實際購房人），與具備買房資格的一方當(dāng)事人（即登記名義人）通過簽訂協(xié)議的方式，以登記購房人的名義購買房屋并進行登記，之后，雙方再通過協(xié)議移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，從而完成借名買房行為。任何現(xiàn)象的發(fā)生，都必有其原因。就借名買房而言，主要是：規(guī)避法律或者政策；貪圖便宜，享受優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)；簡便手續(xù)，減少稅費；犯罪分子通過借名買房進行“洗錢”。

二、借名買房合同的效力

借名合同是認(rèn)定物權(quán)歸屬的前提，其是否有效直接影響房屋所有權(quán)的認(rèn)定。所以，在討論房屋所有歸屬前，我們先來探討一下合同的效力。在理論界，主要有兩種觀點：有效說和無效說。

1.有效說。契約自由在合同法中主要通過意思自治表現(xiàn)出來的，意思自治是《合同法》的一項重要原則。如果雙方當(dāng)事人沒有違反法律、法規(guī)的規(guī)定，完全基于當(dāng)事人之間的意思自治，則該合同是有效的。

2.無效說。在理論界，主要因借名買房行為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定、合法形式掩蓋非法目的、當(dāng)事人惡意串通及損害了社會公共利益來認(rèn)定合同無效。在實務(wù)界，因規(guī)避限購令、規(guī)避經(jīng)濟適用房的政策也是認(rèn)定無效的理由。

雖然兩種學(xué)說各有各的道理，但是我個人認(rèn)為：第一，相關(guān)政策并不是法律或者行政法規(guī)，違反不應(yīng)該直接認(rèn)定無效，況且借名買房合同基于當(dāng)事人意思自治，沒有損害社會公共利益，因為在整個過程中，所購房屋一直登記在有購房資格的人名下，對政策所調(diào)控的目的及對象在整體上沒有任何影響，只是把調(diào)控對象的限制從一個人身上轉(zhuǎn)移到另一個人身上，應(yīng)該綜合分析、判斷，合同是否有效。若有效，則實際購房人有權(quán)要求登記名義人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但前提是實際購房人必須具有購房資格。第二，實踐中的案件涉及的事項較多，紛繁復(fù)雜，不能簡單的依據(jù)學(xué)說理論絕對的認(rèn)定有效或無效。退一步講，即便認(rèn)定無效，也應(yīng)該有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

三、房屋所有權(quán)歸屬的法理基礎(chǔ)

（一）法律物權(quán)與事實物權(quán)

事實物權(quán)是孫忠憲教授于2001年提出來的概念，事實物權(quán)指的是實際購房人擁有的物權(quán)，法律物權(quán)指登記人享有的物權(quán)。這一概念使得人們對物權(quán)的法律歸屬和事實歸屬有了全新的認(rèn)識。

（二）二者區(qū)分的現(xiàn)實意義

當(dāng)法律物權(quán)與事實物權(quán)不一致時，如何認(rèn)定物權(quán)，首先要對二者進行區(qū)分。我國《物權(quán)法》明確規(guī)定，登記是不動產(chǎn)物權(quán)的變動的依據(jù)。這樣是否意味著，登記的權(quán)利人就是正確的物權(quán)人？而沒有登記的權(quán)利人就不享有權(quán)利？

當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)這么理解，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生的公示效力。只有登記才會產(chǎn)生對外效力，法律即推定公示的權(quán)利人是該物權(quán)人，他人就可以相信，從而與其交易。登記效力的核心是具有對抗力，這一法律制度的設(shè)計，是為了促進物的交易正常進行，維持市場秩序，并不是為解決權(quán)屬爭議的。所以公示的物權(quán)不一定就是正確的物權(quán)。公示是僅對第三人有效，目的在于取得交易相對人的信賴，在有直接權(quán)屬爭議的當(dāng)事人之間不適用。

（三）事實權(quán)利人的權(quán)利補救

既然公示的物權(quán)不一定正確，那么，就應(yīng)允許真正的權(quán)利人來救濟自己的權(quán)利。當(dāng)涉及第三人時，即登記名義人處分了不動產(chǎn)，且第三人出于善意，取得了該物權(quán)，則實際權(quán)利人不能再請求法院進行物權(quán)確認(rèn)，只能向登記權(quán)利人請求賠償；若不涉及第三人，實際權(quán)利人則可以申請變更登記或異議登記兩種方式進行權(quán)利補救。也就是說，當(dāng)利害關(guān)系人對登記的物權(quán)發(fā)生爭議時，可以直接提起確認(rèn)之訴，判決結(jié)果用來作為登記機關(guān)更正登記的依據(jù)。

四、法院的判決立場分析

借名買房借名買房糾紛案件涉及的事實、證據(jù)以及法律適用紛繁復(fù)雜，不能一一說明。在實踐中主要因為登記名義人拒絕承認(rèn)存在借名買房的事實、登記名義人擅自處分登記自己名下的房屋、登記房屋被司法機關(guān)采取強制措施這幾種情況產(chǎn)生糾紛?；诖?，當(dāng)事人會以合同糾紛、所有權(quán)確認(rèn)糾紛以及少數(shù)的返還原物糾紛起訴。

針對不同的糾紛案件，法官的判決立場是不同的：1.實際產(chǎn)權(quán)人有充足的證據(jù)證明，其與登記名義人之間存在借名買房合同關(guān)系且合同有效，法院會支持實際購房人擁有房屋所有權(quán)；2.實際產(chǎn)權(quán)人提交的證據(jù)不能證明其與登記名義人之間存在借名買房的意思表示和借名買房的事實，因此法院會認(rèn)定實際產(chǎn)權(quán)人推翻房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人的主張，證據(jù)不足，本院不予支持駁回其訴訟請求；3.在實際購房人借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋時，法院會以損害社會公共利益，認(rèn)定其借名合同無效，拒絕其確權(quán)請求。

法制經(jīng)緯 淺議借名購買的房屋所有權(quán)認(rèn)定的完善 據(jù)此，審判實踐中，法院主要依據(jù)雙方當(dāng)事人之間是否存在借名買房協(xié)議及協(xié)議的效力如何、是否違反了政策規(guī)定及各方當(dāng)事人是否有充足的證據(jù)支撐自己的訴求。所以對借名合同效力的認(rèn)定不同，會直接導(dǎo)致了對房屋歸屬存在不同的認(rèn)識。

五、房屋所有權(quán)認(rèn)定中的不足

綜合訴爭案由類型及法院的裁判立場，可以從中發(fā)現(xiàn)一些問題，而且這些問題，在實踐中出現(xiàn)的比較多。

（一）以政策為裁判依據(jù)

《合同法》中，認(rèn)定合同無效的"法律"是專指全國人民代表大會及常務(wù)委會制定的法律，"法規(guī)"是專指國務(wù)院制定的行政法規(guī)?；谶@種考慮，法官在宣告一個合同無效時，只能以上面兩個為依據(jù)。但是在借名買房糾紛中，很多法官直接以相關(guān)政策為裁判依據(jù)，認(rèn)定合同無效，拒絕實際購房人的確權(quán)請求，這不僅擴大了法律的規(guī)定，同時也使得案件的判決帶有很大的主觀隨意性，公正性無法保障。

（二）事實認(rèn)定困難

首先，借名買房大多是在熟人或者親戚朋友之間發(fā)生，因為關(guān)系好，雙方之間沒有簽訂書面協(xié)議，當(dāng)被借名人因某種原因反悔時，借名人便陷入舉證不能，無法證明雙方之間存在借名購房的事實；其次，一方當(dāng)事人去世后，另一方當(dāng)事人和去世一方當(dāng)事人的繼承人之間關(guān)于借名買房的事實也會發(fā)生糾紛；再次，雙方當(dāng)事人各有部分證據(jù)，各執(zhí)一詞，互不相讓，也是造成事實認(rèn)定困難的一大原因。事實認(rèn)定是審判案件的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于借名買房的客觀條件非常復(fù)雜，導(dǎo)致在審判時很難清楚認(rèn)定案件事實，最終可能導(dǎo)致判決結(jié)果不太合理。

（三）同案不同判

法官在審理該類案件時，面對事實基本相同的案件，出現(xiàn)不一樣甚至截然相反的判決結(jié)果，公正性無法體現(xiàn)，歸根結(jié)底是因為借名買房案件在法律上并無明確定性，法律不能提供明確的裁判指引。這必然會通過相關(guān)的司法案件反映出來，因此，為統(tǒng)一法律的適用，完善相關(guān)法律可謂重中之重。

六、房屋所有權(quán)認(rèn)定的建議

從司法審判的立場來看，目前就借名買房案件的裁判思路比較混亂?？梢詮囊韵挛鍌€方面進行完善。

（一）完善相關(guān)的法律制度

在審判實踐中，同案不同判的主要原因就在于沒有相關(guān)的法律可以作為裁判依據(jù)。法官在審判活動中遵循相關(guān)原則，結(jié)合立法精神及裁判經(jīng)驗，作出判決，雖有合理之處，但隨意性很大。所以，必須重視相關(guān)法律制度的完善。

第一，借名買房合同對房屋所有權(quán)認(rèn)定的重要性不言自明。在立法上可以規(guī)定借名買房合同的性質(zhì)及效力，即有效或無效的條件。尤其應(yīng)該對違反強制性規(guī)定的行為進行明確規(guī)定：該強制性規(guī)定僅限法律、行政法規(guī)的規(guī)定，把相關(guān)的政策排除在外，不能因為違反政策就認(rèn)定合同無效，這樣有礙于市場交易的發(fā)展。此外，由于借名買房在生活中紛繁復(fù)雜，也要重點結(jié)合借名買房情況將強制性規(guī)定進行細化、具體化，使審判有理有據(jù)。當(dāng)一類案件的審判有合法、合理、具體的審判依據(jù)時，才能更好的踐行公平正義的理念。

第二，《物權(quán)法》是房屋所有權(quán)變動的唯一的法律依據(jù)。首先，要明確物權(quán)的確權(quán)方式、遵循物權(quán)法定原則及登記公示的效力，這在于確保交易安全的考量，具有重要的功用與價值，但不能絕對化。其次，在肯定登記的推定效力的同時，也要認(rèn)識到登記簿顯示的權(quán)利狀態(tài)并非就正確。所以，應(yīng)重點完善推翻不動產(chǎn)登記的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及證據(jù)要求，確保最終登記的是真實的物權(quán)狀態(tài)。

（二）發(fā)布司法解釋、指導(dǎo)案例

房屋歸屬糾紛目前在借名買房領(lǐng)域呈現(xiàn)出“常態(tài)化”趨勢。審判標(biāo)準(zhǔn)不同，審判結(jié)果也截然不同，當(dāng)事人不服判決結(jié)果，從而上訴、申訴，這不但沒有解決糾紛，反而加重了法院的負(fù)擔(dān)，降低了審判其他案件的效率。之所以出現(xiàn)這樣的情況，歸根結(jié)底就是因為沒有統(tǒng)一的法律適用標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段完善法律制度不是一時半會可以完成的。所以，司法解釋應(yīng)登上銜接的舞臺，給制定法律預(yù)留時間。

我國是成文法國家，成文法的局限性在于其不能自動適應(yīng)社會發(fā)展的需要，因此，有必要用一種有效的手段去補救。結(jié)合我國的司法實踐，合理借鑒判例法國家判例法制度，讓案例指導(dǎo)側(cè)重于遵循法律規(guī)則的一致性，這樣即便案情不相似，也可以援引其推理原則。

（三）強化判決書說理

實踐中，很多案件的判決結(jié)果千篇一律，有時判決結(jié)果是正確的，但是說理不能讓人信服，導(dǎo)致當(dāng)事人上訴、抗訴。不但加重法院的負(fù)擔(dān)，更削弱了法律的權(quán)威。目前由于借名買房案件沒有統(tǒng)一適用的法律，依據(jù)基本上是法律原則或者法律、政策精神。強化法官說理，特別要突出對判決理由中法律原則及法律精神的解釋，有助于使判決理由成為指導(dǎo)法律統(tǒng)一適用精神的載體，保證裁判的公正性，讓民眾信服。

（四）加強審判培訓(xùn)

法官是直接接觸當(dāng)事人和案件的人，法官的審判技能和業(yè)務(wù)水平直接關(guān)系到判決是否合理、合法，更何況社會發(fā)展如此之快，新類型的案件、新情況不斷發(fā)生。借名買房就屬于此類案件。所以，各級法院開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)是非常重要的。

第一，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)該具有綜合性。不僅要學(xué)習(xí)新出臺的法律法規(guī)、司法解釋、前沿法學(xué)理論問題，也要注重疑難案件的審判經(jīng)驗交流、自由裁量權(quán)行使的案例評析，掌握同類案件判決的核心依據(jù)。總之，培訓(xùn)的關(guān)鍵應(yīng)在于法律知識、法律方法以及審判經(jīng)驗的融會貫通，并加以運用。

第二，培訓(xùn)方式要靈活多樣。不要總是拘泥于傳統(tǒng)的灌輸式培訓(xùn)，因為灌輸式培訓(xùn)只是讓受訓(xùn)人員被動的接受，不利于啟發(fā)受訓(xùn)人員的思想，在這個變化很快的社會中，傳統(tǒng)的灌輸式培訓(xùn)已經(jīng)跟不上時代的步伐了。培訓(xùn)要逐步實現(xiàn)向互動式、實踐性、能力型培訓(xùn)的轉(zhuǎn)變，充分調(diào)動受訓(xùn)人員的積極性，讓審判者們能主動的學(xué)習(xí)，同時鼓勵他們對不同的觀點進行討論或辯論，讓每一位審判人員都有機會發(fā)表自己的看法、和他人交流所學(xué)所感，進而提升審判人員對法律的理解適用能力和溝通交流等能力。

（五）引導(dǎo)公眾做好風(fēng)險防范

借名買房的法律風(fēng)險是不言而喻的。如果借他人之名購房，事先一定做好風(fēng)險防范。

第一，在不違反國家法律之規(guī)定時，借用他人之名購房，當(dāng)事人之間一定要訂立書面的借名合同。在合同中要明確雙方的權(quán)利義務(wù)，必要時可以邀請第三人見證合同或者對合同進行公證，增強證明力。此外，實際產(chǎn)權(quán)人注意保存購房手續(xù)、付款證明、房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。生活中，登記名義人會向他人出賣該房屋，為了防止該種情況的發(fā)生，雙方當(dāng)事人可以將該房屋抵押在實際購房者名下，并辦理抵押登記。這樣一來，未經(jīng)實際購房人同意，登記名義人處分該房屋不發(fā)生效力，就能在一定程度上約束登記產(chǎn)權(quán)人，減少糾紛。

第二，為規(guī)避國家政策而為之，是不提倡的。因為國家的政策，在根本上是為了人民的根本利益，促進社會的公平正義，為了追逐個人利益而損害人民的根本利益，是得不償失的。更何況，在違背政策的情況下，協(xié)議基本上是無效的。

借名購房在生活中時常發(fā)生，從而導(dǎo)致的糾紛也多。之所以出現(xiàn)借名購房的糾紛，一方面是因為房地產(chǎn)政策存在某些問題；另一方面是因為相關(guān)法律的不完善。解決借名購房的糾紛不僅要依靠法律工作者們根據(jù)法律原則、法律規(guī)定和查明的事實，合理地、合法地審判案件，更需要廣大民眾意識到借名購房存在的法律風(fēng)險，盡量避免以此種方式買房。當(dāng)然，不能一概的否決借名購房，其作為一種法律行為，有合理之處，當(dāng)其發(fā)生時，若不能有效避免，那我們就應(yīng)該積極回應(yīng)—即在處理借名購房的糾紛時，不應(yīng)該將房屋登記推定效力絕對化，只要當(dāng)事人的自主意思表示不違反法律的規(guī)定，就應(yīng)該尊重當(dāng)事人的意思自治，這樣才能更好地踐行公平正義的理念，保護真實權(quán)利人的利益。

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