武漢三環(huán)線內(nèi)商品房價格空間特征及其影響因素研究

劉文生 邵琪

摘要： 以武漢市三環(huán)線內(nèi)商品房價格為基本數(shù)據(jù)，利用克里格插值法對未知樣本點房價進(jìn)行估值，繪制房價空間等值線圖，對武漢市商品房價格空間特征進(jìn)行了研究。結(jié)果表明：武漢主城區(qū)房價呈現(xiàn)出多中心分布的格局，商品房價格分布在整體上呈現(xiàn)圈層向外圍遞減，各片區(qū)房價空間分布呈現(xiàn)出較大的空間差異，同時房價的空間分布與距離商圈的遠(yuǎn)近、臨湖等地理條件聯(lián)系緊密。并在此基礎(chǔ)上，從交通條件、商圈、自然景觀、城市規(guī)劃政策角度分析了導(dǎo)致武漢商品房價格空間分布特征產(chǎn)生的原因。

Abstract： Based on the basic data of commercial housing prices in the Third Ring Line of Wuhan City， the Kriging interpolation method was used to estimate the prices of unknown samples， and the space contour map was drawn. The spatial characteristics of commercial housing prices in Wuhan were studied. The results show that the housing prices in Wuhan's main urban area have a multi-center distribution pattern. The price distribution of commercial housing as a whole shows that the circle gradually decreases toward the periphery. The spatial distribution of housing prices in each area presents a large spatial difference， and the spatial distribution of housing prices and the distance to the commercial circle. The geographical conditions such as the distance and the proximity to the lake are closely linked. Based on this， the causes of the spatial distribution characteristics of commercial housing prices in Wuhan are analyzed from the perspectives of traffic conditions， business districts， natural landscapes， and urban planning policies.

關(guān)鍵詞： 商品房價格；空間特征；克里格插值；影響因素

Key words： commercial housing price；spatial characteristics；Kriging interpolation；influencing factors

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）12-0237-04

0 引言

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)和住房改革制度的深化，房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)的影響也日益突出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資火熱，房價的快速上漲已經(jīng)嚴(yán)重影響到了人們的生活水平，國家陸續(xù)出臺限購限貸、大力發(fā)展房屋租賃市場等政策來改善購房供求關(guān)系，希望能夠有效地抑制房價的過快增長，以確保房地產(chǎn)市場能夠規(guī)范、健康的發(fā)展，因此合理的掌握房價空間分布特征及其影響因素成為當(dāng)今值得深入探討的問題。本文采用武漢市商品房價格數(shù)據(jù)，繪制房價空間等值線圖，結(jié)合武漢市實際情況，探究武漢市房價空間特征及其主要影響因素，對政府規(guī)范房地產(chǎn)市場、開發(fā)商投資決策及購房者購買選擇提供參考依據(jù)。

1 文獻(xiàn)回顧

房價問題一直是社會的熱點問題，許多學(xué)者在房價的空間分布特征上及影響房價的因素上進(jìn)行了大量的研究，為我們奠定了豐富的理論基礎(chǔ)，國內(nèi)學(xué)者在商品住宅價格的研究上大都運用特征價格模型（Hedonic）[1]、克里格差值法（Ordinary Kriging）[2]、地理信息技術(shù)（GIS）[3]，相關(guān)性分析以及統(tǒng)計分析軟件[4]來探尋住宅價格的空間分布特征及其影響因素。如孫玉環(huán)[5]運用特征價格模型從區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征三個方面確定影響住宅價格的特征變量，結(jié)合大連市住宅市場交易數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析；韓麗娟[6]從區(qū)位角度出發(fā)，采用克里格插值法，對呼和浩特市二環(huán)以內(nèi)房價分布特點進(jìn)行分析，并總結(jié)出學(xué)校、商場、服務(wù)設(shè)施、交通對房價的影響；丁雪瑩等[7]結(jié)合GIS技術(shù)，運用空間插值法繪制長沙市房價等值線圖來探究房價空間特征，得出影響住宅價格的主要因素是交通條件、地價成本、居住環(huán)境及城市發(fā)展戰(zhàn)略；陳真[8]運用地理統(tǒng)計中全局趨面分析及空間自相關(guān)分析方法，以福州市12年的住宅樣本數(shù)據(jù)，繪制福州市商品住宅價格空間分布特征圖，根據(jù)福州城區(qū)實際情況，探究福州住房價格空間分布趨勢及其特征。本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，試圖運用克里格插值法（Ordinary Kriging）結(jié)合等值線的方法揭示武漢住宅價格空間分布特征，并就房價空間分布特征產(chǎn)生的原因結(jié)合武漢交通條件、商圈、自然景觀、城市規(guī)劃政策分別展開分析。武漢作為長江中游城市圈的重要節(jié)點城市，極具中部城市特性，其研究結(jié)果對于中國的二線城市及中部城市的房價研究具有較強的借鑒價值。

2 研究對象與方法

2.1 數(shù)據(jù)來源與處理

本文選取武漢三環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)為研究區(qū)域，該區(qū)域是武漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展重地，商品房市場較為成熟，該范圍的選取有利于本文結(jié)果的準(zhǔn)確性和代表性，現(xiàn)有的房地產(chǎn)研究大都以整個商品房市場為研究對象，但商品住宅類型不同，定位不同，價格差異也很大，因此本文剔除別墅、商業(yè)房、寫字樓、保障性住房，選取主要受市場交易影響的民用性普通商品住宅為研究對象，在采集武漢房屋價格數(shù)據(jù)的過程中，選擇安居客作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源，并根據(jù)搜房網(wǎng)、武漢年鑒、武漢市住房保障與房屋管理局等網(wǎng)站進(jìn)行補充，獲取到武漢市2016年10月至2017年9月住宅小區(qū)新房的市場交易均價，為了避免通貨膨脹、利率等因素對房價數(shù)據(jù)帶來影響，需要對收集到的樓盤銷售均價數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，本文根據(jù)《70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)》中武漢市2016年10月至2017年9月的新建商品住宅環(huán)比指數(shù)對價格進(jìn)行處理，修正公式為：期日修正價格=修正前價格*（修正日價格指數(shù)/資料獲取日價格指數(shù)）[9]，武漢市價格指數(shù)如表1。

以武漢市地圖為參照底圖，將研究區(qū)域以三環(huán)線為范圍勾勒出來，繪制主干道、河流和湖泊等圖層，將研究樓盤樣本全部以點的形式標(biāo)注在圖上，最終取得武昌片區(qū)房價樣本點409個，分部如圖1所示。

2.2 研究方法

本文采用克里格插值法（Ordinary Kriging）——即空間局部內(nèi)插法[10]，來探究武漢市商品住宅價格空間分布的特征，它的原理是通過空間已知數(shù)據(jù)來估測未知數(shù)據(jù)，在現(xiàn)實中只能獲取一定數(shù)量的樣本點，并且樣本點都是離散的，無法對空間區(qū)域的所有樣本點進(jìn)行觀測，但已獲取的樣本點可以反映部分或者全部的空間特征，所以可以根據(jù)空間局部內(nèi)插法對未知空間的特性進(jìn)行預(yù)測，其公式表示為：Z（x0）=？姿iZ（xi）

式中：Z（x0）為未知樓盤價格，Z（xi）為未知樓盤附近的已取樣樓盤價格，？姿i為第i個已取樣樓盤房價點對未知樓盤房價的權(quán)重，n為已取樣樓盤點的個數(shù)。[11]本文通過克里格插值方法，對沒有樣本點位置的房價進(jìn)行估值，用離散的已知房價樣本點數(shù)據(jù)生成連續(xù)的曲面數(shù)據(jù)，得到武漢房價的空間分布數(shù)據(jù)，并繪制武漢房價等值線圖。

3 武漢市中心城區(qū)商品房價格空間特征及影響因素

3.1 武漢市中心城區(qū)普通商品房價格概況

通過對收集到的樓盤房價數(shù)據(jù)按行政區(qū)域進(jìn)行分類，得到武漢市中心城區(qū)普通商品房價格概況，如表2所示。

由表2可知，在中心城區(qū)中，武昌區(qū)的最高房價居首位，高達(dá)38000元/m2，均價18641元/m2也是幾個區(qū)中最高的，說明該區(qū)有大量高檔住宅，其中主要原因是武昌處于一環(huán)線內(nèi)，坐擁長江、沙湖景觀資源，同時還是政治、文化、信息中心，許多外地的商貿(mào)公司、金融公司還有一些大公司的總部聚集在此，該區(qū)域配套設(shè)施非常完善；緊隨其后的江岸區(qū)和江漢區(qū)，均價分別為17562元/m2，17113元/m2，江岸區(qū)和江漢區(qū)位于武漢市長江的以西北方向，武廣、江漢路兩大商圈匯聚在此，其周邊交通、生活配套成熟完善，同時建設(shè)大道及新華路板塊是武漢重點打造的金融中心，是金融總部的集聚地，周邊房價的升值與此密切相關(guān)；硚口區(qū)均價16532元/m2，居第四位，硚口區(qū)位于漢水北岸，其中寶豐路、漢正街一帶為房價的高價聚集地，該位置東臨武漢廣場和武漢國際會展中心，北靠建設(shè)大道金融一條街，是帶高房價的重要原因，古田板塊作為老的居民區(qū)和工業(yè)區(qū)，是低房價的聚集地；洪山區(qū)均價16241元/m2，位居第五位，其東湖西岸與南湖北岸為高房價聚集區(qū)，受湖景優(yōu)勢影響，但大多數(shù)樓盤房價并不高，主要是因為洪山區(qū)住宅定位為剛需房；漢陽區(qū)和青山區(qū)的均價最低，主要原因是漢陽、青山作為工業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后，缺乏優(yōu)勢商圈和大型寫字樓，房價相對偏低。

3.2 空間分布特征分析

以武漢市地圖為參照底圖，將研究區(qū)域以三環(huán)線為范圍勾勒出來，繪制主干道、河流和湖泊等圖層，采用克里格插值法對409個武漢市住房樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行空間插值分析，對沒有樓盤點位置的房價進(jìn)行估值，將價格用等值線表示，為了能夠更加準(zhǔn)確的反映房價空間差異，以38000元/m2作為等值線最高值，10000元/m2作為最低點，以1000元/m2為差值作圖2。

房價等值線圖可以直觀的反映房價空間分布特征以及變化幅度，由圖可以得出以下結(jié)論。

①武漢主城區(qū)房價呈現(xiàn)出多中心分布的格局。武漢因其獨特的地理格局，分為武昌、漢口、漢陽三個互相獨立的片區(qū)，所以其房價空間分布復(fù)雜，并不像上海、北京房價由單中心向外遞減分布。從圖 2 中我們可以看到武漢市主城區(qū)的房價呈現(xiàn)出多中心分布的格局，高房價聚集的中心在江漢區(qū)的王家墩東板塊與新華路板塊以及武昌區(qū)的沙湖板塊，這三個房價中心的新盤均價均在30000元/m2左右，除了上述三個極高房價中心外，在江岸區(qū)后湖東側(cè)，洪山區(qū)的街道口以及南湖北岸三個區(qū)域還出現(xiàn)了次房價中心，該區(qū)域新盤均價均在20000元/m2左右。

②武漢市商品住房價格分布整體上呈現(xiàn)圈層向外圍遞減。武漢主城區(qū)高房價區(qū)域主要集中在二環(huán)線以內(nèi)，且等值線最為密集，等值線密度大，同時遞變速率向三環(huán)線逐漸降低，武漢市主城區(qū)的低房價區(qū)域主要集中在在漢陽區(qū)、洪山區(qū)白沙洲和青山區(qū)三環(huán)線附近。低房價區(qū)域的形成主要是由于這些位置交通通達(dá)度不夠高，生活配套設(shè)施不夠完善，同時還處于拆遷建設(shè)初期階段導(dǎo)致。

③各片區(qū)房價空間分布呈現(xiàn)出較大的空間差異。武漢由于兩江隔三岸的地理格局，武漢的三個片區(qū)相互獨立，空間分布各不相同，從圖2可看出，漢陽片區(qū)是低房價聚集區(qū)，且等值線分布基本均勻，房價以王家灣商圈為中心向外圍基本保持勻速遞減；漢口片區(qū)是高房價聚集區(qū)，房價由王家墩板塊、新華路板塊向四周遞減幅度不一致，中心區(qū)域等值線密集，比外圍區(qū)域的遞減速度快，以二環(huán)線為分界線，房價衰減速率逐漸降低；武昌片區(qū)房價空間分布極度不均勻，沙湖一帶為高房價的聚集區(qū)，紅鋼城、白沙洲為低房價的聚集區(qū)，街道口、南湖周邊高低房價都有。

④房價的空間分布與距離商圈的遠(yuǎn)近、臨湖等地理條件聯(lián)系緊密。可以看出房價的中心地處武漢核心商圈，王家墩東板塊與新華路板塊位于漢口金融商貿(mào)中心，臨近王家墩商圈、武廣商圈，沙湖板塊位處楚河漢街商業(yè)圈，臨近司門口、徐東商圈，街道口板塊位于街道口商圈，臨近中南路商圈；同時房價還受臨湖地理位置影響，等值線在沙湖、東湖西岸以及南湖北岸極為密集，遞減速度由極快到慢呈突變式變化。

3.3 空間分布特征形成原因分析

房價的影響因素有很多，本文在總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，選擇交通條件、商圈、自然景觀、城市規(guī)劃政策四個主要因素對武漢房價空間分布特征形成的原因進(jìn)行分析。

3.3.1 交通條件

交通條件的好壞對商品住宅的價格有很大的影響，是人們選擇住宅的重要考慮因素之一，武漢市商品住宅的幾個高房價中心皆為交通線路密集的區(qū)域，如江漢區(qū)的王家墩東板塊、新華路板塊周邊享受1、2、3號三軌交通，還有目前在建的7號線也經(jīng)過此地，武昌區(qū)的沙湖板塊享受2號、4號雙軌交通。同時由圖1、圖2可看出房價等值線在主干道及地鐵路線附近的分布要更為密集一些，價格也比交通不便的區(qū)域更高，同時等值線也隨著遠(yuǎn)離主干道逐漸遞減。

3.3.2 商圈

由等值線圖可以看到出，等值線密度最大的區(qū)域都是武漢的商業(yè)中心，密度越大、房價越高，如武漢市武廣商圈周邊均價28000元/m2、王家墩商圈周邊均價28000元/m2、楚河漢街商圈周邊均價38000元/m2，均是房價的高峰值區(qū)域，優(yōu)勢商圈和寫字樓的聚集可以促進(jìn)消費和區(qū)域價值的升值，同時眾多開發(fā)商也會聚集在此，帶動周邊配套設(shè)施的升級，居住成本也會脫離房屋本身的價值，所以說商圈是武漢市商品住宅價格高峰區(qū)形成的最主要推動力。

3.3.3 自然景觀

隨著人們生活水平的提高，對居住品質(zhì)有了更高的要求，擁有稀缺自然景觀的樓盤價格要比同區(qū)域其他住宅的價格高出很多，這就在房價空間分布上出現(xiàn)了局部的高值，當(dāng)前武漢最火熱的地產(chǎn)板塊就是濱水板塊，高價樓盤主要分布在濱江或者城心湖附近，對房價具有極高影響力的是長江沿岸、沙湖、東湖西岸和南湖北岸。長江沿岸擁有極好的江景景觀資源，還能享受政府在江邊的綠化工程，因此江景房的房價一般都非常高；沙湖是武漢市內(nèi)環(huán)線內(nèi)唯一湖泊，房價等值線最為密集，周邊樓盤均價已過30000元/m2；東湖西岸房價等值線出現(xiàn)局部高值，除了湖景資源，一方面因為東湖西岸靠近水果湖隧道和東湖路，出行便利，另一方面是東湖西岸更靠近城市中心；房價等值線在南湖北岸也出現(xiàn)局部高值，代表作有南湖半島、萬科翡翠云臺，樓盤均價也在30000元/m2左右。

3.3.4 城市規(guī)劃及政策

武漢的城市規(guī)劃及政策對房價也有較大的影響，房價等值線圖中高房價中心王家墩東板塊與新華路板塊是武漢市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃提出要重點打造的金融功能區(qū)，周邊房價的提升和此密切相關(guān)；次房價中心的后湖板塊是武漢大力打造的四大新城之一，根據(jù)武漢市規(guī)劃，后湖將被打造成漢口副中心，各項基礎(chǔ)設(shè)施都會得到完善，該地區(qū)擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，今年上半年已開盤的瑞云居均價已達(dá)23000元/m2；光谷是武漢規(guī)劃的新區(qū)中定位最明確的一個，建設(shè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，同時武漢的交通也在提速，建設(shè)著武漢最大的交通地下綜合體，光谷成熟區(qū)的房價已經(jīng)上了20000元/m2。

4 結(jié)論

本文以武漢2016年10月至2017年9月三環(huán)線內(nèi)409個住宅小區(qū)新房的市場交易均價數(shù)據(jù)，繪制武漢市三環(huán)線內(nèi)商品房價格空間等值線圖，得出以下結(jié)論：武漢主城區(qū)房價呈現(xiàn)出多中心分布的格局，極高房價中心在江漢區(qū)的王家墩東板塊、新華路板塊以及武昌區(qū)的沙湖板塊，同時其他區(qū)域還出現(xiàn)三個次房價中心；商品房價格分布在整體上呈現(xiàn)圈層向外圍遞減；各片區(qū)房價在空間分布上表現(xiàn)出較大的空間差異，房價等值線疏密程度、遞減速率不均勻；同時房價的空間分布與距離商圈的遠(yuǎn)近、臨湖等地理條件聯(lián)系緊密；交通條件、商圈、自然景觀、城市規(guī)劃政策是影響武漢商品房價格空間分布的主要原因。

同時本文還存在諸多不足：由于受資料獲取、時間等條件的制約，僅對武漢房價空間分布特征現(xiàn)狀進(jìn)行描述，今后可收集不同時間段的數(shù)據(jù)樣點對比分析，以掌握武漢房價空間演變的規(guī)律；同時在房價空間分布影響因素的選擇上，存在主觀判斷的影響，可能遺漏了其他重要因素，并且在影響因素的分析上僅做了定性分析，今后可選取多種影響因素進(jìn)行定量研究。

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