淺淡利用住房公積金加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控

武曉慧

摘 要：隨著近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入建設(shè)使用，由此也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)白熾化。住房公積金作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體的重要構(gòu)成部分在當(dāng)前存在著重要的作用，自某種特定意義上來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)離不開住房公積金的支持，然而因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化發(fā)展，在一定程度上也會(huì)為住房公積金造成相應(yīng)的變化影響。本案在基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之上，深度論述了住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到的重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈；住房保障體系；住房公積金管理

1加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控顯成效

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，70個(gè)大中城市新建住房價(jià)格同比漲幅回落，商品住房成交量同比下降14.9%，而自住性購房成為主流，不少項(xiàng)目首次購房比重達(dá)到70%。以四川省為例，今年一季度全省新建商品住房銷售面積同比下降33.69%，交易量呈明顯回落趨勢(shì)。這些說明在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和穩(wěn)健貨幣政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，投資、投機(jī)性的購房需求得到抑制，部分城市房價(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)。

2房地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨的困難

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對(duì)一國GDP增長的貢獻(xiàn)度日益提高，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位凸顯。但是，住房關(guān)乎人民的生活尊嚴(yán)與質(zhì)量，房地產(chǎn)更應(yīng)發(fā)揮改善民生的作用，支柱產(chǎn)業(yè)不能成為不調(diào)控的理由。房地產(chǎn)業(yè)身兼投資與消費(fèi)兩種身份，樓市調(diào)控面臨經(jīng)濟(jì)與民生的雙重考驗(yàn)。

2.1房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

由于我國正處于城市化快速發(fā)展期?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴(kuò)大。可以估計(jì)，城市化的進(jìn)程將在未來較長時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去，中國將進(jìn)入城市化率40%到60%的加速擴(kuò)張階段。在這一時(shí)期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長，城市化進(jìn)程將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。因此，在排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

2.2土地財(cái)政模式

“土地財(cái)政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由于我國土地對(duì)于土地“招拍掛”出讓方式，地方政府成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體之一，地方政府通過土地使用權(quán)的出售（即地租的貨幣化）積極參與房地產(chǎn)商品價(jià)值的形成，有的地區(qū)地租價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上。政府利益與房價(jià)漲跌休戚相關(guān)，因此房價(jià)下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟(jì)增長。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺(tái)配合相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則，仍然在觀望。

3房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為依然活躍

目前，中國的投資渠道不多，商品房投資成為比利息收人高而相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的最佳投資選擇。從靜態(tài)收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場(chǎng)的供給和需求失衡，中國的主要城市的租金收益率達(dá)到7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益率；從動(dòng)態(tài)看，2001年以后，中國大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的盈利機(jī)會(huì)。從國際看，境外熱錢的流入對(duì)推動(dòng)房價(jià)上漲也不可忽視。境外資本瞄準(zhǔn)賺取人民幣升值、房價(jià)上漲等超值收益，躍躍欲試。

4 住房公積金的作用

現(xiàn)行住房公積金的作用是為了保障居民正常住房的使用資金，作為住房公積金本身來講，從商品房存在的一刻就誕生了住房公積金。如何保障住房公積金能夠順利發(fā)揮作用，住房公積金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用又有哪些。

4.1 住房公積金如何使用

就北京市住房公積金提取為例，根據(jù)《北京住房公積金提取管理辦法》第二章，第四條規(guī)定：“第四條 職工有下列情形之一的，可以提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：（1）購買、建造、翻建、大修自住住房的；（2）離休、退休的；（3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；（4）出境定居的；（5）償還自住住房貸款本息的；（6）房租支出超出家庭工資收入 5% 的；（7）生活困難，正在領(lǐng)取城鎮(zhèn)最低生活保障金的；（8）遇到突發(fā)事件，造成家庭生活嚴(yán)重困難的；（9）進(jìn)城務(wù)工人員，與單位解除勞動(dòng)關(guān)系的；（10）在職期間判處死刑、判處無期徒刑或有期徒刑刑期期滿時(shí)達(dá)到國家法定退休年齡的；（11）死亡或者被宣告死亡的；（12）北京住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的其他情形?！?/p>

可以看到，除了住房公積金擁有人因?yàn)樘厥庠虿荒芤驗(yàn)橘徺I房屋而提取住房公積金之外，個(gè)人只能通過購房手段提取住房公積金。而住房公積金的繳存比例一般為？1∶1，？即個(gè)人繳存1元同時(shí)單位繳存1元，從這點(diǎn)上看，住房公積金的個(gè)人收益相當(dāng)可觀，利率達(dá)到100%，同時(shí)房子問題又是每個(gè)人所面對(duì)的必須解決的問題，因此，住房公積金的存在能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的交易以及流動(dòng)。

4.2 住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

前文已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)體系的作用進(jìn)行了分析，但是，當(dāng)面對(duì)數(shù)額巨大的房屋價(jià)格時(shí)，普通百姓又如何談及購買房屋呢？如果老百姓對(duì)房屋失去了購買能力，那么作為商品的房屋又有什么存在價(jià)值呢？那么整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)偽命題。

而住房公積金的存在正是解決這個(gè)命題的根本所在。住房公積金是保障百姓有房住的一筆重要的資金，而且是只能用于住房的專項(xiàng)資金。這種專有的性質(zhì)決定了，這筆資金作為固定性收益只能解決老百姓的根本問題。但是，當(dāng)下社會(huì)對(duì)于住房公積金的管理存在諸多問題，如何能夠規(guī)避這些問題，才是能夠使住房公積金更好的為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力量。

4.3 構(gòu)建強(qiáng)力的公積金管理體系，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展

在公積金成立管理中心后，應(yīng)該再構(gòu)建更強(qiáng)有力的公積金監(jiān)管體系，提高公積金的安全系數(shù)。首先，要明確監(jiān)管體系的成員，應(yīng)該包括政府審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門、建設(shè)部門和銀行監(jiān)管部門。通過明確監(jiān)管責(zé)任，落實(shí)到各個(gè)部門，誰的問題誰來管，制定監(jiān)管辦法、落實(shí)監(jiān)管措施，抓好落實(shí)。其次，要明確各個(gè)監(jiān)管部門的分工，審計(jì)部門就應(yīng)該主要負(fù)責(zé)審查資金來源、使用投向和使用結(jié)果；地方財(cái)政部門應(yīng)該定期檢查資金運(yùn)營賬目，監(jiān)督評(píng)價(jià)資金的經(jīng)營狀況；同時(shí)金融主管部門要檢查住房公積金管理的金融合法性。最后，要加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督力度，公積金管理中心應(yīng)該每季度將住房公積金存款的財(cái)務(wù)報(bào)表、單位和個(gè)人的繳存、提取、貸款情況進(jìn)行公示，接受社會(huì)的監(jiān)督，凡社會(huì)在監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑，公積金管理機(jī)構(gòu)都要進(jìn)行認(rèn)真的檢查并將檢查結(jié)果向全社會(huì)通報(bào)。

結(jié)束語：

綜上所述，只有保證公積金的正常投入到房地產(chǎn)行業(yè)，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，從而使我國經(jīng)濟(jì)能夠在十二五期間平穩(wěn)健康的發(fā)展。

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