當(dāng)前我國高房價背景下房產(chǎn)稅推出的政策意義研究

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 高房價 寬松貨幣政策 地方財政收入

作者簡介：王勃，中共河北省委黨校助教，研究方向：財稅金融。

中圖分類號：D922.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.265

一、房產(chǎn)稅定義辨析與我國高房價現(xiàn)象的形成

（一）房產(chǎn)稅定義辨析

從定義來看，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)稅是一個綜合性的概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產(chǎn)稅包含著房產(chǎn)稅。目前我國的房產(chǎn)稅僅僅針對經(jīng)營性的房產(chǎn)征收，居民個人自住的房屋并不征收。今后房產(chǎn)稅改革主要是針對個人自住房征收的房產(chǎn)稅，也是本文為房產(chǎn)稅政策的出臺做出政策意義研究的重點。

（二）高房價現(xiàn)象的形成過程分析

在經(jīng)濟學(xué)研究中，個體行為的預(yù)期能夠?qū)ξ磥斫?jīng)濟現(xiàn)象的發(fā)生產(chǎn)生重要影響。自2003年我國商品房市場改革以來，房價漲價態(tài)勢成為了一個重要的經(jīng)濟預(yù)期，在政府多次調(diào)控下問題仍然沒有解決。高房價所帶來的社會問題尤其嚴(yán)重，加劇了貧富差距，不利于社會和諧穩(wěn)定。

關(guān)于高房價的成因，我們需要結(jié)合我國整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史因素來看。在中央和地方分稅制改革后，地方政府為了獲得財政收入而通過土地出讓的形式獲得資金。土地出讓主要是通過“招拍掛”來進(jìn)行，政府通過土地拍賣的形式獲得資金，在拍賣過程中，地塊的價格被不斷抬高，加之我國2003年8月國務(wù)院頒布的十八號文支持“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”給了商品房市場極大的利好信號，在這些背景下，土地拍賣價格一路走高，開發(fā)商拿地?zé)崆檑x躍，在高額的拿地成本、繁多的相關(guān)稅費的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)商在確保拿到土地的同時還需保證自身的利益最大化，房價由此升高是必然。根據(jù)一份開發(fā)商公布的房地產(chǎn)開發(fā)成本清單顯示，樓面地價占到房屋售價的40%，人防收費、消防收費、規(guī)劃收費、建委收費、土地收費、房管收費、評價收費、治安收費等，企業(yè)營業(yè)稅、所得稅、各級行政部門稅費占到開發(fā)成本的20%。 應(yīng)該說，房價走高是必然的。但是市場也不僅僅由供給決定，一般來講房子作為一種需求也是固定的，房價不可能任由開發(fā)商拿了高價地塊就能夠有市場來托底。

實際上有學(xué)者做過研究，我國房地產(chǎn)市場泡沫的自爆時間應(yīng)該是在2008年，也就是從2008年開始房價就該呈現(xiàn)拐點向下態(tài)勢。但是，2008年美國爆發(fā)的次貸危機對我國外貿(mào)行業(yè)造成了極大的影響，在急需應(yīng)對美觀經(jīng)濟危機帶來的不利影響、刺激國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)度過危機的大背景下，2009年的4萬億經(jīng)濟投資計劃出臺。這項經(jīng)濟投資計劃通俗地來講，就是國家往實體經(jīng)濟里注入了大量的貨幣信貸供給，相當(dāng)于創(chuàng)造了一種貨幣十分寬松的環(huán)境。在之后的幾年中，我國通過這4萬億使得經(jīng)濟未受大的波及，還保持了較高的經(jīng)濟增長速度。但是到了2012年，歐債危機集中爆發(fā)，當(dāng)時的歐豬五國（PIIGS）：葡萄牙（Portugal）、意大利（Italy）、愛爾蘭（Ireland）、希臘（Greece）、西班牙（Spain），由于國家為社會公民提供了高福利保障，而工會又極盡所能保障當(dāng)?shù)毓と藙趧訒r間，加之歐洲較為寬松的工作環(huán)境，政府借債太多導(dǎo)致資金危機。這主要是還是受到美國經(jīng)濟危機的影響，當(dāng)時的希臘主要依靠旅游等服務(wù)業(yè)為國家重要產(chǎn)業(yè)，美國經(jīng)濟形勢不好導(dǎo)致希臘旅游業(yè)受到波及，但是因為歐盟的存在，在歐元區(qū)里的國家需要互相幫助和扶持，經(jīng)濟共同體的歐盟老大德國、法國、英國決定對這些國家進(jìn)行經(jīng)濟援助，整個歐盟市場消費水平受到影響，歐盟作為我國第一大出口對象，自然外貿(mào)形勢急轉(zhuǎn)直下。在這之后，我國提出促消費轉(zhuǎn)內(nèi)需政策，我國的經(jīng)濟也慢慢的就走向平穩(wěn)發(fā)展。

我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨著重大調(diào)整，痛苦的進(jìn)行著由出口拉動型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向消費內(nèi)需型再到現(xiàn)在提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。國家需要在我國產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的情況下進(jìn)行經(jīng)濟刺激，而房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動較大產(chǎn)業(yè)鏈的銷售，從鋼筋水泥建材五金到家用電器的銷售。可是房子作為一種住房需求，人們能住的就那么大，每年人口增長就那么多，適齡結(jié)婚的也是有比例的，更進(jìn)一步說等嬰兒有購房需求也得至少20年。這個時候，從2012年之后，每年中國人民銀行都會根據(jù)市場的需求釋放一批流動性，也就是讓這些工行建行等商業(yè)銀行更好地拿到貸款來支持企業(yè)發(fā)展。市場流動性增多，物價每年不斷上漲，我國開始進(jìn)入通貨膨脹階段。美國貨幣學(xué)派創(chuàng)始人弗里德曼說過，通貨膨脹就是一種貨幣現(xiàn)象。貨幣超發(fā)，在我國經(jīng)濟中一般有兩個蓄水池，股市和樓市，股市長期牛短熊長，一般人并沒有太多時間關(guān)注這些，人們?yōu)榱耸官Y產(chǎn)保值增值，更多地將財富投資房產(chǎn)。于是，房子的住房需求極大弱化，投資炒房人數(shù)大增，而更多的百姓為了實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值也大筆購進(jìn)房產(chǎn)。

總的來說，從1994年中央和地方分稅制改革，到地方政府的土地財政行為，再到招拍掛抬高了土地成本所導(dǎo)致的房價上升，再之后國家貨幣寬松的政策導(dǎo)致人們將房產(chǎn)作為保值的手段，再到現(xiàn)在已經(jīng)瘋狂到縣城的漲價預(yù)期，如果單單依靠政府一系列的調(diào)控措施，僅僅是能解決短期問題，過了調(diào)控期，人們的高房價預(yù)期還會導(dǎo)致大規(guī)模房產(chǎn)的購置與投機。所以現(xiàn)在政府和社會都迫切希望房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制能夠出臺。房產(chǎn)稅作為發(fā)達(dá)國家重要的稅收手段，不僅能夠有效遏制社會的房價永遠(yuǎn)漲的預(yù)期，還能夠彌補土地財政難以為繼情況下的財政收入銳減問題，在國家提倡為企業(yè)減負(fù)推出廢營改增政策下，地方政府稅收進(jìn)一步縮減，同時也是我國房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制的重要組成部分，在國家大力建設(shè)住房租賃市場的政策背景下，逐步對個人持有的房產(chǎn)征稅，明確了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類的稅收成本，有效遏制房產(chǎn)投機現(xiàn)象，避免稅收成本轉(zhuǎn)嫁，切實為我國的住房市場健康發(fā)展起到有效作用。

二、房產(chǎn)稅推出的政策意義

（一）房產(chǎn)稅的推出能夠有效遏制房價暴漲預(yù)期

房產(chǎn)稅作為發(fā)達(dá)國家重要的稅收手段，能夠有效增加住房持有者的成本，在當(dāng)前我國人均收入水平并不高的情況下，房產(chǎn)稅能夠在較長時間內(nèi)為住房市場提供有效約束，也能夠有效抑制房產(chǎn)投機現(xiàn)象的進(jìn)一步加劇，扭轉(zhuǎn)人們的高房價預(yù)期，為今后我國住房市場改革以及健康發(fā)展提供有效的制度保障。

當(dāng)前國內(nèi)居民資產(chǎn)80%以上為房地產(chǎn)，如果按戶均100平米住房、單價6000平米（存量房屋價值120萬億總價和面積200億平米 ）和稅率1%計算，戶均房產(chǎn)稅納稅額將高達(dá)6000元，而國家統(tǒng)計局公布的2015年度全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31195元，戶均納稅額占2015年城鎮(zhèn)家庭可支配收入的18.9%?；仡櫡秸C券在2015年的一份調(diào)查報告中提到的四大一線城市住房空置率，上海12%，北京5.6%，廣州9%，深圳8% ，目前國際上公認(rèn)的住房租賃市場比較健康的城市最大的紐約也才4.8%。這些數(shù)據(jù)能夠說明，房子已經(jīng)成為人們的投資需求，嚴(yán)重擠壓市場剛性住房需求。并且，根據(jù)2011年的全國工商聯(lián)REICO工作室預(yù)測，我國2030年我國人均居住面積將增加到43.4平方米，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到429億平方米左右。

隨著未來核心大都市圈的建立，以及國務(wù)院提出的2015年至今年年底貨幣化棚改動遷任務(wù)1800萬套，2017年5月24日的又進(jìn)一步提出的2018年-2020年三年1500萬套的棚改計劃，這城郊結(jié)合部和城中村拆以貨幣形式進(jìn)行拆遷補償，拿到資金后能夠帶動一部分現(xiàn)存商品房銷售，并且未來城鎮(zhèn)人口進(jìn)一步增加。如果把這部分住房投入到租賃市場上，就能改善很多人的住房壓力。房產(chǎn)稅一旦開征，那么每年繳納的稅收會增加家庭平均支出成本，同時持有房產(chǎn)的成本也會上升，房子作為一種投資品的價值將會不斷減少，同時現(xiàn)階段按照成本收益來分析，未來房產(chǎn)稅帶來的成本折現(xiàn)，現(xiàn)階段房屋現(xiàn)值也會降低，那么房屋將會回到作為一種住房需求的合理屬性上來，這是中共十九大提出的重要民生問題和目標(biāo)要求。

（二）房產(chǎn)稅的推出能夠彌補土地財政斷檔后的財政收入不繼

提到土地財政問題，需要解釋一下土地財政的由來。實際上，在學(xué)術(shù)界并沒有專門的概念叫土地財政，土地財政其實是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，實質(zhì)是地方政府將土地資源作為一種資本，通過出讓土地使用權(quán)、土地批租、收取土地相關(guān)稅費等方式來增加政府可支配的資源，增強政府相關(guān)調(diào)控能力的一種方式。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金，國外通過戰(zhàn)爭掠奪了大量的財富、資本積累用于建國建城，而我國在90年代經(jīng)濟基礎(chǔ)弱的背景下，并沒有充足的資金以應(yīng)對城市化的巨大進(jìn)步與現(xiàn)實需求。這一困難在1994年中央進(jìn)行分稅制改革拿走了地方財政收入的大頭后更加明顯。窮則思變，地方政府學(xué)習(xí)香港通過出讓土地使用權(quán)獲得了大量的財富，積極地投入了城市化建設(shè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出了有效且巨大的貢獻(xiàn)。

但是在現(xiàn)在國家調(diào)控政策大背景下，房價進(jìn)一步受到控制，同時城市不斷擴大規(guī)模，土地增減掛鉤情況下，周邊可供住房開發(fā)地塊越來越少。從數(shù)據(jù)上來說，現(xiàn)在中國整個住房體系已經(jīng)進(jìn)入存量房時代，以北京為例，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套，二手房比新房的比例約為3：1，市場呈現(xiàn)出典型存量房時代 。根據(jù)國家統(tǒng)計局2016年公布的數(shù)據(jù)，目前我國城鎮(zhèn)化率57%，發(fā)達(dá)國家一般城鎮(zhèn)化率在70%以上，未來隨著核心大都市圈的建立，越來越多的勞動力進(jìn)城，但是，現(xiàn)實情況是一二線城市市中心房子不夠住，不斷向周邊城市擴張，土地增減掛鉤能供住房開發(fā)的土地越來越少；三四線城市在過去兩年的房地產(chǎn)刺激政策導(dǎo)致大量庫存，限購限貸限買限賣一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施下，房子不好賣，房開商也想趕緊回流現(xiàn)金，再拿新地?zé)崆榇蟠蠼档汀Ｍ恋刎斦唠y以為繼，房產(chǎn)稅的提出能夠增加政府財政收入，為地方政府開辟新的稅源。

房產(chǎn)稅推出確實是切實可行的，從數(shù)量上看也夠能解決地方政府財政收入問題。我們來算一筆賬，根據(jù)我國住建部2016年10月的數(shù)據(jù)，2016年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積36.6平方米以上，每人平均36平，按國家統(tǒng)計局公布的全國當(dāng)年城鎮(zhèn)人口總數(shù)79298萬人計算，相乘得出當(dāng)年城鎮(zhèn)住房建筑面積261.68億平方米。而2016年上半年全國商品住宅銷售均價約等于8573一平米。要是261.68億平方米按照1%的稅率，均價8573一平收房產(chǎn)稅每年平均2.24萬億，而2016年全國土地出讓收入約為3.7萬億，房產(chǎn)稅占比達(dá)60%。而且2016年全國全年房價大漲，按照保守估計，房產(chǎn)稅稅源十分充足。

（三）房產(chǎn)稅的推出能夠緩解營改增導(dǎo)致的財政壓力

2017年10月30日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議通過《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定（草案）》。這也意味著從法律上宣告了實施六十多年的營業(yè)稅正式廢止。國家全面廢止?fàn)I業(yè)稅改收增值稅，在一定程度上給企業(yè)減負(fù)，但是地方政府的稅源進(jìn)一步縮減。營業(yè)稅是地方稅種，而增值稅是中央地方共享稅，比例是75%：25%。從數(shù)據(jù)上說，2016年國家稅務(wù)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國營業(yè)稅占地方一般公共財政收入的比重為23%，中央按增值稅共享比例再拿走75%，地方政府營業(yè)稅收入比重就只剩不到5.8%。相當(dāng)于進(jìn)一步將地方的收入劃歸到中央。

實際上，地方政府資金來源除了中央劃撥地方的財政收入外，只有兩個來錢的途徑，各項稅收和發(fā)行地方債，國家還能多一項--發(fā)行信用貨幣。我們再來看看這債還能不能繼續(xù)借，根據(jù)渣打銀行計算的2012年末，地方融資平臺沒還上的錢就有19到20萬億，約占GDP的38%，而當(dāng)年國債才發(fā)行不到GDP的16% 。一般來說，國債有國企和國內(nèi)外大型金融機構(gòu)持有，而地方債風(fēng)險遠(yuǎn)高于國債。而且從2012年開始影子銀行里有很多資金都流向了房地產(chǎn)行業(yè)，P2P其實就是影子銀行的一個代表，2016年以前并沒有規(guī)范的行業(yè)法，它的錢用到哪里根本不受監(jiān)管，項目都融到房地產(chǎn)行業(yè)去，而現(xiàn)在被叫停的小額現(xiàn)金貸當(dāng)年有非常大的規(guī)模是被人拿去套現(xiàn)付了房子首付。這其中，地方政府債務(wù)融資平臺存在債務(wù)發(fā)行不規(guī)范問題，借新還舊積壓的金融風(fēng)險逐年累積。而且最重要的是，人民銀行這兩年的貨幣寬松政策已經(jīng)到頂，2017年12月中央經(jīng)濟工作會議上明確了今后三年，要重點抓好決勝全面建成小康社會的防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅戰(zhàn)。而打好防范化解重大風(fēng)險的攻堅戰(zhàn)，重點是防控金融風(fēng)險。系統(tǒng)性風(fēng)險防范已成為未來一段時期內(nèi)國家金融監(jiān)管政策的重要目標(biāo)，地方政府的發(fā)債規(guī)模必然受到影響。在這個時候，房產(chǎn)稅的推出，對地方政府的財政收入困難來講，更顯得必要而有效。

注釋：

2009年7月26日，CCTV節(jié)目《經(jīng)濟半小時》公布一份開發(fā)商樓面成本清單顯示。http：//news.sina.com.cn/c/sd/2009-07-26/235018301281.shtml.

數(shù)據(jù)來源于2015年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告全文。www.360doc.com/content/16/ 1109/08/19749458_605073956.shtml.

方正證券調(diào)研報告.中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險有多大？.http：//finance.jrj.com.cn/2016/ 09/23110021516934.shtml.

任澤平，2016年9月29日發(fā)表的文章《房產(chǎn)稅不是調(diào)控房價的有效手段》提到這部分?jǐn)?shù)據(jù)。

渣打銀行：亞洲債務(wù)大起底，中國高企業(yè)杠桿最擔(dān)憂.http：//stock.jrj.com.cn/2013/07/ 17035515541755-c.shtml.

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