房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考與對策

◇王鈺涵

近年來，我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，人均可支配收入不斷提高，人們的投資觀念不斷增強。同時，受到住房制度改革和人們傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)行業(yè)變得炙手可熱，已經(jīng)成為我國重要的經(jīng)濟支柱。稅收成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段，因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收收入也隨之大幅增長，已經(jīng)成為稅收收入的重要來源。但由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收體制復雜，稅收征管難以到位，造成了較大一部分稅收流失。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，避免稅款流失，需要結(jié)合稅制改革，重構(gòu)稅源體系，整合管理資源，注重精細化、環(huán)節(jié)化管理，建立新型征管方式來加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理。

一、新形勢下加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的重要意義

1.房地產(chǎn)稅收是地方稅收收入的主要來源

2017年5月26日，全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆在演講中說到：“在地方稅收里面，有40%是房地產(chǎn)關聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅收占10萬億，其中有4萬億與房地產(chǎn)相關。”并且從行業(yè)對比來看，房地產(chǎn)業(yè)百元增加值稅負是制造業(yè)的近兩倍，比稅負第二的租賃和商務服務業(yè)高43%，是百元GDP稅負(20.12)的2.17倍。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)增加100元的增加值會帶來比制造業(yè)高兩倍的稅收。在這樣的條件下，加上房地產(chǎn)行業(yè)交易總額的巨大，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的稅收收入非?？捎^，等同于是地方稅收的支柱。

2.房地產(chǎn)行業(yè)帶動整個地方的經(jīng)濟發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動當?shù)仄渌袠I(yè)的發(fā)展，如：建材、化工、防水、運輸、裝飾裝修、物管、家具、家電、金融等。房地產(chǎn)行業(yè)一般涉及資金巨大，整個建造過程周期較長，并涉及設計、開發(fā)、營銷、維護、保養(yǎng)等多個環(huán)節(jié)，會產(chǎn)生較大的人口聚集效應，提供許多工作崗位，輻射當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

3.房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管推進供給側(cè)改革

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使要素實現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟增長的質(zhì)量和數(shù)量。房地產(chǎn)行業(yè)由于近年來的高速發(fā)展也產(chǎn)生了一些問題。受土地財政、投資投機等因素的影響，房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)鏈長期處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，出現(xiàn)庫存嚴重的問題。當供求不相匹配時，房地產(chǎn)市場將會面臨快速崩盤。為了促進經(jīng)濟的健康發(fā)展，維持社會經(jīng)濟秩序，房地產(chǎn)行業(yè)需要維持平穩(wěn)過渡去庫存，這也是供給側(cè)改革中的一大重點。稅收征管是國家治理的基礎，也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重要手段。完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管，有利于配合供給側(cè)改革，將房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革效果最大化。

二、當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理面臨的主要問題

1.復雜的行業(yè)現(xiàn)狀給稅收管理帶來困難

房地產(chǎn)行業(yè)存在著多種運營情況、不同的開發(fā)模式和財務核算現(xiàn)狀，適用的稅收政策不盡相同，給稅收管理帶來了一定困難。

多樣的開發(fā)模式為稅務管理帶來迷惑性。由于各種不同的背景的資本均涉入房地產(chǎn)開發(fā)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)模式非常多。除常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)模式外，還存在自建近似開發(fā)、建開一體開發(fā)、假合作真開發(fā)等非常規(guī)的開發(fā)模式。這些非常規(guī)的開發(fā)模式很大程度上意在利用稅收優(yōu)惠政策以及稅率差來降低稅收負擔，實際結(jié)果與常規(guī)開發(fā)企業(yè)相距甚遠。但在稅收管理的過程中，卻很難識別此類問題，難以按照實際的標準去實行。

登記方式的不科學使稅收管理陷入困境。房地產(chǎn)業(yè)與地方GDP的增長密切相關，實際情況下，當有新的招商引資引入的房地產(chǎn)企業(yè)需要在本地進行開發(fā)時，必須先在本地注冊登記。但是許多企業(yè)開發(fā)項目比較單一，規(guī)模也較小，僅僅是短期停留當?shù)?。當項目完成時，人員和資金已經(jīng)全部撤走。在土地增值稅計算結(jié)果還未出來之前，就已人去樓空，造成了大筆的稅款難以追繳。甚至由于有些企業(yè)以單獨的法人注冊、獨立核算，他們在收到大部分的預售銷售收入后，停止建造，留下爛尾樓和大筆稅收欠款。稅務機關也難以向其關聯(lián)企業(yè)追繳稅款，造成許多遺留問題。

房地產(chǎn)企業(yè)財務核算不規(guī)范讓稅收管理難以下手。許多房地產(chǎn)企業(yè)存在財務核算不規(guī)范的情況，刻意混淆丟失會計原始資料，不按稅收政策申報應納稅額。有的房地產(chǎn)企業(yè)開設多個未報告的銀行賬戶來隱藏資金流，使得稅務管理機構(gòu)難以辨別資金動向，掌握資金流向，以此來千方百計“避稅”或少繳稅。還有一些企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付賬款”科目中長期掛賬不作銷售處理，推遲“預收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識延緩銷售收入實現(xiàn)，造成企業(yè)所得稅申報納稅長期滯后。由于銷售面積能直接、及時地反映企業(yè)售房進度，為預算銷售收入提供依據(jù)，因此一些企業(yè)故意隱瞞實際銷售面積，以增大稅務人員核算企業(yè)收入的難度。一些企業(yè)在大額費用支付中常用所開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費甚至員工福利等費用，在商品房“銷售收入”中不予記載。

2.復雜的稅制讓征納雙方難以控制

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，許多房地產(chǎn)企業(yè)認為土地增值稅的設計較為復雜，需要扣除的項目繁瑣，與增值稅之間存在重復征稅。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可能因政策理解不到位，未按清算單位分開核算，自行清算難度大，容易出現(xiàn)錯誤操作、胡亂操作等問題。例如,土地增值稅實行預征制度，規(guī)定了差別化預征率和最低核定征收率，一些會計核算不健全的企業(yè)在最后按核定方式清算時，補繳稅款可能達到上千萬元，容易形成大額欠稅和遺留問題。對于稅務機關人員來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，所遺留下的清算資料也比較混亂，遺留稅收問題較多，增大了稅務人員審核的難度。有的稅收問題會遇到專門的中介機構(gòu)規(guī)劃，對稅務機關難度加倍。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅額巨大，不同的標準可能會帶來上千萬的差別。同時，由于采用開放項目管理模式，管理層可能頻繁發(fā)生變動，管理的連續(xù)性不強，這也增加了稅收征管的難度?？偟膩砜?，這一切均與稅制的復雜性和政策的漏洞脫不開關系。

三、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策思考

1.改革完善稅收體制

房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革必須與我國稅制改革的整體步調(diào)相一致。為了解決繁雜的稅收制度問題并解決不同稅制交叉的疑惑，應當以法制為基礎，進行稅收基本法的完善，為企業(yè)與稅收機關的申報和征收提供一致的標準。通過法制將現(xiàn)行較為完善的房產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性文件通過立法提升至法治階段，可以使得違規(guī)行為變成違法行為，受到更嚴肅的對待。同時，也可以以房地產(chǎn)行業(yè)為契機，加強整個稅收法治的建設。

2.采用項目分析法分析各個環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)一個項目的開發(fā)到完成涉及征地、建設、銷售等多個環(huán)節(jié)，稅務機關應當掌握各個時間節(jié)點，在項目進行過程中進行監(jiān)控與調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)最主要的成本便是建設成本。在項目建設的環(huán)節(jié)，企業(yè)最容易在建設成本的賬目上動手腳。稅務機關需要加強事中監(jiān)管，結(jié)合賬目的建設成本進行現(xiàn)場核實，并錄入核實的數(shù)據(jù)，保障與現(xiàn)場一致。稅務機關還可以依據(jù)建設合同，聯(lián)系平均利潤，查找不合常理的異常成本數(shù)額，加強成本控制。除此之外，應當全面掌握企業(yè)收入組成。除關注銷售合同、銷售發(fā)票金額外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代銷收入、現(xiàn)金方式收入、其他銷售收入、和視同銷售收入也需要被重點監(jiān)控，避免房地產(chǎn)企業(yè)，在此基礎上減少收入，減少企業(yè)所得稅應納稅所得額。

3.健全房地產(chǎn)信息庫

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程涉及多個政府部門，如：房管局、規(guī)劃局、國土局等。稅務機關要拓寬調(diào)查取證的渠道，向多個部門確認土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積等的確切時間和相關數(shù)據(jù)，以部門聯(lián)合的信息系統(tǒng)的模式來健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。多方數(shù)據(jù)健全房地產(chǎn)信息庫讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案，逐步實現(xiàn)稅務機關各管理部門之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。