淺析房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

(北京工商大學(xué)　北京　100048)

一、引言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，各種產(chǎn)業(yè)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。受我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯的產(chǎn)品過剩現(xiàn)象，庫存巨大，行業(yè)利潤(rùn)下滑嚴(yán)重，許多中小型企業(yè)更加融資困難，“融資難、融資貴”的問題愈發(fā)突出。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，①能夠順利融資對(duì)其發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)企業(yè)必須拓寬現(xiàn)有的融資渠道，創(chuàng)新出新的融資方式，形成多元化融資格局，從而防范融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及融資現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀——轉(zhuǎn)型期

房地產(chǎn)行業(yè)由過去的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在持續(xù)下行。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年來房屋銷售形勢(shì)有一定的好轉(zhuǎn)，但持續(xù)回暖的基礎(chǔ)不是很牢固；房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下行，創(chuàng)住房制度改革以來最低記錄；新開工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；土地購(gòu)置面積大幅下降；房?jī)r(jià)同比上漲的城市個(gè)數(shù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)發(fā)展處于寒冬轉(zhuǎn)型時(shí)期，只有謀求轉(zhuǎn)型改革，才能求得生存。

(二)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一。對(duì)債券發(fā)行企業(yè)的資質(zhì)等方面存在嚴(yán)格限制，使得債券融資比例較小且連續(xù)下降。資本市場(chǎng)發(fā)展不完善以及嚴(yán)格的上市條件，股本融資所占比重也較小。海外融資所占比也少之甚少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行貸款占23.86%，企業(yè)自籌資金占28.69%，預(yù)售款和定金占38.82.其中，預(yù)收款和定金中的大部分又是由銀行提供的個(gè)人住房貸款。②因此，房地產(chǎn)公司開發(fā)資金的一半以上來自于銀行貸款，形成以銀行貸款為主的單一融資模式。③

融資策略缺少科學(xué)性。雖然經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于初級(jí)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對(duì)自身的特點(diǎn)、行業(yè)發(fā)展周期缺乏理性認(rèn)識(shí)，缺乏科學(xué)的融資策略。

三、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道分析

第一：銀行貸款為主，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資長(zhǎng)期以來都依賴于銀行。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)貸款在銀行總投資的比例已經(jīng)超過70%，大大超過了國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)40%，這表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過度。④

第二：房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的收益高于一般企業(yè)債券；由于其可以按期收回本金和一定的利息，因此比股票融資更具安全性和一定的流動(dòng)性。因而，債券融資是比較受到投資者歡迎的。但是，由于房地產(chǎn)債券發(fā)行有上市公司和凈資產(chǎn)達(dá)到10億以上人民幣的強(qiáng)硬指標(biāo)，一般的企業(yè)很難具備；再加上我國(guó)債券市場(chǎng)本身就不完善，具有發(fā)展緩慢，規(guī)模小，市場(chǎng)份額少，發(fā)行和持有債券的風(fēng)險(xiǎn)大；長(zhǎng)期債券市場(chǎng)還要面臨利率風(fēng)險(xiǎn)，而且沒有很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具。因此，形成債券融資在房地產(chǎn)融資中所占比中較小的局面。2004年，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開發(fā)和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，大力促進(jìn)資本市場(chǎng)建設(shè)，這對(duì)了房地產(chǎn)的債券融資的推廣起到推動(dòng)作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)債券和短期融資市場(chǎng)迅速發(fā)展，成為僅次于銀行貸款的融資渠道。⑤

第三：房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，實(shí)質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金是專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)通過發(fā)行股份，吸引大眾投資者的資金，并委托專業(yè)的人員進(jìn)行投資管理。⑥它將不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目進(jìn)行有效組合，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，具有收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而且信托基金融資形式多樣，跨越資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)投資，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了可靠多元的融資渠道，使建設(shè)開發(fā)資金得到有效補(bǔ)充。同時(shí)，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，銀行融資越來越困難，融資渠道進(jìn)一步收窄，急需拓寬融資渠道。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開始紛紛轉(zhuǎn)向信托基金。

第四：夾層融資有待進(jìn)一步完善。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，從風(fēng)險(xiǎn)與收益的角度來看，債券融資和股權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)和收益較大，而夾層融資處于中間水平。⑦夾層融資較為靈活，通過相互組合搭配，產(chǎn)生多種組合類型。夾層融資產(chǎn)生的金融產(chǎn)品，一部分可以轉(zhuǎn)換為股票，一部分可以轉(zhuǎn)為債券。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和本息償還上具有優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)企業(yè)的較好選擇。但是在實(shí)際的操作中由于各種因素影響，存在不確定性，因此需要進(jìn)一步發(fā)展和改進(jìn)。

第五：海外融資存在障礙。由于海外資金有較大的投機(jī)性，因而風(fēng)險(xiǎn)隱患很大。而且海外融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求高，認(rèn)證程序復(fù)雜，加之我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致海外融資還是很困難的。

四、我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

(一)外部因素

健康良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，勢(shì)必房地產(chǎn)業(yè)也是一片繁榮，投資者信心充足，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著樂觀態(tài)度，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的融資；相反，如果經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)發(fā)展遲緩，大眾投資信心不足，銀行也不敢貿(mào)然貸款，融資就比較困難。

為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控。具體調(diào)控有：適度上調(diào)利率，以此縮緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批和發(fā)放；要求加大企業(yè)資本金在資金投入中的比例；嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)融資的來源、渠道、過程等。這樣，企業(yè)為了更好的發(fā)展，必須及時(shí)關(guān)注國(guó)家政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整，熟悉運(yùn)用，以適應(yīng)新環(huán)境下的競(jìng)爭(zhēng)。

(二)內(nèi)部因素

首先：融資渠道單一，資金成本高。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資形成以銀行貸款為主的單一格局，以債券、股權(quán)、信托投資基金、海外資金融資的渠道由于受到各方面的限制，所占融資比例小，且發(fā)展緩慢。對(duì)于銀行貸款的過度依賴，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資談判中處于被動(dòng)地位，所獲資金成本較高。

其次：缺乏科學(xué)的融資策略。由于房地產(chǎn)企業(yè)以利潤(rùn)作為導(dǎo)向和目標(biāo)，往往對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視不是很高，疏忽了風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和預(yù)防。目前，房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒有一套健全的預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，企業(yè)不得不面臨破產(chǎn)或名譽(yù)財(cái)產(chǎn)受損的風(fēng)險(xiǎn)。

最后：融資結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債比率過高。由于銀行貸款具有期限長(zhǎng)、手續(xù)簡(jiǎn)單、可貸資金數(shù)量大等優(yōu)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資大部分都會(huì)選擇銀行貸款進(jìn)行融資。這樣形成了融資結(jié)構(gòu)中主要以負(fù)債為主的格局，杠桿率過高，可能會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

五、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)政府層面

完善相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)融資的安全進(jìn)行需要以法律作為保護(hù)傘，房地產(chǎn)多元化的融資渠道也需要法律的大力支持。我國(guó)政府應(yīng)該在已有的法律法規(guī)基礎(chǔ)上不斷完善房地產(chǎn)融資的法律。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公開公平、客觀公正、合理適度的監(jiān)督，同時(shí)加大對(duì)不合法律法規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰和制裁，從而減少房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)隱患。完善對(duì)房地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)體系，提高信用評(píng)級(jí)質(zhì)量。

(二)銀行層面

提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)信息搜集和信用審查。必須注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款之前應(yīng)當(dāng)充分搜集各種對(duì)方的信息，同時(shí)銀行間要加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)信息共享和信用評(píng)級(jí)體系的平臺(tái)建設(shè)，嚴(yán)格管理，降低風(fēng)險(xiǎn)。

制定嚴(yán)格的貸款審核發(fā)放制度，將利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率作為硬性考察指標(biāo)，并按規(guī)定執(zhí)行，同時(shí)規(guī)范發(fā)放及審批程序，實(shí)行審貸分離，加強(qiáng)對(duì)貸后的追蹤和管理。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)層面

提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。能夠有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)隱患。

科學(xué)理性的融資準(zhǔn)備。房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)綜合考慮融資成本、資金需求、未來收益等，確定融資規(guī)模。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該打破現(xiàn)在的銀行貸款為主的單一格局，尋求融資方式的創(chuàng)新，第一，通過房地產(chǎn)投資基金方式融資。因?yàn)橥顿Y基金的成本低而且風(fēng)險(xiǎn)小，具有很大的融資優(yōu)勢(shì)。再則，發(fā)展證券化的資產(chǎn)獲得貸款。不僅可以提高流動(dòng)性，還可以減少風(fēng)險(xiǎn)。最后，發(fā)展信托融資。其具有科學(xué)管理、風(fēng)險(xiǎn)小、高彈性、成本低的優(yōu)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)的比較好的融資方式。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)由于單一的融資結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)不健全、相關(guān)規(guī)律法規(guī)不是很完善等，加大了房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制還直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，必須加大度對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的重視。

本文從不同的主體提出防范房融資風(fēng)險(xiǎn)的措施：首先要完善相關(guān)法律法規(guī)，確保建立一個(gè)良性循環(huán)的融資環(huán)境；其次，銀行應(yīng)審慎進(jìn)行融資貸款，嚴(yán)格審批，從資金源頭上防范風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；形成科學(xué)合理的融資結(jié)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。本文研究目的是提出能夠有效防范和規(guī)避房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的建議，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

【注釋】

①陳曉紅,劉劍.我國(guó)中小企業(yè)融資結(jié)構(gòu)與融資方式演進(jìn)研究[J].中國(guó)軟科學(xué)2013(12)：61-67

②數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

③冷麗蓮.建立多元化融資機(jī)制解決房地產(chǎn)融資瓶頸[J].中國(guó)科教創(chuàng)新導(dǎo)2011,(34)：145.

④程杰.房地產(chǎn)業(yè)資金來源及投融資現(xiàn)狀與發(fā)展探析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)).2009(5):69-70.

⑤周艷紅.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)視角,2011(9).

⑥洪金福.房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境和模式研究——以萬科地產(chǎn)為例[D].武漢工程大學(xué),2014(05):11-12.

⑦李偉.淺談房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2013(12).