新形勢下房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建與法律實施機(jī)制研究

■王 昆

引言

近年來，政府部門和市場機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的綜合管制，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對穩(wěn)定。但在實際發(fā)展時，一二線城市仍出現(xiàn)房價哄抬過高的局面，這限制了一二線居民的購房需要。究其根本原因，主要是由于房地產(chǎn)項目的審計評估，欠缺動態(tài)審計預(yù)警體系與之匹配。在實際開發(fā)房地產(chǎn)項目時，房地產(chǎn)項目的審計預(yù)警仍以靜態(tài)審計為主，相關(guān)預(yù)警難題的呈現(xiàn)，最終限制了房地產(chǎn)項目的審計效果。

一、新形勢下動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建綜述

我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時期，經(jīng)濟(jì)新形勢較為明顯。經(jīng)濟(jì)新形勢下，動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建有了新的需求。為了更好的適應(yīng)金融環(huán)境的開放發(fā)展需求，動態(tài)審計預(yù)警體系也應(yīng)在原有基礎(chǔ)上獲取更為合適的環(huán)境支持。這也就意味著，我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展與進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級已成必然，在經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境發(fā)生重大變革的當(dāng)下，利用動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建，促成經(jīng)濟(jì)實施環(huán)境的優(yōu)化，這是動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建的目標(biāo)和要求。除了實施環(huán)境外，動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建，還應(yīng)兼顧技術(shù)條件和政策條件，通過技術(shù)條件的有效分析，確定風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)，實現(xiàn)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化。同時，借助政策扶持，加強(qiáng)行政體制改革下的動態(tài)審計預(yù)警體系優(yōu)化。

二、新形勢下房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建的必要性分析

1.項目風(fēng)險預(yù)警識別的必然經(jīng)過。

對于房地產(chǎn)項目而言，經(jīng)濟(jì)新形勢下，動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建，是項目風(fēng)險預(yù)警識別的必然經(jīng)過。任何一個房地產(chǎn)項目，都應(yīng)該在新形勢背景下，加強(qiáng)對項目本身的風(fēng)險預(yù)警及風(fēng)險識別，保證房地產(chǎn)項目的實際發(fā)展，能夠有效規(guī)避房地產(chǎn)項目風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)定建設(shè)。盡管是在初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)項目的發(fā)展仍相對緩慢，但考慮到房地產(chǎn)項目所涉及的人力資源和物力資源等都相對龐大，房地產(chǎn)項目在發(fā)展初期，也應(yīng)該加強(qiáng)對項目風(fēng)險的預(yù)警識別。近年來，房地產(chǎn)項目的發(fā)展得到越來越多人的關(guān)注和重視，動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建，作為項目風(fēng)險預(yù)警識別的必然經(jīng)過，也需得到房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人員的高度重視。新階段的房地產(chǎn)項目，也應(yīng)適應(yīng)新的審計預(yù)警體系。

2.項目預(yù)警及審計監(jiān)管的必要流程。

眾所周知，項目風(fēng)險預(yù)警與審計監(jiān)管之間有一定的關(guān)聯(lián)性。在房地產(chǎn)行業(yè)這樣的風(fēng)險行業(yè)，收益與風(fēng)險齊高。要想充分適應(yīng)新形勢下房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)需求，加快對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和文化效益的共同提升，就需要結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的實際需要，準(zhǔn)確構(gòu)建動態(tài)審計預(yù)警體系，實現(xiàn)項目預(yù)警及審計監(jiān)管。由于動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建，是項目預(yù)警及審計監(jiān)管的必要流程，任何一家房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該在日常開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，將項目預(yù)警體系構(gòu)建方式在首要位置。但需要注意的是，房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建的必要性，強(qiáng)調(diào)了動態(tài)審計的關(guān)鍵價值的同時，房地產(chǎn)項目也應(yīng)該將其與其他項目等同考慮，切不可出現(xiàn)獨立評估或獨立于監(jiān)管的情況。

3.依法審計項目的關(guān)鍵要素。

隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，我國加快依法審計項目的落實，房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建，作為依法審計項目的關(guān)鍵要素，既需要得到政府部門的宏觀調(diào)節(jié)與控制，也需要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新形勢發(fā)展，在市場機(jī)構(gòu)的有機(jī)協(xié)調(diào)下，促成房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定建設(shè)。在初期發(fā)展階段，依法審計項目的落實，可能無法得到所有房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人員的高度重視。但在發(fā)展進(jìn)入到穩(wěn)定階段后，依法審計項目與房地產(chǎn)項目的融合，應(yīng)當(dāng)?shù)玫皆絹碓蕉喾康禺a(chǎn)項目負(fù)責(zé)人的高度重視，并將其利用到房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系中，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目與傳統(tǒng)項目之間的有效掛鉤。這也就意味著，房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建，應(yīng)當(dāng)注重法律法規(guī)的規(guī)范性及法律與審計之間的聯(lián)系性。

三、新形勢下房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建的現(xiàn)實困境

1.動態(tài)審計預(yù)警指標(biāo)的選擇欠缺原則性。

結(jié)合目前的發(fā)展，新形勢下房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建，出現(xiàn)審計預(yù)警指標(biāo)選擇欠缺原則性的問題。在傳統(tǒng)的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)項目對動態(tài)審計預(yù)警的關(guān)注程度不高，預(yù)警指標(biāo)選擇只是按照傳統(tǒng)項目發(fā)展作出考慮。在現(xiàn)階段發(fā)展時，房地產(chǎn)項目需要適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需，加強(qiáng)對動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建的高度重視，但從實際的發(fā)展來看，房地產(chǎn)項目對預(yù)警指標(biāo)的選擇欠缺規(guī)范性和有效性，預(yù)警指標(biāo)的原則性的缺失，會致使動態(tài)審計預(yù)警效果未達(dá)預(yù)期水準(zhǔn)。例如，上海市的一期房地產(chǎn)項目，就由于動態(tài)審計預(yù)警指標(biāo)選擇欠缺原則性，動態(tài)審計預(yù)警指標(biāo)選擇只滿足常規(guī)問題所需。在這一期房地產(chǎn)項目突發(fā)緊急情況時，上海市房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人原是無法作出原則性處理的。

2.預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)中存在落后元素。

現(xiàn)代化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建，已經(jīng)得到越來越多房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人員的高度重視，房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警體系構(gòu)建，往往與預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)相互掛鉤。但從目前的發(fā)展來看，預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)中存在落后元素，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警的實際效果。以西南地區(qū)為例，西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平不及一二線城市在加強(qiáng)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，西南地區(qū)的房地產(chǎn)項目只需按照既定的發(fā)展規(guī)劃，加快對保障房及商用房的建設(shè)與管理，預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)是相對滯后的。盡管部分房地產(chǎn)項目已經(jīng)加強(qiáng)對預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)的更新與完善，但由于更新替換需耗費(fèi)較長時間，更新替換的滯后性仍然存在。

3.動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制的審計監(jiān)管力度低下。

動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制的審計監(jiān)管力度強(qiáng)弱，能直接關(guān)系到項目動態(tài)審計預(yù)警的效果好壞。一般來說，審計監(jiān)管力度較強(qiáng)時，項目動態(tài)審計預(yù)警的效果較好；反之，動態(tài)審計預(yù)警的效果就會受到限制。結(jié)合我國房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制構(gòu)建的實際效果，審計監(jiān)管力度低下，已經(jīng)或多或少的制約了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。尤其是在一二線城市，一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好，政府部門對房地產(chǎn)項目的扶持力度也相對較高，在這樣的客觀前提下，大量的房地產(chǎn)企業(yè)融入到房地產(chǎn)行業(yè)中，審計監(jiān)管力度卻未能及時跟進(jìn)，審計監(jiān)管力度的低下會致使房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建存在偏差。倘若政府部門和市場機(jī)構(gòu)無法根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的實際需求，動態(tài)審計預(yù)警相關(guān)風(fēng)險要素，實際發(fā)展就會面臨新的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

4.動態(tài)審計預(yù)警的配套法律條文不夠完善。

眾所周知，我國強(qiáng)調(diào)依法治國，任何行業(yè)和項目的發(fā)展，都應(yīng)該注重依法治理的基本原則。但從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警的配套法律條文不夠完善，這限制了新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)作。在前期發(fā)展階段，房地產(chǎn)項目的推出還相對較少，配套法律條文的不完善，并不會對所有房地產(chǎn)項目造成直接的影響和威脅。但在發(fā)展進(jìn)入到相對穩(wěn)定階段后，房地產(chǎn)項目的數(shù)量和規(guī)模不斷增多，房地產(chǎn)行業(yè)亟待通過政府法律條文完善，實現(xiàn)配套管理。而從當(dāng)前的發(fā)展來看，由于動態(tài)審計預(yù)警的配套法律條文不夠完善，房地產(chǎn)行業(yè)無法通過政府法律法規(guī)，細(xì)化對動態(tài)審計預(yù)警體系的有效構(gòu)建，動態(tài)審計預(yù)警效果自然也會因此受到限制。

四、房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警與法律實施機(jī)制

1.明確房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警指標(biāo)的選擇。

要想在后階段發(fā)展過程中，充分適應(yīng)房地產(chǎn)項目發(fā)展的實際需求，在原有基礎(chǔ)上響應(yīng)經(jīng)濟(jì)新形勢發(fā)展，促成動態(tài)審計預(yù)警與法律實施，就應(yīng)該明確房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警指標(biāo)的選擇，保證每一項指標(biāo)的選擇都能密切適應(yīng)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的實際需求。對于固定指標(biāo)的選擇，房地產(chǎn)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人主要是結(jié)合前階段的審計預(yù)警指標(biāo)選擇情況，判斷原有的指標(biāo)選擇是否滿足現(xiàn)階段的發(fā)展所需。而對于非固定指標(biāo)的選擇，房地產(chǎn)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人則需通過系統(tǒng)的市場調(diào)研，對房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警指標(biāo)選擇的大體情況有初步認(rèn)知，隨后，結(jié)合自身房地產(chǎn)項目的實際開發(fā)發(fā)展需求，細(xì)化原有的指標(biāo)選擇體系，真正實現(xiàn)原則性的預(yù)警指標(biāo)選擇。

2.定期檢驗房地產(chǎn)項目預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)。

在現(xiàn)代化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目預(yù)警風(fēng)險體系的落后性，會直接影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。為了盡可能降低預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)落后元素對房地產(chǎn)項目的制約，后續(xù)發(fā)展時，就應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)警的實際需求，定期檢驗房地產(chǎn)項目預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)，保證動態(tài)審計預(yù)警體系的構(gòu)建及法律實施機(jī)制的出臺，都能與房地產(chǎn)項目發(fā)展密切關(guān)聯(lián)。一般來說，預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)的更新可以以一個月或一個季度為周期，通過定期檢驗并識別系統(tǒng)落后要素的方式，判斷原有的預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)能否符合下階段房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)所需。對于已經(jīng)未符合房地產(chǎn)項目開發(fā)的，或無法符合后階段房地產(chǎn)項目建設(shè)的，就需要投入必要的資金，加速對預(yù)警風(fēng)險識別系統(tǒng)的更新替換。

3.建立健全房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制。

經(jīng)濟(jì)新形勢下，房地產(chǎn)項目與其他項目一樣，也需要通過動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制建立健全的方法，實現(xiàn)動態(tài)省級預(yù)警效果的提升。但由于考慮到房地產(chǎn)項目正處于當(dāng)下的熱門項目，房地產(chǎn)行業(yè)仍然如火如荼。為了與房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)速度保持均衡，建立健全房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制時，也應(yīng)該注意效率及質(zhì)量的共同保障。在效率保障方面，房地產(chǎn)項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)當(dāng)指派專業(yè)人員，對當(dāng)下的動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制建立作出明確的判斷，確定后階段動態(tài)審計預(yù)警的目標(biāo)及方向；而在質(zhì)量保障方面，則應(yīng)該根據(jù)動態(tài)省級預(yù)警機(jī)制建立的現(xiàn)狀，確定是否需要針對某其他元素進(jìn)行完善和補(bǔ)充。需要注意的是，無論是效率保障還是質(zhì)量保障，房地產(chǎn)項目相關(guān)人員都應(yīng)該穩(wěn)中求進(jìn)、步步落實。

4.多要素促成動態(tài)審計預(yù)警及法律實施。

結(jié)合當(dāng)前的發(fā)展，新形勢下，房地產(chǎn)項目正處于新的發(fā)展周期。要想真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目動態(tài)審計預(yù)警的有效性和規(guī)范性，就應(yīng)該多要素促成動態(tài)審計預(yù)警與法律實施之間的協(xié)調(diào)。對于動態(tài)審計預(yù)警機(jī)制，法律部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合動態(tài)審計預(yù)警需求，及時更新和完善原有的法律法規(guī)，保證最終形成的法律條文，能夠為新形勢下房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，提供扎實的保障。而對于法律實施，則應(yīng)該結(jié)合動態(tài)審計預(yù)警的相關(guān)結(jié)果，判斷新階段的房地產(chǎn)項目處于怎樣的發(fā)展局面。隨后，結(jié)合法律部門出臺的相關(guān)法律法規(guī)，細(xì)化法律實施步驟和流程，保證最終的法律實施效果，能夠真正實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的多要素促進(jìn)。

結(jié)論

結(jié)合新形勢下房地產(chǎn)項目的實際發(fā)展，炒房熱問題在一定程度上影響和限制了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)作。若無法針對房地產(chǎn)項目，加緊動態(tài)審計預(yù)警評估，房地產(chǎn)項目會因此受限。由于新形勢下，房地產(chǎn)項目面臨預(yù)警指標(biāo)選擇欠缺原則性、風(fēng)險識別系統(tǒng)落后等一系列問題，后續(xù)發(fā)展，可從現(xiàn)實困境著手給出應(yīng)對措施。房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人不僅需要建立健全相關(guān)審計預(yù)警機(jī)制，還需多元素促成動態(tài)審計預(yù)警及法律實施。

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