城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估研究進(jìn)展綜述

李 瑩

（福州理工學(xué)院， 福建 福州 350000）

1 存在的問題

1.1 成績數(shù)據(jù)舊有化且不完整

影響城市土地質(zhì)量的因素有很多。除了橫林鎮(zhèn)和本努鎮(zhèn)的綜合評分外，其他城鎮(zhèn)只進(jìn)行商業(yè)評分。在商業(yè)分類中，考慮了三個(gè)因素：商業(yè)繁榮程度、馬路可到達(dá)性、基本裝置質(zhì)量程度。馬路可到達(dá)性大致包含四個(gè)因素：道路寬度、機(jī)動車數(shù)量、非機(jī)動車數(shù)量和工作人員數(shù)量。其中，機(jī)動車數(shù)量、非機(jī)動車數(shù)量和工作人員數(shù)量的測量在高峰時(shí)段每天進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查數(shù)據(jù)，道路寬度指標(biāo)大致從城市建筑部門獲取信息。在實(shí)際評估中，很多城鎮(zhèn)近年來經(jīng)歷了迅速的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，道路得到了加寬和修改，產(chǎn)生了很大改變。有關(guān)部門在更新數(shù)據(jù)方面行動力不夠，檔案不夠新穎，某些檔案甚至還沒有被整改出來。除此以外,由于商業(yè)核心服務(wù)進(jìn)步較快,城鎮(zhèn)核心和邊緣地區(qū)基本裝置不盡相同,對土地的水平有更大的影響,而目前的數(shù)據(jù)大部分以舊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)據(jù)為主,新地區(qū)的策劃面積數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

1.2 在評估數(shù)據(jù)中，城鎮(zhèn)的土地和財(cái)產(chǎn)交易形式單一

搜集的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)更新的地價(jià)數(shù)據(jù)大致包含：租賃房地產(chǎn)的樣本點(diǎn)、銷售的數(shù)據(jù)樣本點(diǎn)的住房、傳輸?shù)臄?shù)據(jù)樣本點(diǎn)的土地使用權(quán)(包括企業(yè)轉(zhuǎn)換)、土地征用樣本點(diǎn)的信息。但在實(shí)際工作中,大部分城鎮(zhèn)土地和房地產(chǎn)交換形式不多,引起房地產(chǎn)租賃原料占據(jù)很大比例,其他材料,如房屋買賣、變賣土地使用權(quán)和土地征用樣本數(shù)據(jù)不足,而且絕大多數(shù)的房地產(chǎn)租賃數(shù)據(jù)是商業(yè)運(yùn)用的抽樣部分,基本上沒有什么樣本住宅作用。雖然可以使用房地產(chǎn)租金納入的信息，利用還原法來測評商業(yè)用地的大致價(jià)格,但因?yàn)槌擎?zhèn)房地產(chǎn)租借目標(biāo)是個(gè)體經(jīng)濟(jì),象征的東西比較單一,包裹面積不足,單位面積土地價(jià)格水準(zhǔn)大致比社會平均水平高出一大截,在測評的基礎(chǔ)上，商業(yè)土地的基本價(jià)格水平往往更高。

1.3 評價(jià)參數(shù)抽樣點(diǎn)分布不均勻，利用率低

因?yàn)闅v史原因和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，大部分城鎮(zhèn)規(guī)格不足，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和公共裝置并不分散，尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布沿著一條主要的道路在農(nóng)業(yè)市場上，而農(nóng)業(yè)市場還沒有形成網(wǎng)絡(luò)，而且服務(wù)半徑也不足。因?yàn)槌鲎馊藳]有想到住宅租賃抽樣點(diǎn)的土地價(jià)格，很多抽樣點(diǎn)計(jì)算土地價(jià)格是負(fù)的，土地價(jià)格差別很大。與此同時(shí)，隨著城市計(jì)劃的推進(jìn)，大多數(shù)工業(yè)企業(yè)搬出了城鎮(zhèn)，在工業(yè)園區(qū)內(nèi)較為集中。除此以外,在調(diào)查的時(shí)候,一些受訪部門報(bào)告的數(shù)據(jù)有誤,數(shù)據(jù)扭曲得很嚴(yán)重,樣本租金和真實(shí)租金之間有很大的差距,這使得很多數(shù)量的采樣點(diǎn)的信息不能直接用作基準(zhǔn)地價(jià)測評。

1.4 影響土地價(jià)格的因素并不全面和客觀。

基準(zhǔn)地價(jià)大致顯示了城市土地的平均價(jià)格，也有對土地價(jià)格水平的正常原因和地域原因。抽樣點(diǎn)的土地價(jià)格應(yīng)整改為城市品位水平和平均進(jìn)步水平，進(jìn)而對基準(zhǔn)地價(jià)和城市平均地價(jià)進(jìn)行測評。隨著時(shí)間的推移和社會經(jīng)濟(jì)的改變，各種因素對土地價(jià)格的影響程度將會產(chǎn)生巨大改變，特別是土地利用計(jì)劃因素和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步戰(zhàn)略因素等人為因素產(chǎn)生了較明顯的影響。對于具有鮮明特點(diǎn)的城鎮(zhèn)，土地價(jià)格水平只能依據(jù)傳統(tǒng)方法進(jìn)行修訂，不能客觀地評估價(jià)格水平。在對基準(zhǔn)地價(jià)評估進(jìn)行實(shí)地監(jiān)察的進(jìn)程中，只有從技術(shù)規(guī)范的角度出發(fā)，才能考慮影響土地價(jià)格的因素，畢竟我們不熟悉當(dāng)?shù)氐那闆r。然而，實(shí)際情況與此完全不同。

2 幾點(diǎn)建議

2.1 使用集體所有土地的房地產(chǎn)租借數(shù)據(jù)，對住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)進(jìn)行合理的改正，并使用成本接近法和市場比較法等諸多辦法

基準(zhǔn)地價(jià)測評大致以把國有土地當(dāng)做基本準(zhǔn)則。國有土地上的業(yè)主在出租房屋時(shí)，會把土地租金收入考慮在內(nèi)，而集體土地上的租金收入往往被忽略，以獲得更高的效益，城鎮(zhèn)的工業(yè)用地也是如此。因此,當(dāng)房地產(chǎn)出租集體土地所有制樣本用于計(jì)算住宅和工業(yè)用地的土地租金時(shí),權(quán)利應(yīng)該被合理分配。

2.2 合同轉(zhuǎn)讓交易的樣本數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)修改

土地使用權(quán)出讓合同沒有引入足夠的競爭體系，由于詳細(xì)承辦人的主觀原因，使得土地價(jià)格預(yù)算和受讓人選擇的過程受到極大影響。所以，在修改交易方法后，應(yīng)使用合同轉(zhuǎn)讓方法的交易樣本進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算。

2.3 對于樣本點(diǎn)分布不均勻或在最后階段缺乏抽樣點(diǎn)的地區(qū)，建議將典型的抽樣點(diǎn)調(diào)查和多種評估方案聯(lián)系起來

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)辦法具有很好的評判錯誤能力，對不好的信息和噪聲就要有良好的容納錯誤性。對于采樣點(diǎn)不足的地域，可以使用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)評估模型，并通過計(jì)算模型來使得土地價(jià)格問題得到解決。與此同時(shí)，利用克里格科舉可以使土地價(jià)格的空間計(jì)算得到實(shí)現(xiàn)，并對最終品位土地的土地價(jià)格進(jìn)行合理的模擬。

2.4 不同類型的城鎮(zhèn)應(yīng)該以不同的方式進(jìn)行評估

以某城區(qū)為例，城區(qū)所轄四個(gè)城鎮(zhèn)具有顯致的特性。第一，城鎮(zhèn)地區(qū)幾條商業(yè)街道的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步速度較快，建設(shè)物相對較好。然而，在商業(yè)街道的后面經(jīng)常是住宅樓，而且沒有過渡區(qū)。第二，郊區(qū)的新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)工司與城市核心的老工司共存，新建成的地域與尚未完工的舊建筑形成了明顯的對比。這種城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測評可以在土地等級分割的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

有些城鎮(zhèn)有著整潔的街道、明顯的功能分區(qū)、完備的基本服務(wù)設(shè)施和巨大的獨(dú)立性。市場比較和收入減少的方法適用于城市中心區(qū)的商業(yè)和住宅用地。在周邊工業(yè)地區(qū)采用成本法和比較方法，其工藝過程不局限于傳統(tǒng)的預(yù)分類和再評價(jià)路線。

還有某些城鎮(zhèn)等級不高，主要集中在初級產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上。城鎮(zhèn)的發(fā)展水平差距不大，影響土地價(jià)格的因素主要是商業(yè)繁榮程度和道路可及性。這種城鎮(zhèn)只考慮商業(yè)服裝的繁榮程度和道路可及性來劃分土地等級，適合于降低土地水平，通過差別收入法對土地價(jià)格進(jìn)行測評。

2.5 及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)的建設(shè)前提是以土地利用的現(xiàn)狀評價(jià)以及地區(qū)商業(yè)的特性和空間分布規(guī)律為根據(jù)的 ,進(jìn)而進(jìn)行城市整體規(guī)劃辦法和有關(guān)法規(guī)策略的土地開發(fā)和城市建筑。

3 基本土地價(jià)格評估的意義

城鎮(zhèn)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了相對程度的影響。然而,與大城市相比,仍存在一些問題,如缺少橫向比較城市土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和非標(biāo)準(zhǔn)的市場計(jì)劃,這使得城鎮(zhèn)的投資多，但資源利用率不足,造成很多的資本浪費(fèi)和例如，仍然有一些土地資源處于荒蕪狀態(tài)。

為了推進(jìn)城鎮(zhèn)的發(fā)展,必須評估基準(zhǔn)地價(jià),這樣不僅可以節(jié)省很多資源,還可以城鎮(zhèn)的發(fā)展速度加快,對其未來的計(jì)劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),同時(shí)可以使城市土地資源的利用率達(dá)到最大,使得計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)的方法更加科學(xué)。因此，評價(jià)城鎮(zhèn)的基本地價(jià)是必要的，也是很有意義的。

4 結(jié)束語

總之，在基準(zhǔn)評估進(jìn)程中，由于城鎮(zhèn)的地形分布不均衡，工作進(jìn)程將會變得更加繁瑣。此外，在小鎮(zhèn)地價(jià)評估中,必須要依據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行客觀評估,而且評估人員要有一定的職業(yè)素質(zhì),力爭做出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化評估結(jié)果，助力城鎮(zhèn)的順利發(fā)展，為將來的城鎮(zhèn)化發(fā)展打下基礎(chǔ)。

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