短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制銜接將更為緊密

文博

2018元旦剛剛過(guò)去，樓市便釋放出新的信號(hào)：蘭州、南京、合肥等三地再度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，不是進(jìn)一步加緊，而是在一定程度上放松了，并實(shí)行“一城多策”的調(diào)控政策。有分析認(rèn)為，之前各地推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施，略顯粗糙，且大多數(shù)是“一刀切”，更有甚者是照抄同級(jí)城市的調(diào)控措施。在2017年房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)取得明顯進(jìn)展之后，各地勢(shì)必會(huì)對(duì)此前推出的調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)、優(yōu)化。因?yàn)橹挥袑?shí)事求是、因地制宜的制定出適合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控措施，才是對(duì)“房住不炒”理念不折不扣的貫徹。

優(yōu)化樓市“限”字令房地產(chǎn)要搞精細(xì)化調(diào)控

2018年1月5日晚間，蘭州市發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)，但在繼續(xù)限購(gòu)區(qū)域取消限購(gòu)社保、納稅證明的同時(shí)，對(duì)限售進(jìn)行了升級(jí)，需滿3年才可交易。有人說(shuō)，這是房地產(chǎn)調(diào)控放松的前兆。但筆者認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入精細(xì)化階段的必然選擇。據(jù)了解，蘭州市核心區(qū)仍保持買房三年后才能交易，但取消部分區(qū)域住房限購(gòu)，并取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。同時(shí)，城關(guān)區(qū)等多個(gè)區(qū)域的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭戶籍家庭最多可購(gòu)買一套、蘭州戶籍家庭最多可購(gòu)買兩套的限購(gòu)政策，但不再提供社保證明和納稅證明。不僅如此，南京市委2018年1號(hào)文件出爐“創(chuàng)新10條”，調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。而合肥市國(guó)土資源局和市物價(jià)局表示：商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價(jià)。

對(duì)于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)過(guò)熱主要集中在市區(qū)?？紤]到郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存的導(dǎo)向，所以對(duì)于此類區(qū)域撤限購(gòu)變限售，既去庫(kù)存也防范炒房，可以說(shuō)具有積極意義。有關(guān)專家分析認(rèn)為，調(diào)控政策調(diào)整的城市，基本有兩個(gè)主要特點(diǎn)：首先是2017年土地市場(chǎng)收入明顯降低，市場(chǎng)庫(kù)存明顯分化，特別是蘭州，主城區(qū)無(wú)房可買，郊區(qū)供應(yīng)量大；其次房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有所平穩(wěn)，在限價(jià)下，市場(chǎng)價(jià)格同比降低，但前期大量的高價(jià)盤已經(jīng)簽約未備案，或者地王項(xiàng)目預(yù)售價(jià)監(jiān)管導(dǎo)致虧損無(wú)法入市。

數(shù)據(jù)顯示，蘭州商品房供應(yīng)是主城區(qū)遇冷，新區(qū)發(fā)力。南京全市共成交新房6.2萬(wàn)套，與2016年“史上峰值”的12.8萬(wàn)套相比，整整少了一半。而2017年合肥樓市成交量同比下跌73%。從未來(lái)趨勢(shì)看，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，調(diào)控政策過(guò)嚴(yán)的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不存在。不過(guò)，調(diào)整政策并不代表全面放松。與2014年時(shí)樓市取消限購(gòu)不同，今年所謂的“松綁”限購(gòu)是局部的、有條件的，局部體現(xiàn)在郊區(qū)市場(chǎng)，有條件體現(xiàn)在松綁后附加了限售的政策。與此同時(shí)，過(guò)去的目標(biāo)主要是去庫(kù)存，當(dāng)前去庫(kù)存是在“房住不炒”的大背景下進(jìn)行的。換而言之，樓市調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)。

過(guò)去部分城市的一刀切限購(gòu)，并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)還有城市會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)整，并執(zhí)行一城多策。那些已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)、土地成交量明顯下調(diào)，地王較多的城市以及部分三四線城市及縣城，均可能出現(xiàn)類似的政策調(diào)整。值得一提的是，此前有多城已對(duì)部分人才放開購(gòu)房限制，廣州、東莞、南京、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、西安等城市出臺(tái)吸引人才的政策，變相放開限購(gòu)。2017年年末，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于實(shí)施鼓勵(lì)海外人才來(lái)穗創(chuàng)業(yè)“紅棉計(jì)劃”的意見(jiàn)》。其明確指出，“紅棉計(jì)劃”創(chuàng)業(yè)人員申領(lǐng)“人才綠卡”后可在購(gòu)房等方面享受廣州市戶籍市民待遇。

“一城多策”利于完善長(zhǎng)效機(jī)制

2017年12月18日至20日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。同年12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2018年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。此后，中央四部門又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》，該通知的目的就是滿足首套剛需，支持改善需求的具體措施。

從中央及各部門對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控方向及推出的政策導(dǎo)向看，都特別強(qiáng)調(diào)了落實(shí)差別化調(diào)控。差別化就是要針對(duì)不同地區(qū)、不同需求制定出適合的調(diào)控政策，也就是要對(duì)此前推出的政策進(jìn)行優(yōu)化和精細(xì)化處理。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入精細(xì)化階段的一個(gè)特征就是對(duì)“限”字令的調(diào)整。各地采用的房地產(chǎn)調(diào)控“限”字令包括限購(gòu)、限貸、限漲、限售、限商等措施。而蘭州市的措施就是對(duì)限購(gòu)和限售做出了更適合當(dāng)?shù)靥卣骱托枨蟮恼{(diào)整。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的“限”字令進(jìn)行調(diào)整。但需要明確的是，各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)、優(yōu)化，對(duì)調(diào)控措施進(jìn)行精細(xì)化處理，并不能說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)松動(dòng)。這恰恰是在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對(duì)性，提升政策的有效性。而且，允許這種調(diào)整的存在是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)、限貸、限售疊加土地拍賣收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。不用諱言，當(dāng)前部分地方政府仍對(duì)房地產(chǎn)有較強(qiáng)的依賴性，中央對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)。目前中央正在加快地方稅體系的建立，從2018年起環(huán)保稅全歸地方就是一個(gè)好的開始。地方稅體系建立進(jìn)程的加快，將有助于擺脫各地對(duì)土地財(cái)政的依賴，更加堅(jiān)定不移地保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。就此業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調(diào)控方向。在此基礎(chǔ)上，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

2018年，樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調(diào)控以來(lái)首個(gè)松綁限購(gòu)城市。針對(duì)蘭州市的政策調(diào)整，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘭州政策調(diào)整的重點(diǎn)在于：松綁部分非核心區(qū)域限購(gòu)，對(duì)限購(gòu)的認(rèn)定條件進(jìn)行放松；對(duì)炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫(kù)存和防投機(jī)方面落實(shí)新政策的要求。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從蘭州的去庫(kù)存周期數(shù)據(jù)來(lái)看，維持在17個(gè)月左右的水平。一般來(lái)說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市若是市場(chǎng)不錯(cuò)，去庫(kù)存周期或存銷比實(shí)際上是可以降低到12個(gè)月甚至8個(gè)月以下的水平。

解決發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題成為主要導(dǎo)向

近日，湖北、四川、寧夏等地相繼召開住房城鄉(xiāng)工作會(huì)議指出，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，并保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。重點(diǎn)為建立“商品房+政府保障房+租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”的多元化供應(yīng)格局，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機(jī)炒房。業(yè)內(nèi)人士表示，2018年樓市調(diào)控將從一城一策向定向調(diào)控的多城多策、一城多策轉(zhuǎn)變，從過(guò)去“限”為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，真正實(shí)現(xiàn)房住不炒。

2018年1月11日，福建省召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議指出，將著力解決住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題，推動(dòng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革。并圍繞人民住有所居目標(biāo)，抓好住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。同日，四川省召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)指出，堅(jiān)持房住不炒定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。探索形成以開發(fā)商為主體、農(nóng)村集體、住房合作社等多主體提供住房的格局。其中，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，試點(diǎn)城市及有條件的城市要組建國(guó)有住房租賃公司，增加租賃住房供應(yīng)，支持私人住房出租，探索建立多主體供給體系。

廣州市住建委主任王宏偉表示，2018年廣州將圍繞“租”做文章，按照多主體供應(yīng)多渠道保障租購(gòu)并舉的思路，在合理控制地價(jià)的同時(shí)，加大住宅用地儲(chǔ)備和出讓力度，完成1.6萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)，提高土地出讓公租房配建比例，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用房用地供應(yīng)。廈門方面，將實(shí)行差別化的調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，加強(qiáng)商品住宅土地供應(yīng)，加快商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，確保去化周期和房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間，全面加快地鐵社區(qū)等保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。湖北方面則指出，2018年湖北將繼續(xù)堅(jiān)持政府調(diào)控不松手，堅(jiān)持一城一策，精準(zhǔn)調(diào)控，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，武漢、襄陽(yáng)、宜昌等熱點(diǎn)城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，確保實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)；潛在熱點(diǎn)城市特別是武漢周邊城市要堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，確保市場(chǎng)穩(wěn)定；出現(xiàn)階段性地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的其他三四線城市要及時(shí)調(diào)整去庫(kù)存鼓勵(lì)政策，確保供求關(guān)系穩(wěn)定。

“長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)的穩(wěn)定和房住不炒的實(shí)現(xiàn)?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在2018年1月11日召開的2017中國(guó)房產(chǎn)風(fēng)云榜年度盛典上表示，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、防范風(fēng)險(xiǎn)依然具有至關(guān)重要的作用。