中小城市房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展分析探討

何淑鳳 牛 超

(1.鶴壁市房產(chǎn)管理中心,河南 鶴壁 458030； 2.東北林業(yè)大學(xué),黑龍江 哈爾濱 150040)

中小城市是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，是全面建成小康社會的重要載體。近年來，中小城市房地產(chǎn)行業(yè)不同程度地遇到市場疲軟，面臨升級轉(zhuǎn)型發(fā)展的巨大壓力。本文以鶴壁淇濱新區(qū)為例，根據(jù)城市房地產(chǎn)業(yè)及老齡化發(fā)展的實(shí)際情況，提出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)的建議，為新形勢下房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供參考和借鑒。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老城區(qū)的概念

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于二十世紀(jì)七八十年代率先進(jìn)入老齡化社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長的特定市場的需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)有的居住功能，服務(wù)功能，養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能等，是商業(yè)地產(chǎn)、頤養(yǎng)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合，標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全的住宅地產(chǎn)[1]。

1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)

1)配套完善、符合養(yǎng)老設(shè)施要求。主要包括三個方面的內(nèi)容：一是日照通風(fēng)等條件要滿足老年人生活、生理需求。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)GB 50867—2013養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范：“居住用房冬至日滿窗日照不宜小于2 h”。二是配套完善、功能齊全。三是環(huán)境優(yōu)美，交通順暢。高端型社區(qū)可以選擇城市遠(yuǎn)郊環(huán)境較好的地段，營造優(yōu)良的生活養(yǎng)老環(huán)境；既要人車分流，又要機(jī)動車方便入戶或靠近住戶。

2)突出養(yǎng)老主題：一是設(shè)立日間照護(hù)中心，為老年人提供連續(xù)的、多方位的醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉以及社會支持性服務(wù)。二是社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置滿足老年人日常出行和醫(yī)療護(hù)理的要求。公共服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團(tuán)級設(shè)施150 m為服務(wù)半徑，小區(qū)級300 m為服務(wù)半徑，社區(qū)級500 m為服務(wù)半徑，方便老年人就近使用。三是將無障礙設(shè)計確定為強(qiáng)制性內(nèi)容，包括盲道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設(shè)計的細(xì)節(jié)上給予專門的考慮。

1.3 養(yǎng)老型城區(qū)的概念

養(yǎng)老型城區(qū)是指按照適老化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)或改造提升，養(yǎng)老服務(wù)體系完備，絕大部分居住社區(qū)符合適老化標(biāo)準(zhǔn)要求的城區(qū)。養(yǎng)老型城區(qū)是目前為應(yīng)對老齡化社會提出的階段性目標(biāo)，是“宜居城市”建設(shè)的應(yīng)有之義，是落實(shí)“老有所養(yǎng)、構(gòu)建幸福鶴壁”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是城市建設(shè)發(fā)展不可逾越的重要階段。

2 鶴壁淇濱新區(qū)建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件分析

2.1 鶴壁市基本情況

鶴壁市位于河南省北部，因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名，1957年建市，面積2 182 km2，山地丘陵、平原面積約各占1/2。全市總?cè)丝?62.11萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.14%。屬于典型的中小城市。

鶴壁市房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)90年代，截止到2016年年底，鶴壁市已建成住宅31萬套，3 680萬m2，人均53.3 m2，高于全省城鎮(zhèn)人均住宅面積。城市面貌和群眾住房條件得到極大的改善。目前，鶴壁市房地產(chǎn)發(fā)展拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，剛性需求基本滿足，房地產(chǎn)去庫存壓力較大，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，問題樓盤現(xiàn)象突出，轉(zhuǎn)型發(fā)展壓力巨大[2]。

2016年河南省3%人口與城鎮(zhèn)化調(diào)查結(jié)果顯示，鶴壁市65歲及以上人口數(shù)占常住人口總數(shù)的8.61%，60歲及以上人口占14.29%，已全面步入老齡化社會,呈繼續(xù)增長趨勢[3]。但目前鶴壁市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有與洶涌而來的老齡化社會相結(jié)合，沒有成型的養(yǎng)老型社區(qū)；服務(wù)老齡化的醫(yī)療服務(wù)體系尚未形成；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少，規(guī)模小，服務(wù)條件差；老舊小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套完善任務(wù)較重，難以適應(yīng)人口老齡化的快速發(fā)展的需求。

2.2 淇濱新區(qū)建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)的優(yōu)勢條件

淇濱新區(qū)處于鶴壁市“一核雙星多支點(diǎn)”城鎮(zhèn)體系的核心地位，包括淇濱區(qū)以及開發(fā)區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)部分區(qū)域，面積約30 km2。建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)具有明顯的優(yōu)勢條件：

1)是全省人口密度最小、人均占有公共綠地面積最大的城區(qū)。森林覆蓋率、空氣質(zhì)量優(yōu)良率、城市飲用水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率等生態(tài)環(huán)保指標(biāo)均居全省前列。華北地區(qū)唯一沒有被污染的河流——淇河穿越城區(qū)，淇河森林公園、淇水詩苑、淇水樂園、淇水櫻花、淇澳翠景等如珍珠般鑲嵌在淇河兩岸，生態(tài)優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美，先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境范例獎城市、國家森林城市、全國首批“海綿城市”建設(shè)試點(diǎn)城市、國家生態(tài)旅游示范區(qū)和國家園林城市。

2)已建小區(qū)多為多層或小高層，空間舒朗清新；全區(qū)居住用房冬至日滿窗日照均大于2 h，部分住宅小區(qū)居住用房冬至日滿窗日照達(dá)到3 h。

3)公共服務(wù)設(shè)施分布合理均勻。

醫(yī)療康復(fù)資源相對豐富，已建成3座三級醫(yī)院，6座二級醫(yī)院，區(qū)域性綜合醫(yī)療中心、社區(qū)服務(wù)中心(站)為主的醫(yī)療服務(wù)體系基本形成。人均醫(yī)療資源占有率位居全省前列。文化、體育設(shè)施結(jié)合城市綠地布局，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的系統(tǒng)體系，種類齊全，覆蓋度高。

2.3 淇濱新區(qū)建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)的不足之處

1)重視不夠，認(rèn)識不到位。所謂“重視不夠”是指在應(yīng)對老齡化社會方面，在宣講、文件、會議方面做得多，在具體落實(shí)方面做得少；所謂“認(rèn)識不到位”，是指目前社會各界熱衷高檔養(yǎng)老養(yǎng)生場所規(guī)劃建設(shè)，而對在普通房地產(chǎn)開發(fā)中融入愛老、護(hù)老、養(yǎng)老理念，進(jìn)行適老化設(shè)計，開發(fā)養(yǎng)老型社區(qū)和改造提升老舊小區(qū)，這兩項(xiàng)問題突出、易整改易見成效而又急需解決的問題視而不見。

2)醫(yī)療水平相對較低，結(jié)合老人生理、生活特點(diǎn)設(shè)置的專科醫(yī)療機(jī)構(gòu)較少，社區(qū)日間照料中心存在面積小、人員少，處于探索起步階段。

3)已建小區(qū)公廁等公共服務(wù)設(shè)施不足；多為地面停車，停車位不足，沒有實(shí)行人車分流；住宅沒有加裝電梯；細(xì)部建設(shè)對考慮老年人的生活、生理需求考慮不足。

3 發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)的設(shè)想

以完善提升“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充”的養(yǎng)老體系為主線，以滿足老年人多層次多樣化的健康養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新的適老型社區(qū)、完善提升老舊社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施為抓手，通過3年～5年的努力，把鶴壁淇濱新區(qū)建設(shè)成老有所養(yǎng)、老有所享、老有所樂、老有所為的養(yǎng)老型城區(qū)，使“幸福鶴壁”的發(fā)展目標(biāo)名至實(shí)歸，為應(yīng)對老齡化社會，解決養(yǎng)老問題探索路子。

4 建設(shè)淇濱區(qū)養(yǎng)老型城區(qū)的模式和途徑

4.1 按照養(yǎng)老社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)新小區(qū)

通過對國內(nèi)外的養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)展模式及特征的深入研究，結(jié)合鶴壁市的實(shí)際情況，提出以下四種開發(fā)模式：

模式1:開發(fā)建設(shè)配套齊全、符合康復(fù)頤養(yǎng)要求的面向大眾的住宅小區(qū)。

這種開發(fā)模式有四個特點(diǎn)：一是這類小區(qū)首先是普通的住宅小區(qū)；二是這類小區(qū)要進(jìn)行適老化設(shè)計，設(shè)置日間照料中心，滿足老年人康復(fù)頤養(yǎng)的合理需求；三是小區(qū)建設(shè)要滿足無障礙和緊急救援的需求；四是要配套齊全，設(shè)施完善。

模式2：建設(shè)專門的綜合型養(yǎng)老社區(qū)。

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指專為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。

社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。

模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品，或新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)。

普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

模式4:與醫(yī)療機(jī)構(gòu)，幼托、教育機(jī)構(gòu)，旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。這種做法能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源、教育資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，節(jié)約建造和管理成本，較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

4.2 改造提升老舊小區(qū)

老舊小區(qū)是指已經(jīng)建成，但達(dá)不到適老化要求的小區(qū)。改造提升老舊小區(qū)有以下兩種模式：

模式1：對部分規(guī)模較大的老舊小區(qū)，結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀和老年人日常生活和康復(fù)頤養(yǎng)的要求，設(shè)置日間照料中心，對小區(qū)設(shè)施改造提升。包括：一是設(shè)置人車分流系統(tǒng)，減少地面停車率，結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)；二是多層住宅設(shè)置電梯，方便老年人出入；加建公共廁所并按適老化的要求配備相關(guān)設(shè)施；三是設(shè)置無障礙道路系統(tǒng)；四是配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，確保在收到報警3 min內(nèi)到達(dá)住戶家進(jìn)行初步救治。

模式2：對于規(guī)模較小的居住小區(qū)，綜合考慮人口密度、老年人分布狀況、服務(wù)需求、服務(wù)半徑等因素，以“15分鐘服務(wù)圈”進(jìn)行服務(wù)范圍測算，統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的選址布局，統(tǒng)一配建養(yǎng)老公寓，也可在社區(qū)間插建小規(guī)模、多功能、綜合型的養(yǎng)老設(shè)施，如老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等。

5 結(jié)語

鶴壁淇濱新區(qū)建設(shè)養(yǎng)老型城區(qū)是基于鶴壁建設(shè)的實(shí)際情況和老齡化發(fā)展的現(xiàn)狀，經(jīng)深入調(diào)研提出的應(yīng)對老齡化發(fā)展的一種對策，同時也是破解房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一劑良方。

1)房地產(chǎn)業(yè)是承載社會發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè)，其轉(zhuǎn)型發(fā)展須與社會發(fā)展的大環(huán)境相結(jié)合，在破解社會發(fā)展矛盾中尋找自身的發(fā)展定位，才能更好的服務(wù)社會，贏得自身發(fā)展；

2)老齡化和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國現(xiàn)階段面臨的一個重大的社會問題，同時也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了廣闊的前景。房地產(chǎn)只有、而且必須抓住這次機(jī)遇，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，才能更好地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級；

3)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，要在認(rèn)真分析當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況上，以人為本，以滿足老年人多層次多樣化的健康養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，做好高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新的適老型社區(qū)和完善提升老舊社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施這兩篇文章，才能找出適合本地發(fā)展的路子；

4)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，要堅持政府主導(dǎo)，社會化、市場化運(yùn)作的方向，凝聚社會各方的智慧和力量，才能取得滿意的效果。