房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理與成本控制研究

高 衛(wèi) 紅

(山西建設(shè)發(fā)展有限公司，山西 太原 030002)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是在滿足項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)性能及工程質(zhì)量、安全的前提下，在一定預(yù)算的約束下，盡可能達(dá)到降低工程造價(jià)的管理，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心。它是通過(guò)投資估算、施工圖預(yù)算、招投標(biāo)比選、簽訂合同、合同執(zhí)行以及銷售等一系列的管理過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用包括土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、相關(guān)配套及設(shè)施設(shè)備費(fèi)用、二類或間接等管理費(fèi)用、資金成本及銷售等費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，無(wú)論是在投資決策階段、規(guī)劃方案與設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段，還是在施工階段都應(yīng)把成本控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，出現(xiàn)超預(yù)算情況要隨時(shí)分析原因，采取應(yīng)對(duì)措施，保證所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要遵循四大原則：

1)設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)；

2)設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段是投資成本控制的重點(diǎn)；

3)成本控制要將被動(dòng)控制變?yōu)橹鲃?dòng)控制；

4)采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與效益結(jié)合的成本控制手段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制最佳階段依次為：項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、銷售階段。項(xiàng)目決策階段必須有成本管理的理念，也是制定成本控制管理的目標(biāo)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)價(jià)拍地是無(wú)法通過(guò)管理決定的，從取得土地證開(kāi)始，成本控制管理就顯得特別重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)綜合性的投資決策和管理過(guò)程，要使項(xiàng)目收益最大化，需要對(duì)項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)行多種方案比選和準(zhǔn)確的定位，只有定位準(zhǔn)確了，后續(xù)的成本控制管理才有效。項(xiàng)目收益最大化，其實(shí)就是一個(gè)盈利額與投入成本的比值，比值越大，利潤(rùn)率就越高。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位是通過(guò)地塊位置和周邊的已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)研，各行業(yè)專業(yè)人士開(kāi)會(huì)討論，研究分析，具有一定前瞻性思維的決策過(guò)程。定位項(xiàng)目樓盤(pán)的檔次、標(biāo)準(zhǔn)、成本，它需要一系列的數(shù)據(jù)來(lái)支撐。銷售團(tuán)隊(duì)要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，要做出至少三套不同檔次樓盤(pán)的銷售價(jià)格和可全部銷售的概率。根據(jù)銷售調(diào)研制定的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)方案，造價(jià)師應(yīng)測(cè)算出各種方案對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本，然后需要各專業(yè)人士發(fā)表各自的意見(jiàn)，研究討論項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位標(biāo)準(zhǔn)。比如A方案為70 m2～120 m2，普通低檔樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，銷售單價(jià)為5 000元/m2，銷售時(shí)間為1年，可銷售概率為95%，開(kāi)發(fā)成本為4 000元/m2，半年后清盤(pán)，利潤(rùn)率為(5 000-4 000)÷4 000=25%;B方案為100 m2～150 m2，中檔樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，銷售時(shí)間為1年，可銷售概率為80%，銷售單價(jià)為6 000元/m2，1年后清盤(pán)，開(kāi)發(fā)成本為4 500元/m2，1年后清盤(pán)，利潤(rùn)率為(6 000-4 500)÷4 500=33.3%;C方案為130 m2～180 m2，高檔樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，銷售時(shí)間為1年，銷售單價(jià)為7 000元/m2，可銷售概率為60%,2年后清盤(pán)，開(kāi)發(fā)成本為5 000元/m2，利潤(rùn)率為(7 000-5 000)÷5 000=40%;市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算數(shù)據(jù)出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商就要根據(jù)自身的實(shí)力和資金成本，決策哪種方案最適合自己的預(yù)期目標(biāo)，保守的實(shí)力差點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇短頻快的A方案，實(shí)力雄厚追求高利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇C方案，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇B方案。假設(shè)開(kāi)發(fā)商選定了B方案，那么4 500元/m2的開(kāi)發(fā)成本就是其成本控制的目標(biāo)了。B方案不管銷售單價(jià)最終為多少，只要不降低樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，成本控制在4 500元/m2以下，成本控制就是成功的。

項(xiàng)目樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)確定后，就需要合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它包括樓盤(pán)直接費(fèi)用指標(biāo)，樓盤(pán)的效果、戶型比例、工程概算等；外網(wǎng)配套設(shè)施及園林環(huán)境造價(jià)指標(biāo)，二類費(fèi)用(間接費(fèi)用)指標(biāo)，銷售費(fèi)用指標(biāo)，資金成本指標(biāo)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等指標(biāo)。指標(biāo)制定后，要落實(shí)到各個(gè)階段對(duì)開(kāi)發(fā)成本把控。

在選擇設(shè)計(jì)單位方面，要優(yōu)選技術(shù)實(shí)力雄厚，價(jià)格適中的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)費(fèi)和設(shè)計(jì)質(zhì)量掛鉤，設(shè)計(jì)費(fèi)細(xì)化，一般可將設(shè)計(jì)費(fèi)分為五部分：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)部分15%，施工圖設(shè)計(jì)部分35%，限額設(shè)計(jì)掛鉤20%(超過(guò)限額標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的計(jì)費(fèi)辦法)，設(shè)計(jì)優(yōu)化20%，服務(wù)考核10%。

在規(guī)劃方案階段重點(diǎn)設(shè)計(jì)戶型的比例、樓盤(pán)的布置，樓盤(pán)的效果，控制各個(gè)部分投資成本的比重，比如建安費(fèi)用一共為2 500元/m2，項(xiàng)目的裝飾及造型效果大概投資400，項(xiàng)目建安投資1 800元/m2，室外配套及園林綠化投資300元/m2，這些都需要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段有目的的考慮好，不能盲目的隨意設(shè)計(jì)。目前大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重設(shè)計(jì)質(zhì)量，但是還沒(méi)有做到指標(biāo)性的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行施工圖優(yōu)化的環(huán)節(jié)還不多，設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)行掛鉤的也不多見(jiàn)。在施工圖設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)要推敲優(yōu)選地基處理方案，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)含鋼量和混凝土含量，水、暖、電方面優(yōu)選性價(jià)比最高的設(shè)備和工藝，裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)既要滿足定位目標(biāo)，又要做到價(jià)格可控。

設(shè)計(jì)完成后，首先，要進(jìn)行施工圖預(yù)算，檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的工程造價(jià)是否在限額范圍之內(nèi)，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到預(yù)期設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。其次，要聘請(qǐng)各專業(yè)的專家審核施工圖并進(jìn)行優(yōu)化，檢驗(yàn)施工圖設(shè)計(jì)工藝是否先進(jìn)合理，是否造成設(shè)計(jì)過(guò)于保守，設(shè)計(jì)浪費(fèi)的情況，是否需要繼續(xù)優(yōu)化。最后要根據(jù)施工圖預(yù)算和專家優(yōu)化意見(jiàn)，要求設(shè)計(jì)單位按照意見(jiàn)重新修改施工圖，按要求修改完成，這樣的施工圖才能為后續(xù)的成本控制打下良好的基礎(chǔ)。規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的最關(guān)鍵階段。

招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)降低成本的重要階段，它是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)制定計(jì)價(jià)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)自我控制目標(biāo)最有利的階段，可將預(yù)期的工程造價(jià)目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)攔標(biāo)價(jià)、材料、設(shè)備暫估價(jià)、合同約束條款等一系列的指標(biāo)都約束到招標(biāo)文件內(nèi)，通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)行談判比選，優(yōu)選自己滿意的施工單位。在招投標(biāo)階段，既要優(yōu)選資金和技術(shù)實(shí)力雄厚又要優(yōu)選合理低價(jià)的施工單位。招投標(biāo)的成敗決定著項(xiàng)目是否可以順利實(shí)施，也是降低資金成本和工程造價(jià)的有利過(guò)程。工程墊資施工和降低進(jìn)度款支付比例可以很大程度上降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金成本；施工單位為了競(jìng)標(biāo)，降低工程利潤(rùn)也是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本最有利的過(guò)程。為了保證工程質(zhì)量，可以約定工程主要材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，主要裝修材料的暫定價(jià)和不確定材料設(shè)備的暫估價(jià)，也可以預(yù)留暫列金，這都是開(kāi)發(fā)商控制質(zhì)量、成本的有利手段，工程項(xiàng)目招投標(biāo)和合同簽訂后，整個(gè)項(xiàng)目管理成本控制已基本完成90%，項(xiàng)目的成本基本定性，招投標(biāo)階段對(duì)工程成本控制至關(guān)重要。

施工階段成本控制的重點(diǎn)就是按招投標(biāo)文件和合同嚴(yán)格執(zhí)行的過(guò)程，要避免過(guò)多的設(shè)計(jì)變更和簽證的發(fā)生，除非發(fā)生重大決策失誤的情況，必須進(jìn)行更改，否則不要輕易改動(dòng)。在施工階段一定要完善成本管理的流程和制度，建立健全成本控制體系，配備實(shí)力雄厚的成本控制機(jī)構(gòu)或人員。實(shí)踐證明項(xiàng)目過(guò)程造價(jià)跟蹤服務(wù)，背靠背的造價(jià)審核辦法和會(huì)議研究決策辦法，是施工階段最有效的成本控制管理。它既可以及時(shí)掌控工程成本動(dòng)態(tài)及造價(jià)偏差，又可以避免造價(jià)人員的業(yè)務(wù)水平不足和責(zé)任心問(wèn)題造成的損失，還可以通過(guò)集體智慧順利解決遇到的各種問(wèn)題，從而將工程成本控制到預(yù)期的目標(biāo)。如果按照這樣的過(guò)程成本控制方法執(zhí)行，項(xiàng)目施工結(jié)束，工程結(jié)算就基本完成，施工階段的成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、責(zé)任心強(qiáng)、復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的控制管理過(guò)程。在施工階段一定要避免為了控制造價(jià)而影響了工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工程進(jìn)度的拖延，這樣對(duì)后期維修返工會(huì)造成成本的加大和工期的拖延而造成索賠等損失。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金成本控制也是非常重要的，項(xiàng)目手續(xù)的辦理和銷售的速度嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制，投資回收期對(duì)房地產(chǎn)公司運(yùn)作是非常關(guān)鍵的管理指標(biāo)，也是成本控制的重要因素之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段還要根據(jù)項(xiàng)目的投資規(guī)模、手續(xù)辦理和銷售速度，選擇項(xiàng)目是否需分期開(kāi)發(fā)實(shí)施，這項(xiàng)決策也影響著項(xiàng)目的資金成本，分期開(kāi)發(fā)會(huì)降低資金投入額，資金成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中也是不可忽視的，而且是非常關(guān)鍵的因素，好多實(shí)力差的開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，低價(jià)銷售和使用高利息資金，虧損在資金成本上的屢見(jiàn)不鮮，資金成本控制也是非常有必要的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)具有綜合性，它與項(xiàng)目的定位、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目的總體安排、市場(chǎng)行情等因素息息相關(guān)。成本控制目標(biāo)具有全面性，貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括建設(shè)過(guò)程和銷售過(guò)程的全部費(fèi)用，要防止一味地只控制建安工程費(fèi)用，而忽視設(shè)備、裝修和配套工程費(fèi)用的控制，還需照顧到其他影響整體目標(biāo)的因素。成本控制目標(biāo)具有動(dòng)態(tài)性，有一定的復(fù)雜性，不是定下來(lái)就一成不變的，是需要跟蹤預(yù)控，在每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都要把經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與收益結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，成本控制至關(guān)重要，只有全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題制定出有效的對(duì)策，才能追求其利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是需要具有知識(shí)淵博、前瞻性思維的領(lǐng)導(dǎo)，帶領(lǐng)一個(gè)高素質(zhì)的、有較強(qiáng)合作能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)共同完成，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)引起足夠的重視。