房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計管理的關(guān)鍵點控制

嚴賀明

丘北環(huán)球世紀會展旅游開發(fā)有限公司 云南 丘北 663200

正文：

設(shè)計作為影響工程造價及施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計環(huán)節(jié)控制上和其他企業(yè)的設(shè)計控制存在本質(zhì)差別。通過有效的設(shè)計管理，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對設(shè)計質(zhì)量和進度的管理水平，并給后續(xù)工作的開展提供條件。

一、房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計管理意義

在房地產(chǎn)建筑工程開發(fā)中，一般經(jīng)過以下環(huán)節(jié)，如項目立項、市場定位、招投標、工程設(shè)計與施工、竣工驗收與交付等。要確保房地產(chǎn)工程施工有序進行、有效控制工程建設(shè)成本，加強設(shè)計環(huán)節(jié)的管理是非常重要和必要的[1]。在整個工程的建設(shè)期內(nèi)，招投標和施工的各個環(huán)節(jié)均和設(shè)計有著或多或少的關(guān)聯(lián)，設(shè)計貫穿項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，對施工質(zhì)量管理和施工成本管理起到了指導(dǎo)作用，為工程建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展夯實基礎(chǔ)。為了實現(xiàn)設(shè)計管理的價值，房地產(chǎn)企業(yè)普遍招聘設(shè)計師組建設(shè)計管理部門。

二、房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計管理要點

（一）方案設(shè)計

方案設(shè)計是設(shè)計管理的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)房地產(chǎn)盈利目標的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。設(shè)計人員通過現(xiàn)場踏勘，綜合考慮場地周邊條件、產(chǎn)品定位，在時限內(nèi)提供合理、美觀的設(shè)計成果，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門通過評審會議，組織營銷、工程管理、成本管理等部門對成果進行成本分析、產(chǎn)品比較，給出修改意見直至確定滿足法律法規(guī)和市場銷售的設(shè)計方案。在報批報建過程中，設(shè)計管理部門組織設(shè)計單位做好技術(shù)支持工作，協(xié)助按時取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（二）施工圖設(shè)計

在施工圖設(shè)計過程中，設(shè)計管理部門通過技術(shù)方案和材料選擇、設(shè)備選型的控制， 在保證建筑品質(zhì)的情況下選用適宜的技術(shù)、材料和設(shè)備，以降低建安成本盡可能實現(xiàn)最大經(jīng)濟效益；督促設(shè)計單位按時按質(zhì)完成施工圖設(shè)計；組織專業(yè)設(shè)計師審核施工圖設(shè)計成果，減少圖紙的錯漏和圖紙之間的沖突，保障工程現(xiàn)場按時開工、順利施工。在工程管理部門的協(xié)助下，完成工程現(xiàn)場材料的定板封樣工作，以便實現(xiàn)設(shè)計初衷和建筑品質(zhì)。

（三）施工圖設(shè)計變更

在現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)中，設(shè)計管理部門需加強施工過程中的設(shè)計變更管理，綜合考慮施工難易程度、工期、建設(shè)成本、必要性，深入分析變更對施工的影響，匯報給有關(guān)部門進行決策。通過技術(shù)交底、圖紙會審與答疑的，在施工前將設(shè)計中存在的問題予以處理，減少施工過程中的變更。加強施工檢查，發(fā)現(xiàn)問題后及時報送設(shè)計單位和有關(guān)部門，啟動設(shè)計變更管理程序，優(yōu)化或完善圖紙，實現(xiàn)施工過程中的成本、質(zhì)量及進度控制，保證施工順利，減少不必要的成本支出。

三、房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計管理的關(guān)鍵點控制對策

（一）明確設(shè)計要求

想要實現(xiàn)設(shè)計管理，首要工作就是確定設(shè)計要求。設(shè)計管理部門需和營銷、工程管理充分交流，為設(shè)計工作開展理清思路、明確設(shè)計要求。設(shè)計要求除明確設(shè)計周期和圖紙質(zhì)量要求外，還應(yīng)對結(jié)構(gòu)型式、材料、產(chǎn)品類型、凈空高度等提出要求，以明確戶型面積、車位數(shù)量、含鋼量、管線與接駁口等內(nèi)容。設(shè)計管理部門依據(jù)法律法規(guī)和設(shè)計要求指導(dǎo)設(shè)計單位逐項落實，核查和評估設(shè)計成果并督促修改到位。

（二）加強設(shè)計管理

首先，加強日常管理。設(shè)計管理部門應(yīng)全面落實好日常管理工作，每天保持對設(shè)計進度和質(zhì)量的引導(dǎo)與監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)部門和單位商討并確定糾偏措施。管理人員需和設(shè)計人員進行交流，商討設(shè)計或者施工過程中產(chǎn)生的問題，交換意見，從而獲取理想的方案或處理結(jié)果。其次，做好關(guān)鍵部位技術(shù)方案的管理工作。嚴格按照《設(shè)計任務(wù)書》的要求和法律法規(guī)，對設(shè)計的各個關(guān)鍵部位進行設(shè)計管理，堅決杜絕違規(guī)設(shè)計。例如，無特殊要求的情況下，建筑的電梯、樓梯、走道等，需要嚴格按照消防設(shè)計要求進行設(shè)計。

在日常管理中，設(shè)計管理部門應(yīng)廣泛征求有關(guān)部門的意見，優(yōu)化完善設(shè)計和查找設(shè)計中可能存在的不足，并對設(shè)計成果進行審核和督促修改到位。

（三）設(shè)計變更控制

即便施工圖通過了房地產(chǎn)且的設(shè)計管理、工程管理和成本管理部門的審核，也不能保證設(shè)計成果就能做到精準完美，依舊會在施工工程中出現(xiàn)設(shè)計變更，此時就需要加強施工現(xiàn)場的檢查，從而找出設(shè)計成果存在的不足。根據(jù)施工現(xiàn)場實際狀況、變更必要性，啟動設(shè)計變更以便優(yōu)化或完善設(shè)計，明確產(chǎn)生因素，具體予以分類。對不合理、可變可不變的設(shè)計變更，設(shè)計管理部門必須予以制止，從源頭控制設(shè)計變更的數(shù)量。

在施工過程中，設(shè)計管理部門應(yīng)該對施工流程、工藝要求和難易程度加以科學(xué)追蹤，在發(fā)生變化的情況下，從技術(shù)、經(jīng)濟、工期方面入手進行思考，協(xié)助成本管理部門精準評估變更成本，協(xié)助工程管理部門和施工單位修改施工流程和工藝，降低設(shè)計變更給施工進度造成的影響，保證施工工作順利落實[4]。在施工過程中，應(yīng)該做好設(shè)計與施工的環(huán)節(jié)、流程連接工作，深入施工設(shè)計、施工材料及施工設(shè)備分析工作，根據(jù)工程現(xiàn)場實際情況，科學(xué)合理的變更設(shè)計，確?？梢詽M足工程施工的進度和質(zhì)量要求，并實現(xiàn)對施工成本的合理控制。

四、結(jié)束語

總而言之，開展房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計管理工作，需要從招投標至施工過程的各個環(huán)節(jié)入手，在熟悉了解各項設(shè)計與施工內(nèi)容及關(guān)鍵點的情況下，制定設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計進度計劃，加強日常的設(shè)計管理，確保按時按質(zhì)完成各項設(shè)計成果。嚴格落實設(shè)計方案和施工圖圖紙審核工作，以達到營銷部門對產(chǎn)品銷售的要求、達到工程管理部門和施工單位施工的要求。高質(zhì)量完成技術(shù)交底、圖紙會審與答疑、設(shè)計變更的管理工作，從而更好的保障順利施工，促進房地產(chǎn)建筑工程更好的按施工進度計劃施工和提升施工質(zhì)量。