土地制度改革對水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃的影響分析

李重慶，姜正良

(中國電建集團北京勘測設(shè)計研究院有限公司，北京 100024)

1 農(nóng)村土地制度改革的過程和依據(jù)

2014年12月31日，中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳以中辦發(fā)[2014]71號印發(fā)文件，決定在全國選擇約30個縣(市)行政區(qū)，進行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點。

2015年2月27日，十二屆全國人大常委會十三次會議通過決議，授權(quán)國務(wù)院在2017年12月31日前，在33個試點縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實施《土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)農(nóng)村土地征收和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及宅基地管理的部分規(guī)定。

2015年上半年，國土資源部以國土資發(fā)[2015]35號印發(fā)《農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》。

2015年12月27日，十二屆全國人大常委會十八次會議通過決議，授權(quán)國務(wù)院在北京大興和天津薊縣等291個試點縣(市、區(qū))，分別暫時調(diào)整實施關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。

2016年10月30日，中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳以中辦發(fā)[2016]67號印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》。

2016年10月，國土資源部提出《土地管理法》修訂案初稿，在征求中央和國務(wù)院有關(guān)部委及地方國土部門意見后，形成送審稿，于12月通過國土資源部第5次部務(wù)會議審議。

2017年4月14日，國務(wù)院公布的第679號令，將《大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例》的第22條修改為：大中型水利水電工程建設(shè)征收土地的補償補助費執(zhí)行被征收土地所在省(區(qū)、市)規(guī)定的標準，實行與鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項目用地同等補償標準。

2017年5月23日，國土資源部在網(wǎng)站上公開征求全社會對《土地管理法》修正草案的意見。截至6月23日，社會各界共計262人次通過電子郵件正式提出修改意見840條。國土資源部對修正草案進行了18處修改并通過部長辦公會審議后，于7月27日將《土地管理法》修正案送審稿上報國務(wù)院審議。為了進一步統(tǒng)一思想、凝聚共識、推進改革試點，更好地總結(jié)試點經(jīng)驗，為法律修改打好基礎(chǔ)，國務(wù)院向全國人大提出延長改革試點期限。

2017年11月4日，十二屆全國人大常委會三十次會議通過決議，授權(quán)國務(wù)院將33個試點行政區(qū)域內(nèi)暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的期限延長一年，至2018年12月31日。

2 農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容

2.1 農(nóng)村土地征收制度改革

2.1.1 改革試點內(nèi)容

農(nóng)村土地征收制度改革試點的主要內(nèi)容包括：以用地類型和主體、是否盈利及規(guī)劃管制等為依據(jù)，出臺土地征收目錄，縮小征地范圍；在征收的前、中、后等環(huán)節(jié)，初步建立民主協(xié)商、風險評估、糾紛調(diào)處、后續(xù)監(jiān)管等規(guī)范征地的程序；本著讓被征地農(nóng)民“生活水平有提高，長遠生計有保障”的原則，提高土地征收補償標準，完善被征地農(nóng)民住房、養(yǎng)老保險等補償辦法，合理規(guī)范完善多元保障機制；探索建立土地增值收益在中央、地方、集體、農(nóng)民之間的分配機制。

2.1.2《土地管理法》修正草案(征求意見稿)修改情況

根據(jù)農(nóng)村土地征收制度改革試點的成果，《土地管理法》修正草案(征求意見稿)對土地征收制度的修訂完善主要包括：

(1)列舉了因公共利益需要可以實施土地征收的6種具體情形。其中：能源、交通、水利等由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以依法征收農(nóng)民集體所有土地。

(2)將公平合理補償被征收土地，保障被征地農(nóng)民長遠生計和不降低原有生活水平等為征地補償?shù)幕驹瓌t之一。

(3)刪除了土地補償補助費按年產(chǎn)值倍數(shù)計算且不得超過30倍的有關(guān)規(guī)定。新增了由省級人民政府制訂公布并適時調(diào)整區(qū)片綜合地價，確定土地征收補償補助費標準等規(guī)定。

(4)征地補償費修改為征地補償安置費用，在土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)民宅基地及房屋補償、被征地農(nóng)民社會保障費用。

(5)土地征收由批準后公告修改為批準前公告，限制地方政府濫用征地權(quán)，強化被征地農(nóng)民在征地過程中的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2.2 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

2.2.1 改革試點內(nèi)容

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指依法取得并在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃中確定為商服、旅游、工礦倉儲等用途的存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，在不改變所有權(quán)的前提下，以出讓、租賃、入股等有償方式，按照依法、自愿、公平、公開的原則發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為，試行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。

試點地區(qū)按照“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的目標要求，圍繞“五探索”開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點工作，探索內(nèi)容包括：入市主體、范圍和途徑、市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能、入市土地增值收益分配機制。

2.2.2《土地管理法》修正草案(征求意見稿)修改情況

修訂草案刪除了《土地管理法》第43條和63條的內(nèi)容，規(guī)定“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股的方式由用地單位和個人使用”，同時允許通過上述方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再次進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，具體辦法由國務(wù)院另行規(guī)定。

2.3 宅基地管理制度改革

2.3.1 改革試點內(nèi)容

在保障農(nóng)民取得宅基地、宅基地自愿有償退出和宅基地管理制度完善等方面，改革試點的內(nèi)容主要包括：對農(nóng)村每戶應(yīng)當享用的法定面積和一戶一宅中的戶進行界定，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式；整合涉農(nóng)資金，通過集體經(jīng)濟組織內(nèi)部有償調(diào)劑和流轉(zhuǎn)、易地扶貧搬遷等方式，開展宅基地自愿有償退出試點，制訂超占面積和一戶多宅有償使用收費標準；將存量宅基地的審批權(quán)限下放到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，對宅基地分配、有償使用和收益分配等方面的村民自治機制進行完善，引導(dǎo)試點地區(qū)出臺宅基地管理的村規(guī)民約，強化集體經(jīng)濟組織的凝聚力，提升鄉(xiāng)村治理水平；在宅基地所有權(quán)不改變的前提下，農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)可以進行抵押貸款。

2.3.2《土地管理法》修正草案(征求意見稿)修改情況

在農(nóng)村宅基地制度方面，《土地管理法》的修訂重點是保障和落實農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)。修訂的內(nèi)容主要有：①規(guī)定在人均土地少、無法實現(xiàn)一戶一宅的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，縣級人民政府應(yīng)當采取措施保障農(nóng)村居民實現(xiàn)戶有所居的權(quán)利；②將宅基地審批權(quán)限下放到縣和鄉(xiāng)，保障農(nóng)民依法取得宅基地的合法權(quán)益；③鼓勵進城居住的村民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓宅基地，實現(xiàn)宅基地的財產(chǎn)權(quán)；④明確應(yīng)根據(jù)先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，采用重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補償?shù)确绞?，對征收宅基地和地上房屋進行公平合理補償，保障被征地農(nóng)民的居住權(quán)。

3 對水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃的影響

盡管在《土地管理法》修訂草案中，水電工程建設(shè)征地仍然采用劃撥用地的方式，保留了由國務(wù)院另行制訂《大中型水電水利工程建設(shè)征地移民安置辦法》的規(guī)定，且2017年6月1日開始實施的移民條例只對土地補償補助費標準進行了修訂，其他內(nèi)容都維持了修訂前的規(guī)定。但土地管理法是移民條例的上位法，農(nóng)村土地制度的改革和土地管理法的修訂，必將對水電工程建設(shè)征地移民安置規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)生深遠的影響。

(1)取消耕地補償補助費倍數(shù)的上限后，征地補償標準預(yù)計明顯提高，征地農(nóng)民、項目業(yè)主、地方政府、承包經(jīng)營權(quán)人等有關(guān)各方對農(nóng)用地的關(guān)注程度將更加提高，土地實物指標的調(diào)查深度和精度要求將進一步加深；同時隨著第三次全國土地調(diào)查、林地保護利用年度變更調(diào)查、耕地、林地、宅基地、房屋確權(quán)工作的深入開展，土地實物指標的調(diào)查方法和成果與行業(yè)主管部門法定數(shù)據(jù)的銜接協(xié)調(diào)工作量也將加大。

(2)征地程序由現(xiàn)行的批后公告改為批前公告，要求在批準前在擬征收土地所在的集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)，將補償標準、安置方式、社會保障等內(nèi)容進行公告，并聽取被征地集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。這將對水電工程移民規(guī)劃設(shè)計的程序安排提出新的要求。

(3)將征地補償費修改為征地補償安置費用，增加農(nóng)民宅基地補償及房屋補償(現(xiàn)為地上附著物)、有關(guān)各方對農(nóng)民宅基地和房屋的調(diào)查與補償處理的要求將進一步提高；將被征地農(nóng)民的社會保障費用納入征地補償安置費用，將對水電工程現(xiàn)行的生產(chǎn)安置思路帶來很大影響。

(4)商服、旅游、工礦倉儲等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值將大幅提高。截至2017年9月，全國入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地共計577宗，總面積1.03萬畝，總價款約83億元，達到80.58萬元/畝，且取得方式包括出讓、租賃、入股等多種方式，權(quán)屬關(guān)系將更加復(fù)雜。征地各方對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的關(guān)注程度將提高，對調(diào)查和補償處理將提出新的要求。同時，由于水電工程征收集體經(jīng)營性建設(shè)用地采用劃撥的方式，與采用出讓方式的其他項目相比，征地費用將存在很大差異，征地難度將加大。土地置換時，當?shù)卮迕駥⒏雨P(guān)注區(qū)位。出讓取得的建設(shè)用地的征收補償處理方式需要深入研究。

(5)宅基地管理制度改革后，宅基地的價值將大幅提高，可以在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行有償調(diào)劑和流轉(zhuǎn)，可以自愿將宅基地有償退出，宅基地使用權(quán)可以隨農(nóng)民住房一并抵押貸款，一戶多宅和超占面積需要有償使用，宅基地的取得方式將包括分配、繼承、流轉(zhuǎn)、租賃等，權(quán)屬關(guān)系將更加復(fù)雜。有關(guān)各方將對水電工程建設(shè)征地涉及宅基地的調(diào)查和補償處理提出更高的要求。

(6)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系，是土地管理法修訂的重要目標。與其他行業(yè)相比，水電工程在房屋和附屬建筑物補償處理方面的特點非常明顯，如何借鑒吸收其他行業(yè)的經(jīng)驗，并逐步實現(xiàn)融合和并軌？房屋和附屬建筑物是否采用評估方式，經(jīng)營性房屋要不要折舊，規(guī)劃類項目是否補償，如何更多體現(xiàn)個性化特點；實物指標在計量單位和計算口徑等方面如何與地方公布的補償單價和評估數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)；在房屋和宅基地的權(quán)屬人出現(xiàn)多樣化特點的情況下，如何科學(xué)合理地界定安置點人口規(guī)模。在土地制度改革和《土地管理法》修訂的背景下，上述問題需要深入研究。

4 有關(guān)建議

4.1 完善部分實物指標的調(diào)查內(nèi)容和方法，提高建設(shè)用地等指標的調(diào)查精度

農(nóng)村土地制度改革后，農(nóng)用地征地補償標準、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價值將明顯提高，實物指標的權(quán)屬關(guān)系將更加復(fù)雜。實物指標的調(diào)查內(nèi)容和方法需要完善，建設(shè)用地等實物指標的調(diào)查精度需要提高，土地等實物指標需要加強與其他行業(yè)主管部門的銜接協(xié)調(diào)。

在實物指標的調(diào)查內(nèi)容、項目、方法、統(tǒng)計口徑、計量單位等方面，建議與地方政府公布的征地拆遷補償標準進行銜接協(xié)調(diào)。

在農(nóng)用地調(diào)查方面，建議在調(diào)查所有權(quán)人的基礎(chǔ)上，增加承包人的調(diào)查內(nèi)容，并了解經(jīng)營權(quán)人的情況。

在建設(shè)用地調(diào)查方面，建議以戶為單位調(diào)查宅基地及其取得方式，分單位調(diào)查集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積及其取得方式，并對其他建設(shè)用地進行實地調(diào)查。

在房屋調(diào)查方面，建議增加房屋取得方式的調(diào)查內(nèi)容，并了解房屋的租賃情況。

在調(diào)查方法方面，對于通過出讓方式取得的建設(shè)用地、房屋和建筑物等項目，建議采用評估的方法。

在數(shù)據(jù)銜接方面，建議土地的地類劃分以國土和林業(yè)數(shù)據(jù)庫為依據(jù)，土地權(quán)屬以耕地承包證、林地承包證、土地使用證、草原使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證、宅基地使用證等主管部門頒發(fā)的合法證書為主。對于各部門存在重疊和錯誤的數(shù)據(jù)，在聯(lián)合調(diào)查組現(xiàn)場核實的基礎(chǔ)上，由縣人民政府協(xié)調(diào)確定。

4.2 簡化生產(chǎn)安置規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容，取消生產(chǎn)安置措施補助費

對建設(shè)征地移民進行生產(chǎn)安置規(guī)劃是水電水利行業(yè)的一個獨特要求，在以農(nóng)業(yè)為主、土地為本的時期，對于避免移民盲目后靠，合理使用和爭取生產(chǎn)安置資金，保障移民就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著我國農(nóng)村土地制度改革的不斷深入和社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村勞動力大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)收入在農(nóng)村收入的比重不斷降低，農(nóng)業(yè)開發(fā)成本高、收入低、土地資源籌措和水利設(shè)施配套困難，驗收和分配難度大，庫區(qū)移民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不具有比較優(yōu)勢，存在生產(chǎn)規(guī)劃難以落實，過渡時間長，安置效果不理想等問題。

移民條例修訂后，大中型水利水電工程建設(shè)征收土地的補償補助費執(zhí)行被征收土地所在省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，實行與鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項目用地同等補償標準，實現(xiàn)了同地同價，通過生產(chǎn)安置規(guī)劃投資平衡間接彌補補償補助費16倍的資金缺口已無必要。在鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項目用地和目前實行征地改革試點的項目中，都沒有生產(chǎn)安置規(guī)劃的內(nèi)容，一般都采用貨幣補償方式并按當?shù)氐囊?guī)定考慮被征地農(nóng)民的社會保障費用?！锻恋毓芾矸ā沸抻啿莅敢呀?jīng)刪除需要安置的農(nóng)業(yè)人口概念，要求在征地補償安置費用中增加社會保障費用，把符合條件的失地農(nóng)民納入社會保障體系。水電工程按照傳統(tǒng)方式進行生產(chǎn)安置規(guī)劃并計列生產(chǎn)安置措施補助費的做法缺乏足夠的政策依據(jù)和必要性。

建議采取社會保障、自主安置、貨幣補償?shù)姆绞桨仓檬У剞r(nóng)民，不再進行生產(chǎn)安置人口計算，簡化生產(chǎn)安置規(guī)劃，取消生產(chǎn)安置措施補助費。對于符合條件的失地農(nóng)民，土地補償費和安置補償費優(yōu)先用于繳納社會保障費用，對于勞動年齡以下的人口，主要采取貨幣補償方式發(fā)放生活補助費，對于自主安置的移民，按照地方規(guī)定一次性領(lǐng)取補償補助費的個人部分。補償補助費的具體分配使用辦法，由集體經(jīng)濟組織自主決定。在可研階段重點分析研究安置方式和社會保障方案，主體設(shè)計單位可在實施階段根據(jù)地方政府和集體經(jīng)濟組織的要求，提出土地補償補助費分配方案和勞動力就業(yè)意見。

4.3 農(nóng)用地征收嚴格執(zhí)行征地區(qū)片綜合價格，做好土地概算面積的銜接工作

由省級人民政府制訂公布，并根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整的征地區(qū)片綜合價格，綜合評估考慮了土地資源條件，土地產(chǎn)值、區(qū)位、供求關(guān)系，當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。征地區(qū)片綜合價格的測算方法和管理程序有嚴格的規(guī)定。征地區(qū)片綜合價格需要在各市縣測算成果的基礎(chǔ)上，依法組織聽證，廣泛聽取群眾意見，由省級國土部門評審驗收審核，綜合平衡，報省級人民政府批準公布，并由省級國土部門報國土資源部備案。

水電工程應(yīng)當嚴格執(zhí)行公布的區(qū)片價格。對于區(qū)片價格中存在的村際、鄉(xiāng)際、縣際、省際差異等問題，應(yīng)當由國土資源部門和地方政府按照區(qū)片價格的測算、審核、批準程序，在下一輪區(qū)片價格的調(diào)整過程中統(tǒng)籌解決。同時，土地實物指標概算面積要注意區(qū)分事實農(nóng)用地和法定農(nóng)用地，并應(yīng)當做好與國土林業(yè)部門的法定數(shù)據(jù)的銜接工作，其中耕地面積應(yīng)當與國土部門的數(shù)據(jù)銜接，林地面積與林業(yè)部門數(shù)據(jù)銜接，草地面積與農(nóng)業(yè)部門數(shù)據(jù)銜接，對于幾個部門重疊的數(shù)據(jù)，由縣人民政府協(xié)調(diào)確定。

4.4 采用土地置換或貨幣補償?shù)姆绞?，妥善處理建設(shè)征地涉及的建設(shè)用地

對于建設(shè)征地范圍內(nèi)涉及的住宅用地(城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地)、商服用地、工礦倉儲用地、交通運輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地等建設(shè)用地，原則上按照現(xiàn)行移民規(guī)范的規(guī)定，在規(guī)劃的居民點、城鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、專業(yè)項目新址中統(tǒng)籌考慮，采用土地置換(實物補償)的方式進行處理。新址征地費用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費用列入補償費用概算。新址用地采用劃撥方式。

對于自主安置移民的宅基地和規(guī)劃宅基地面積小于征收面積的，采用貨幣補償?shù)姆绞竭M行處理，貨幣補償費用按照典型測算成果進行分析計算。

對于不需要或無法置換的建設(shè)用地，根據(jù)取得方式進行貨幣補償，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，參照劃撥用地取得成本和開發(fā)成本給予補償；原以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)的，按照土地使用權(quán)剩余年限結(jié)合影響地價因素給予補償，或參考市場評估價給予補償。

對于建設(shè)征地涉及的未利用地中的河流水面等水域面積，由于電站建設(shè)形成的水庫面積一般大于建設(shè)征地范圍內(nèi)涉及的河流水面，一般不再進行補償。

4.5 吸收其他行業(yè)的經(jīng)驗，完善房屋和地面構(gòu)筑物補償費用的計算方法

土地法修訂草案規(guī)定，應(yīng)采用重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補償?shù)确绞?，遵循先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，按照省級人民政府的規(guī)定對征收宅基地和地上房屋進行公平合理的補償，保障被征地農(nóng)民的居住權(quán)。

鐵路部門規(guī)定，征地拆遷補償一般執(zhí)行國家和省級人民政府頒布的有關(guān)規(guī)定和標準，也可執(zhí)行市、縣人民政府制定的符合省級人民政府規(guī)定的補償標準或采用由具備資質(zhì)的評估機構(gòu)的市場評估價。

目前，水電工程的房屋補償費用包括房屋地上建筑補償、裝修補償、室內(nèi)水電補助、基礎(chǔ)設(shè)施補償、深基礎(chǔ)處理補助等項目。其中房屋、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施采用典型設(shè)計的重置成本價格，典型樣本一般選取質(zhì)量中等偏上的房屋。房屋和附屬建筑物的補償費用都不考慮折舊和成新率，也不區(qū)分住宅和經(jīng)營性房屋建筑。這種方式雖然在保障和改善移民居住條件方面發(fā)揮了積極作用，部分項目的房屋綜合單價，接近甚至超過附近商品房的價格，但這種分開計算的獨特處理方式，經(jīng)常導(dǎo)致誤解和質(zhì)疑。

建議借鑒其他行業(yè)的經(jīng)驗，區(qū)分不同房屋和構(gòu)筑物的性質(zhì)，完善補償費用的計算方法。

在確定房屋補償和地面建筑物的補償標準時，建議優(yōu)先執(zhí)行省(市、縣)政府公布的補償標準，對于沒有公布補償標準的項目，采用典型測算或評估方法分析確定。

對于居民住宅和非盈利性機關(guān)單位的房屋補償單價，仍然采用典型房屋的重置成本價格，不考慮折舊。同時為了具有可比性，在測算房屋地上建筑補償單價的同時，建議分析包括房屋主體結(jié)構(gòu)、裝修補償、室內(nèi)水電補助、基礎(chǔ)設(shè)施補償?shù)仍趦?nèi)的房屋綜合價格。

對于企業(yè)等經(jīng)營性單位的房屋和地面構(gòu)筑物，建議采用補償評估的方式確定補償單價，并應(yīng)考慮折舊和成新率，因其銷售產(chǎn)品的價格中，已經(jīng)包括了房屋和構(gòu)筑物的折舊等成本，房屋的折舊已經(jīng)通過產(chǎn)品銷售得到了回收。評估方法建議根據(jù)具體情況采用成本法、收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法等《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的評估方法。