房屋買受人預(yù)期利益損失賠償?shù)睦Ь撑c突破

上海師范大學(xué) 上海 200234

正文：

一、買受人預(yù)期利益損失的含義

預(yù)期利益損失是指，一方當(dāng)事人違反合同約定，導(dǎo)致合同無法有效全面地履行，造成對方當(dāng)事人不能實(shí)現(xiàn)訂立合同時(shí)所預(yù)期的利益。1因而，對預(yù)期利益損失的賠償屬于違約損害賠償，意在使合同恢復(fù)至違約方按時(shí)履行時(shí)的狀態(tài)。

在房屋交易中預(yù)期利益損失主要發(fā)生在出賣人違約的情況下，房屋買賣因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)涉及的行政審批手續(xù)繁多，且買受方在申請房貸或抵押房產(chǎn)過程中涉及到許多商業(yè)審批手續(xù)，從簽訂買賣合同到最終完成過戶需要較長一段時(shí)間。在系此期間出賣人作為房屋的所有人，即使其被判令返還已支付的購房款及利益并賠償違約金，但這一損失仍可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋差價(jià)。房產(chǎn)升值部分的利益則為預(yù)期利益，是買受人所有損失中重要的組成部分。

二、房屋買受人預(yù)期利益損失賠償?shù)膯栴}

（一）法律規(guī)定不夠完善

《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定了違約損害的賠償范圍，其中認(rèn)定了給對方造成損失的損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。但該條款在房屋買賣交易中僅能提供原則性支持。房屋買賣作為房地產(chǎn)交易的重要活動(dòng)，在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)中，關(guān)于預(yù)期利益損失認(rèn)定的依據(jù)仍舊空白。在司法實(shí)踐中，為達(dá)到息訴寧人的效果，法官更傾向于依靠自由裁量降低各方的預(yù)期利益。

（二）預(yù)期利益損失難以計(jì)算

在房屋買賣糾紛案件中，對于原告方已經(jīng)遭受的損失，例如已經(jīng)支付的房款、中介費(fèi)用及貸款手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，雙方一般都沒有異議，即使有異議也較容易舉證證明，主要的爭議點(diǎn)在于買受人預(yù)期利益損失是否應(yīng)該賠償，賠償?shù)囊罁?jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)是什么。對買受人預(yù)期利益損失沒有明確的計(jì)算方式，導(dǎo)致買受人預(yù)期利益損失的數(shù)額在很大程度上依靠法官的自由裁量，不同的法官由于自身對買受人預(yù)期利益的理解不同，甚至不同法官自身收入水平、生活背景的不同都可能導(dǎo)致同案不同判的審理結(jié)果。

（三）地區(qū)性指導(dǎo)意見存在問題

由于二手房買賣合同糾紛案件頻發(fā)，買受人預(yù)期利益保護(hù)問題已經(jīng)有法院出臺了相關(guān)的解答或指導(dǎo)意見。如上海市高級人民法院早在2005年就出臺了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》等。一是該指導(dǎo)意見規(guī)定了預(yù)期利益損失賠償?shù)姆秶?，即原告起訴之前房屋升值的部分作為預(yù)期利益損失賠償?shù)姆秶?。但?shí)踐中，就可能造成合同守約方以要求對方繼續(xù)履行合同為由故意拖延起訴時(shí)間，以獲得更高的預(yù)期利益損失賠償。二是該指導(dǎo)意見出臺的時(shí)間較早，近十幾年是我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展期，2005年的指導(dǎo)意見已經(jīng)難以規(guī)范當(dāng)前的房地產(chǎn)交易，急需出臺新的規(guī)范性文件指導(dǎo)房屋買賣活動(dòng)。

三、房屋買受人預(yù)期利益損失賠償?shù)耐黄坡窂?/h2>

（一） 預(yù)期利益損失賠償?shù)脑瓌t

第一，損益相抵原則，指賠償權(quán)利人基于損害發(fā)生的同一原因獲得利益時(shí)，應(yīng)將所收利益從所受損害中扣除以確定損害賠償范圍的規(guī)則。在合同法上所稱的損益相抵規(guī)則，其內(nèi)涵是受害人基于導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的同一違約行為而獲得利益時(shí)，其所能請求的實(shí)際賠償額為損失減去利益的差額。這一規(guī)則旨在確定受害人因?qū)Ψ竭`約而遭受的“凈損失”，是計(jì)算受害人“真實(shí)損失”的規(guī)則。損益相抵適用的前提要件是，受害人因違約行為的發(fā)生而獲得一定的利益。

第二，減輕損害原則，我國《合同法》第一百一十九條對此有明確規(guī)定，“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)”。我國房地產(chǎn)市場因政策原因價(jià)格起伏波動(dòng)較大，很難預(yù)料房產(chǎn)價(jià)格走勢，在房屋買賣糾紛中要求守約方在得到對方當(dāng)事人違約的意思表示后，及時(shí)進(jìn)行替代交易并不現(xiàn)實(shí)。在這種情況下，買受人及時(shí)采取減輕損害的措施取決于其行為是否合理，而不應(yīng)過于苛責(zé)，否則也是對合同公平性原則的違反。

（二）預(yù)期利益損失的計(jì)算方法

第一，法定計(jì)算方法。如果合同當(dāng)事人沒有在合同中明確約定違約損失賠償?shù)挠?jì)算方法，則可以按照法律規(guī)定直接確定損失額。一是差額法，是指通過比較買受人在違約發(fā)生后的財(cái)產(chǎn)狀況以及假設(shè)合同按照約定履行情形下的財(cái)產(chǎn)狀況，這兩種狀況之間的差額即為買受人預(yù)期利益損失的數(shù)額。二是反推法，在二手房買賣合同中經(jīng)常有守約方損失難以確定的情形，此時(shí)若違約人的收益較為確定的話，可通過反推法以違約人的收益來確定損失賠償?shù)臄?shù)額。

第二，約定計(jì)算方法。我國合同法遵循意思自治的原則，且《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時(shí)，向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以在合同中約定對于違法合同而產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！碑?dāng)事人約定或協(xié)商確定賠償范圍或損失賠償額的計(jì)算方法，既可以在合同中事先列明，也可以在發(fā)生爭議后協(xié)商確定。當(dāng)事人有約定的，人民法院應(yīng)根據(jù)其約定確定預(yù)期利益的損失賠償。

第三，酌定計(jì)算方法。在實(shí)踐中，當(dāng)事人沒有明確約定損害賠償?shù)姆绞?，又無法通過簡單的法律依據(jù)精確計(jì)算出買受人實(shí)際損失的情形。在這種情況下，人民法院根據(jù)案件的具體情況、當(dāng)事人各方在訴訟中的舉證情況等酌情責(zé)令違約方當(dāng)事人支付一個(gè)大致相當(dāng)?shù)馁r償數(shù)額。

注釋：

1史洪媛：《預(yù)期利益損失賠償制度的理論與實(shí)踐分析--以CISG第74條為視角》，南京大學(xué)碩士學(xué)位論文2016年，第3頁。