房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制研究

裴志濤

中鐵二十五局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 天津 300000

正文：

隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中所發(fā)揮的作用越來(lái)越大，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，受到了社會(huì)各界的關(guān)注。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)家直接或間接的出臺(tái)了許多政策，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的推動(dòng)作用。受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)有了發(fā)展的動(dòng)力，但同時(shí)也面臨著更多的挑戰(zhàn)。特別是在當(dāng)前各地對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的抑制，以及各種房產(chǎn)限購(gòu)政策的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了影響。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，要想在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展下去，就必須要重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要前期成本

1.1 土地成本

就土地成本來(lái)看，在上世紀(jì)九十年代初期，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地成本占比往往較低，通常為總成本的20%。但隨著我國(guó)的迅速發(fā)展，土地成本不斷提升，直至今天，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本中所占比例高達(dá)50%左右。造成這一現(xiàn)象出現(xiàn)原因，是我國(guó)土地政策的改革，經(jīng)過(guò)一系列的改革，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前已無(wú)法對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行任何的控制。但是，在一些個(gè)體地塊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是存在較大的余地。在進(jìn)行對(duì)地塊的選擇時(shí)，不能盲目的跟風(fēng)選擇，這種錯(cuò)誤的行為將會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重影響，因?yàn)樗x擇的地塊并不符合企業(yè)的實(shí)際情況，也就無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)最大利益。在實(shí)際選擇時(shí)，有相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目的跟風(fēng)選擇土地，在競(jìng)得土地后又隨之放棄，這樣的案例不在少數(shù)，在出現(xiàn)這種情況后，企業(yè)所受到的損失少幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，這也是盲目跟風(fēng)所帶來(lái)的后果。

1.2 投資決策成本

一般而言，在對(duì)某塊土地進(jìn)行投資時(shí)，應(yīng)考慮到該土地的投資定位，對(duì)該土地的投資軌面和財(cái)務(wù)策略進(jìn)行全面的分析，而對(duì)于土地的容積率、綠化率以及建筑密度等指標(biāo)，由于這些指標(biāo)往往早已確定，基本不能在進(jìn)行更改，因而要把這一因素考慮到位，把握投資的關(guān)鍵點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期投資決策階段，一定要正確的開(kāi)展各相關(guān)工作，從而確保項(xiàng)目后續(xù)的設(shè)計(jì)、施工、宣傳等工作能夠順利進(jìn)行。投資決策的成本對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著極大的影響，決定了其最后盈利情況的好壞。

1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，要想做好對(duì)成本的有效控制，就必須要明確對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的作用。在開(kāi)展項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)，該階段的成本控制對(duì)整個(gè)全面的成本有著密切的關(guān)聯(lián)，影響著整個(gè)項(xiàng)目的單用面積、戶型結(jié)構(gòu)等各種新宿，也對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、科學(xué)等因素有著巨大影響。所以，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，必須要嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)成本，防止出現(xiàn)成本浪費(fèi)現(xiàn)象。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

如果想要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本有全面的控制，首先就是要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊的各種地塊都有具體的了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，一定要結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目區(qū)域，對(duì)土地性質(zhì)以及用地指標(biāo)等各種信息進(jìn)行詳實(shí)的了解，之后通過(guò)數(shù)據(jù)分析、對(duì)比，來(lái)確定地塊的各種特點(diǎn)，從而分析出該地塊的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。最后，還要結(jié)合企業(yè)自身情況，根據(jù)企業(yè)資源，確定目標(biāo)地塊和最合適的標(biāo)價(jià)。

2.2 投資決策成本的控制措施

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要針對(duì)目標(biāo)區(qū)域，對(duì)周邊的各種信息進(jìn)行了解，對(duì)該區(qū)域的地理環(huán)境、交通情況、人文因素等各種信息進(jìn)行分析，同時(shí)還要結(jié)合該區(qū)域的相關(guān)政策，來(lái)全面了解所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。通過(guò)對(duì)以上信息的一系列分析、了解，來(lái)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的發(fā)展前景，最終判斷出該項(xiàng)目在市場(chǎng)上的可行性，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有很大的幫助。在對(duì)可行性進(jìn)行研究分析時(shí)，要注意市場(chǎng)的需求，并結(jié)合產(chǎn)品的定位，根據(jù)主要客戶群體，來(lái)進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的選址，針對(duì)性的來(lái)設(shè)計(jì)建筑方案，從而合理的進(jìn)行估算、計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大效益。

2.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段來(lái)看，在此階段中，一定要重視對(duì)成本的控制，如果出現(xiàn)問(wèn)題，就將使得項(xiàng)目整體的成本控制受到影響。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的有效控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的自然地形信息，設(shè)計(jì)最佳的施工方案，最大程度的減少對(duì)土石方的開(kāi)挖及外運(yùn)。同時(shí)，還要最好對(duì)項(xiàng)目區(qū)域自然生態(tài)、水態(tài)的保護(hù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境重建成本的降低。在對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)的對(duì)圖紙進(jìn)行規(guī)劃，各相關(guān)人員一定要要自信、反復(fù)的對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。此外，在對(duì)比和選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)并爭(zhēng)取的完成預(yù)算，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性并最大程度的發(fā)揮出預(yù)算的作用。做好了這一系列前期成本控制工作，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際施工時(shí)也才會(huì)不拖泥帶水的取得成功，這也是實(shí)現(xiàn)對(duì)后續(xù)建設(shè)成本有效控制的關(guān)鍵所在，能夠有效防止意料之外的成本增加現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、結(jié)論

總而言之，在房地產(chǎn)行業(yè)取得突破性發(fā)展的今天，要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，就一定要做好對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制工作。但就目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制并不是隨隨便便就能夠做好的，不但需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者的高度重視，還需要有各種高素質(zhì)、高水平的專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行實(shí)際操作才能實(shí)現(xiàn)。在今后的發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要對(duì)項(xiàng)目的前期成本控制有足夠的認(rèn)識(shí)，通過(guò)對(duì)成本的嚴(yán)格控制，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的持續(xù)提升，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展做出有力保障。