基于工程款緊張情況下的交房管理

鄭州大學管理工程學院 河南 鄭州 450006

正文：

一、背景分析

隨著我國經濟的增長、居民收入的增加和生活水平的提高以及國家對房地產市場的進一步調控規(guī)范，一方面擁有充足的市場需求，另一方面正面臨著日益嚴峻的市場環(huán)境和較強的宏觀調控的雙重考驗，成本利潤率逐漸壓縮，使得房地產行業(yè)對于工程款的合理使用安排成了長久發(fā)展的首要條件，并且是工程施工平穩(wěn)進行的有力保障。因此，房地產行業(yè)需要一系列的解決方案來合理利用工程款來確保交房完美完成。

二、問題分析

（一）資金統(tǒng)籌考慮不周

導致工程無法按時交房的首要問題存在于項目初、中期，各職能部門未能有效參加項目前期籌劃工作，使得項目統(tǒng)籌計劃未能有效安排，資金計劃不能有效控制，由于施工單位工程款計劃無法確定，使得施工單位在配合度及項目施工進度上有很大消極作用，不能站在業(yè)主方的角度考慮交房工期的合理安排工作，極大程度上影響了完美交房。

其次在項目推進過程中，由于業(yè)主方資金緊張，部分要求提前付款的單位會影響其他單位的工程款支付，這種問題有可能會導致業(yè)主方的資金鏈斷鏈或影響關鍵工序的有效完成。

（二）交房前計劃不明晰

在實際的施工過程中，交房前未能充分發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場存在的問題，在正式驗收前未能進行多次模擬驗收，導致現(xiàn)場存在的問題未能及時整改到位；其他職能部門未能及時參加模擬驗收，部分土建及機電安裝問題已解決的情況下，其他職能部門未能及時提出其他相關問題，會導致不能按時交房。

（三）工程款分配不合理

在實際的施工過程中，轉包現(xiàn)象十分普遍，層層轉包導致責任分散，使得各個承包商之間互相推諉。承包商雖已建立相關制度，但制度不能落實到位，以包代管的現(xiàn)象十分嚴重； 在資金緊張的情況下，不能充分安撫好配合度較好的施工單位，使得配合度較好的施工單位會喪失信心，嚴重影響其配合度及施工進度；同時對配合度較差的施工單位也產生了對項目不利的影響，交房工期無法按時保證。

（四）對分包無獎懲措施

經過調查發(fā)現(xiàn)，房地產行業(yè)缺少誠信施工管理機制，在緊急狀態(tài)下?lián)尮べM用不能切實保證，交房過程中產生的推諉扯皮現(xiàn)象頻頻發(fā)生。對于搶工有力的施工單位不能及時支付搶工費用，對于推諉扯皮的施工單位不能采取有效的懲罰措施，使得業(yè)主方在資金緊張的情況下難以協(xié)調各施工單位之間的問題，導致交房工作無法順利進行。

三、解決方案或措施

工程款是施工正常進行的保障，在工程款緊張的情況下交房，需要統(tǒng)籌考慮，主次分明，保障有度，措施得力，有諾必踐，結合實際情況，解決方案如下：

（一）統(tǒng)籌考慮，有力推進

1.在項目啟動初期，召開由開發(fā)部、管理部、營銷部、物業(yè)部、成本部、財務部、工程部參加的項目專題會議，制定出切實可行的項目推進計劃，并制定出強有力的保障措施，確定相對寬松的交房日期，使得各部門統(tǒng)一思想，有分工也要有配合；

2.項目推進過程中，嚴格按照項目推進計劃實施，對于不能按照項目推進計劃實施的單位按照事先制定的保障計劃予以彌補，優(yōu)先保障關鍵工序順利實施，并在付款上予以支持；在項目推進過程中若出現(xiàn)重大偏差，需重新召開項目專題會議，重新制定項目推進計劃和更嚴厲的保障措施。

3.每半年召開一次項目推進總結會，具體分析項目推進情況，借鑒成功經驗，汲取教訓，為后半年項目推進指出方向和目標。

（二）交房動員，分秒必爭

在交房前至少半年內，召開由相關部門參加的交房動員會，統(tǒng)一思想，解決實際存在的問題，制定出切實可行交房推進計劃和保障措施以及優(yōu)選第三方隊伍，集中約談有關施工單位，使得各部門和各施工能夠充分認識到交房的緊迫性和重要性，聯(lián)合物業(yè)按照集團分戶驗收制度進行分戶驗收，將驗房問題及時統(tǒng)一匯總至工程部，并限定整改期限，交房前至少三次維修整改。

（三）合理分配工程款，提振交房士氣

在后期工程款分配上，優(yōu)先解決直接影響到交房和配合較好的施工單位，對于因資金不足不能足額支付的施工單位做好解釋協(xié)調工作，并明確后續(xù)工程款支付計劃，使得優(yōu)質施工單位交房士氣高漲；對于不能按時推進和推諉扯皮的施工單位，堅決按照保障措施由優(yōu)選第三方予以實施，并明確第三方隊伍的費用支出方式和支付計劃，使得第三方施工單位能夠按照第三方施工單位無后顧之憂；同時反復強調交房的緊迫性和重要性，對于不能按時推進和推諉扯皮的單位能夠充分認識到后果，并加重處罰力度。

（四）合理組織，有效施工

對于交房前期的施工管理，建議至少每周組織三次協(xié)調會，由各單位匯報工程進展和工程問題維修情況，工程部現(xiàn)場分析解決實際存在的問題，統(tǒng)一協(xié)調，緊而不崩，有條不紊，有效施工，對于各施工單位統(tǒng)一要求，嚴格管理，對于工程進展和工程維修問題實施不到位的施工單位，組織強力足夠的第三方隊伍予以彌補。

（五）兌現(xiàn)承諾，彰顯誠意

對于在緊急狀態(tài)下的承諾和第三方隊伍費用切實履行承諾，統(tǒng)一協(xié)調各部門和各施工單位及時解決，對于在交房過程中推諉扯皮和進展緩慢的施工單位列入?yún)^(qū)域黑名單，限制甚至禁止其他項目合作；交房后，召開由各部門參加的總結會，總結經驗，汲取教訓，處于交房過程中表現(xiàn)較好的部門和人員予以獎勵，對于在交房過程中表現(xiàn)不力的部門和人員予以懲戒，為區(qū)域下次交房提供有力支撐。

四、結束語

在工程款緊張的情況下順利交房的解決方案需要從五個方面考慮：一、統(tǒng)籌考慮，有力推進；二、交房動員，分秒必爭；三、合理分配工程款，提振交房士氣；四、合理組織，有效施工；五、兌現(xiàn)承諾，彰顯誠意。充分考慮這五個解決方案的前提下，切實有效執(zhí)行更細節(jié)的工作，解決工程款緊張的問題會使得社會及房地產行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有極大的推動作用。