揚(yáng)州市老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀與對(duì)策

房忠潔 張?zhí)K俊

(揚(yáng)州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院，江蘇 揚(yáng)州 225000)

0 引言

揚(yáng)州是一座歷史悠久的文化古城，以其優(yōu)美的環(huán)境、特色的園林古建聞名于世，在揚(yáng)州的老城區(qū)有很多頗具特色的古巷，穿插在這些古巷中還有很多建于二十世紀(jì)八九十年代的小區(qū)。在我市，政府部門將1996年前建成的小區(qū)定義為老舊小區(qū)。在我市老舊小區(qū)有300多個(gè)，分布在揚(yáng)州市各個(gè)地區(qū)，居戶約10萬(wàn)戶，面積約900萬(wàn)m2，其中基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、環(huán)境較差小區(qū)、建于80年代23個(gè)。這些老舊小區(qū)規(guī)劃建設(shè)年代較早，當(dāng)時(shí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，經(jīng)過(guò)多年使用存在很多外觀或者功能上的問(wèn)題，已無(wú)法滿足居住環(huán)境和城市美觀的要求。

1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀分析

1.1 建筑功能簡(jiǎn)單

部分老舊小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)形式單一，設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，因?yàn)榈赜蛳拗坪芏鄾](méi)有設(shè)置停車位；老舊小區(qū)均建設(shè)在20世紀(jì)80年代～90年代，房屋抗震能力差；老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)使用的建筑材料也不節(jié)能環(huán)保，導(dǎo)致如今小區(qū)外觀上顯得破爛陳舊，屋檐、臺(tái)階、樓梯扶手等位置出現(xiàn)破損，房屋外墻和樓道墻面開(kāi)裂，還存在漏水情況使得墻面泛黃發(fā)黑，觀感十分不好[1]。

1.2 基礎(chǔ)設(shè)施陳舊

老舊小區(qū)道路年久失修，路面不平整，兩側(cè)路牙破損殘缺，車子亂停亂放，經(jīng)常造成道路擁堵；排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理，廢水污水不能及時(shí)排出，雨天的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)內(nèi)澇的情況；老舊小區(qū)的電線、供暖供氣管線均已出現(xiàn)老化，常常出現(xiàn)停水停電的情況，給居民造成諸多不便。老舊小區(qū)活動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所十分簡(jiǎn)陋，健身器材也已生銹，有的小區(qū)甚至沒(méi)有這些設(shè)施；有的老舊小區(qū)沒(méi)有設(shè)置物業(yè)管理，還有一部分小區(qū)物業(yè)管理形同虛設(shè)，小區(qū)的安全得不到保障。

1.3 環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

老舊小區(qū)修建時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)對(duì)綠化要求不高，因此周邊綠化較少甚至沒(méi)有，即使少數(shù)小區(qū)修葺了綠化帶，但綠化帶常年沒(méi)有維護(hù)，已經(jīng)殘破不堪；居民修建的各種違章建筑四處可見(jiàn)，侵占綠地和道路，也是造成交通擁堵的重要原因；小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生差，樓道雜物堆放影響消防，過(guò)道兩旁垃圾堆放，小廣告覆蓋了墻面和告示牌。

2 老舊小區(qū)改造面臨的困境

由于老舊小區(qū)多分布在市區(qū)中心位置有的分布在揚(yáng)州的小巷中，受到環(huán)境、交通、資金等各方面的限制，改造的推行緩慢，一直面臨著很多困境。

2.1 協(xié)調(diào)管理難度較大

老舊小區(qū)改造一般需要對(duì)小區(qū)的供電、供水、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施進(jìn)行維修升級(jí)，在對(duì)小區(qū)道路和外墻修繕時(shí)又會(huì)涉及到電網(wǎng)、水管網(wǎng)的遷移改動(dòng)，這需要各個(gè)部門的全力配合。同時(shí)，老舊小區(qū)改造涉及的相關(guān)部門多，包括消防、城管、居委會(huì)、電信等部門，協(xié)調(diào)好各單位的難度很大。如果協(xié)調(diào)工作做不好，容易導(dǎo)致工期停滯或者重復(fù)遷改等問(wèn)題，對(duì)改造進(jìn)度和造價(jià)都造成很大的影響。

2.2 建設(shè)管理不規(guī)范

小區(qū)改造需要征求小區(qū)各業(yè)主的意見(jiàn)，由于業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一，很多項(xiàng)目在著手時(shí)就面臨困難，需要協(xié)調(diào)。而且各小區(qū)具有不同的特點(diǎn)、住戶的實(shí)際需求不同，在改造過(guò)程實(shí)施過(guò)程中存在著很多變更，如果對(duì)這些變更把關(guān)不嚴(yán)格，必然會(huì)造成整個(gè)工程質(zhì)量得不到保證。當(dāng)前揚(yáng)州老舊小區(qū)改造主要方向是提升小區(qū)的硬件設(shè)備，但從當(dāng)前老舊小區(qū)改造的情況看，普遍存在著管理較不善的問(wèn)題。因?yàn)槿狈ξ飿I(yè)管理來(lái)維護(hù)的小區(qū)的環(huán)境，改造后小區(qū)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間問(wèn)題還是會(huì)再次顯現(xiàn)，小區(qū)治安條件容易惡化，居民矛盾也容易增大，很難讓改造的福利長(zhǎng)久的維持下去。

2.3 配套設(shè)施改造困難

老舊小區(qū)老年人、兒童較多，沒(méi)有電梯十分不便，但是修建電梯沒(méi)有政府部門支持，居民很難成功做到[3]。老舊小區(qū)道路本身就很狹窄，根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)條件在建設(shè)初期并沒(méi)有考慮停車位的問(wèn)題，但是隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民生活水平得到很大提升，現(xiàn)如今各家各戶都有了私家車，行車擁擠、停車?yán)щy等問(wèn)題造成了許多鄰里間的矛盾。電梯和停車位的增設(shè)涉及到各家各戶的切身利益，需要做大量的協(xié)調(diào)工作，實(shí)施起來(lái)很困難，尤其需要大量的資金投入。

3 老舊小區(qū)改造的建議

老小區(qū)的問(wèn)題日益凸顯，不僅影響市容市貌，而且給居民造成很多不便，影響居民的生活品質(zhì)，因此對(duì)老舊小區(qū)改造刻不容緩。揚(yáng)州市政府近幾年對(duì)老舊小區(qū)的改造一直在推進(jìn)中，從2008年到2017年的10年間，政府部門對(duì)老舊小區(qū)已經(jīng)做了很多工作。比如對(duì)小區(qū)的墻體、路面、管線、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維修、完善了小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)立門衛(wèi)或者報(bào)警亭、合理設(shè)置了綠化帶、條件允許的情況下也增加了休閑活動(dòng)場(chǎng)所，居民生活環(huán)境得到了一些改善。

但是政府部門目前所做的工作主要針對(duì)的是對(duì)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，但從民生的角度來(lái)看所做的還是不夠的，仍然有很多問(wèn)題未能解決。比如老小區(qū)中居住的老人小孩較多，而老小區(qū)大多都沒(méi)有配設(shè)電梯，上下樓梯就是一個(gè)很大的問(wèn)題；停車難的問(wèn)題依然突出，沒(méi)有多余的空地來(lái)建設(shè)停車場(chǎng)；小區(qū)配套設(shè)施不完備，很多小區(qū)沒(méi)有設(shè)立社區(qū)活動(dòng)中心，老人沒(méi)有地方進(jìn)行活動(dòng)，只能在路邊集中活動(dòng)，既影響交通又不安全。建設(shè)“宜養(yǎng)宜居”社區(qū)是如今小區(qū)建設(shè)的趨勢(shì)，因此在滿足基礎(chǔ)設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施進(jìn)行改造，現(xiàn)提出如下建議[4]：

1)每個(gè)老舊小區(qū)面臨的問(wèn)題都不盡相同，需對(duì)各個(gè)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研分析，因地制宜，提出適合于小區(qū)自身的改造方案再予以實(shí)施，這樣改造工程才能更有效率地實(shí)施；

2)老舊小區(qū)的改造離不開(kāi)政府的支持，老舊小區(qū)的改造是事關(guān)民生大計(jì)，首先改造資金主要還是依靠政府財(cái)政撥款，因此希望政府能多出臺(tái)一些新的政策，鼓勵(lì)和支持老小區(qū)配套設(shè)施的改造建設(shè)；

3)老小區(qū)老人、兒童居住較多，尤其是對(duì)住在高樓層的居民來(lái)說(shuō)沒(méi)有電梯十分不便，通過(guò)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)重新設(shè)計(jì)，對(duì)原住宅進(jìn)行電梯增設(shè)，而關(guān)鍵的資金來(lái)源問(wèn)題則需要政府部門出臺(tái)政策解決；

4)老舊小區(qū)坐落在老城區(qū)、市中心，配套設(shè)施需要空地，但是在擁擠的市區(qū)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的整體拆遷確實(shí)實(shí)行起來(lái)更是困難，所以可以采用局部拆遷的方式，將小區(qū)重新規(guī)劃，例如招商引資，將小區(qū)局部多層住宅樓拆除，再投資建兩棟新的高層，讓原來(lái)的居民回遷到小區(qū)，再將其余住宅出售盈利，這樣就可以將剩余的區(qū)域規(guī)劃為相應(yīng)的配套設(shè)施，比如綠化、停車場(chǎng)以及活動(dòng)中心，改造環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)，為居民謀福利。

4 結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)的改造與社會(huì)民生息息相關(guān)，一個(gè)美好的生活環(huán)境有利于形成和諧的人際關(guān)系，并且對(duì)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)起著十分重要的作用。老舊小區(qū)改造的意義除了改善、維持社區(qū)秩序，保障居民基本的居住條件，而且還可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，化解不平衡、不和諧因素引發(fā)的鄰里矛盾，營(yíng)造和諧的人文環(huán)境。政府部門對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造有利于社會(huì)的穩(wěn)定和和諧，樹(shù)立了共產(chǎn)黨的良好形象，也體現(xiàn)了共產(chǎn)黨的執(zhí)政能力。