樓市新措施能奏效嗎？

政府公報2月9日刊登行政長官批示，推出新一輪房地產(chǎn)市場管理措施，包括取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規(guī)定，以及向取得非首個居住用途不動產(chǎn)者加徵5%或10%的印花稅等。新措施翌日起生效。與此同時，為協(xié)助澳門青年置業(yè)，金融管理局推出了有關(guān)“合資格青年首次置業(yè)的按揭成數(shù)”的規(guī)定，符合條件的貸款申請人的銀行按揭可達(dá)房價8至9成。新措施一經(jīng)公佈，旋即引起社會廣泛關(guān)注和討論，出現(xiàn)正反兩派不同的意見，一部分人認(rèn)為新政有助青年解決置業(yè)難關(guān)；另一部分人卻擔(dān)憂可能引導(dǎo)有心置業(yè)的市民趕搭尾班車上樓，變相推高現(xiàn)今已高不勝寒的樓價，故何來促進(jìn)本地樓市健康發(fā)展之說。

今次兩大新措施一併推出，可謂重手，坊間形容為辣招，可惜卻備受質(zhì)疑，社會普遍認(rèn)為是舊酒裝新瓶。當(dāng)樓價高企帶來的民心怨憤存在已久，當(dāng)房屋政策、土地政策，一再令社會大失所望，作為一個民意政府大打溫情牌推出新策，本是水到渠成順應(yīng)民意之管治模式。然而諷刺的是，針對社會上普遍對新措施不看好之際，另一邊房地產(chǎn)界人士卻指出樓市的深層次問題其實(shí)是土地儲備及供應(yīng)，建議政府應(yīng)重視私人住宅供應(yīng)對樓市的調(diào)節(jié)作用，加快土地審批速度，減輕樓市炒賣的氣氛。更指，“最近半年成交量不高但樓市一直乾升的情況是假象，豪宅和普通樓宇的總價除開呎數(shù)，都未回升到高峰期的六、七成?！?/p>

按照政府官員的說法，2016年至2017年期間，所有住宅交易的買家基本是澳門居民，當(dāng)中已擁有住宅單位的占56.7%，因此政府認(rèn)為有必要推出新的樓市調(diào)控措施。毫無疑問，政府最初本意應(yīng)是解決市民的基本居住權(quán)利，也是生存的基本需求，而這個基本需求，如何理解，也要視乎個人而異。對於初入社會工作的20多至30歲出頭的青年而言，其基本需求可能很多元化，比如買車需求、進(jìn)修需求、社會群體交際需求，甚至婚戀需求以及置業(yè)需求等等；而對於年屆40多歲的青壯年，若是首置一族，可能既要面對置業(yè)需求，又要面對子女教育需求。

對於前者，即便是新措施放寬青年首置按揭成數(shù)到8至9成，可能未必有心響應(yīng)，因?yàn)橹脴I(yè)未必是其唯一或最大的目標(biāo)，反而收入和供款能力是重要考量因素。而對於後者，置業(yè)可能是生活所需，但鑑於自身經(jīng)濟(jì)能力以及收入條件未能置業(yè)，當(dāng)政策有助其上車，一部分可能被打動，而傾向低樓價樓宇埋手。但不可忘記，港澳地區(qū)已有三度放棄跟美國加息，若下一波跟隨美國加息的話，加幅一定不可小覷，一部分人可能因而會陷入債務(wù)危機(jī)境地。所以，放寬青年首置按揭這一新策亦有利有弊，如助長家長式管治的心態(tài)——政府包辦市民的置業(yè)需求；不利市民的其他需求的發(fā)展，要買樓就可能要犧牲其他的需求，比如前文所提及的買車需求、進(jìn)修需求等等，實(shí)際上還可能影響到部分居民生活質(zhì)素，更不用說有推動市民“羊群”心理買樓風(fēng)潮，為樓市新一輪漲勢添柴燎火之嫌。

青年首置按揭放寬政策，按照正常思維理解，首先前提是青年人要有一定的經(jīng)濟(jì)能力，不論借到8成還是9成，都是有借有還，而不會是有借冇還；其次要有一定的償債能力，畢竟，任何一間私營銀行對外借貸前必定嚴(yán)格審核借款人的“償債能力”，而不會是做社會慈善工作。所以說，新措施本身可能“雷聲大”，但效力大有可能是“雨點(diǎn)小”，過往政府順勢推出各種各樣的政策，被社會質(zhì)疑目的都是以協(xié)助置業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，由早些年前的首置四釐利息補(bǔ)貼，到首置免印花稅，再到如今的為樓市調(diào)控“加辣”新措施，按照慣例，每逢新政策在推出初時可能給人們帶來希望，及時給樓市降溫，但不出數(shù)月，即出現(xiàn)樓市反彈，故新措施往往是大打折扣。今次政府推出青年首置新措施，能否打破慣例，甚至乎創(chuàng)造奇跡，還需假以時日，當(dāng)業(yè)界有足夠數(shù)據(jù)力證之時，樓市新措施是否奏效才可見真章。

（澳門/ 朱寶瑩）