中國特色住房合作社制度初探

林雅華

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

中國自從1998年進行住房制度改革，實行商品房制度以來，住房價格漲幅進入快車道，居民的住房壓力不斷增加，特別是中低收入人群，“住有所居”的難度越來越大。

由于房價越來越高，大量的中低收入人群很難實現(xiàn)購房夢，這些居民的幸福指數(shù)和獲得感大打折扣，是目前中國面臨的重大民生問題。中國政府非常重視這個問題，想出了多種解決辦法，推出“解困房”“經(jīng)濟適用房”“廉租房”等制度，但還是沒有解決這個大難題。最近，政府又大力推出“租售同權(quán)”等政策，鼓勵居民通過租房解決住房問題。但由于中國人民對房子的特殊感情，老百姓還是以擁有一套自己的房子為目標(biāo)，這個辦法需要長期引導(dǎo)才能起到效果。2017年12月8日召開的中共中央政治局會議，更是進一步強化要求“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”，在此大背景下，加強研究中國特色的住房制度研究創(chuàng)新并探索長效機制加以推廣，顯得尤為迫切、也更有深遠(yuǎn)的意義。

他山之石：世界發(fā)達(dá)國家住房合作社經(jīng)驗

面對這個巨大的民生問題，世界上其他發(fā)達(dá)國家同樣也經(jīng)歷過，其中解決得最為理想的，應(yīng)屬歐洲許多國家實行的“住房合作社”制度。住房合作社創(chuàng)始于19世紀(jì)中葉的歐洲，最早組建住房合作社的國家有法國、德國、意大利等國家。早在1860年，法國就出現(xiàn)了試驗性的住房合作社；1862年德國成立了第一個住房合作社。這個制度實行150多年來，歐洲的老百姓住房問題得到徹底解決，特別是難度最大的中低收入人群的住房問題，也得到圓滿解決。

歐洲，尤其是德國，是世界上公認(rèn)的住房合作社制度運用得最為成功的國家，房價長期穩(wěn)定、中低收入居民購房壓力不大，綜合他們的成功經(jīng)驗，主要在于以下幾點：一是政府給予土地、稅收等多方面的優(yōu)惠和補貼；二是大量居民參與住房合作，達(dá)到規(guī)模效應(yīng)；三是企業(yè)與政府合作，共同完成住房建設(shè)。

因為中國人口眾多，照搬歐洲的住房合作社制度，按目前的實際情況還不可行，但歐洲的住房合作社制度，對我國解決中低收入住房問題有所借鑒?？梢愿鶕?jù)我國的國情，探索中國特色的住房合作社模式。

先易后難：以三四線中低收入人群為先，推進住房改革

何為中國特色的住房合作社模式？我們先簡單地用一句話來描述它的特點，即：“政府主導(dǎo)、加強監(jiān)管；社員參與、多方合力；優(yōu)化組合、共享美好”。

那么，住房合作社模式為什么要選擇從三四線城市先行先試呢？

首先，正如習(xí)近平總書記2015年6月30日在會見全國優(yōu)秀縣委書記時的講話中指出的那樣：郡縣治，天下安。縣一級處在承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是發(fā)展經(jīng)濟、保障民生、維護穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。同時，基于住房建設(shè)投資對于各相關(guān)行業(yè)的重大拉動效應(yīng)，推動住房改革，對于地方經(jīng)濟和就業(yè)具有十分重要的意義。因此，解決三四級城市的居民，尤其是中低收入群眾的住房問題，讓他們安居樂業(yè)，意義重大。

其次，在全中國大量的中低收入人群中，以三四線城市所占的比例最大。因此，我們這次探索中國特色住房合作社模式，先從解決三四線城市廣大中低收入人群住房問題開始。

再次，中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，離不開三四線城市中低收入群眾的進一步參與?；厥字袊甑陌l(fā)展，離不開快速的城鎮(zhèn)化。從1998年到現(xiàn)在近二十年間，中國常住人口城鎮(zhèn)化率從30.4%增長到2016年末的57.35%，這增加27%的城鎮(zhèn)化率，為這二十年期間中國經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大貢獻。但距離發(fā)達(dá)國家80%以上的水平還有很大差距。據(jù)中國社會科學(xué)院《城市藍(lán)皮書：中國城市發(fā)展報告》，中國城鎮(zhèn)化目標(biāo)是：到2030年，中國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，也就是在未來14年期間，將約有2億名農(nóng)村居民參與到中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的大潮中來。

具體操作：各方兼顧、創(chuàng)新模式可行

通過分析研究，我們得出結(jié)論，采用中國特色住房合作社模式，能夠通過降低房價和居住成本、解決長期困擾中低收入人群的購房難問題，提高縣城人民居住的舒適度、便利度，讓他們體驗到新的現(xiàn)代化生活方式的美好；與此同時，參與各方，無論是政府還是合作的企業(yè)，也都將從中受益、各有所獲。

合作社項目所在地的政府，在經(jīng)濟、就業(yè)、財政收入等方面，都會因此得到增長。在建設(shè)階段，大規(guī)模建設(shè)拉動地方經(jīng)濟；建成后中低收入群眾在縣城安居樂業(yè)，加快城鎮(zhèn)化進程，消費拉動了經(jīng)濟。在大社區(qū)中有一定的產(chǎn)業(yè)配置，通過職業(yè)培訓(xùn)，建立社區(qū)創(chuàng)業(yè)空間，將當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)品通過互聯(lián)互通的網(wǎng)絡(luò)平臺和各種通路進行推廣營銷，為地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展打造平臺。

參與合作社的各方機構(gòu)和企業(yè)，加入到這個高起點的大平臺，投資安全性高、收益有保障，雖薄利、但多銷，分享將來全國三四線城市的廣闊發(fā)展空間，實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個重要機遇。中國有三四線城市2600多個，只要10%的城市有一個這樣的社區(qū)，就有260個，有非常大的商業(yè)空間。

參與的購房居民，能夠享受到實實在在的改革創(chuàng)新紅利，用較低的房價買到適合自己居住的好房子，并終身免交物業(yè)費。不僅買得起房子，還住得起房子。

我們研究的中國特色住房合作社具體操作模式如下：

一、綜述：項目地政府與企業(yè)共同組建一個共享平臺——住房合作社（合作企業(yè)），政府可以用不同的形式參與。該平臺是一個企業(yè)性質(zhì)的組織，但不以盈利為主要目標(biāo)。該平臺作為一個整合資源平臺，將參與的所有企業(yè)、金融機構(gòu)等單位，按共享經(jīng)濟的模式，在當(dāng)?shù)卣膮⑴c和監(jiān)管之下，在現(xiàn)行所有法律和行政規(guī)定許可的前提下，通過購房者加入住房合作社，參與各方充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成利益共同體，實施集約化運營管理，達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，從而實現(xiàn)運營成本最小化、運營效果最優(yōu)化，讓購房者從中獲得最大利益、讓參與各方獲得合理的應(yīng)有回報。

二、監(jiān)管：為了確保項目順利進行，政府應(yīng)專門為此項目成立一個管理監(jiān)督機構(gòu)（建設(shè)指揮部），并任命有一定級別的領(lǐng)導(dǎo)兼任負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)各種關(guān)系，加強過程監(jiān)督，為項目審批和建設(shè)過程保駕護航。同時，對于群眾交納給住房合作社的入社資金，由政府進行專項監(jiān)管，確保社員的合法權(quán)益和資金安全。

三、原則：項目地政府按城市規(guī)劃要求，按城市供地計劃，按市場土地價格，擬向合作公司提供商住用地（要有一定規(guī)模，不同人口的城市確定不同的規(guī)模，統(tǒng)一規(guī)劃分期供地），為了能讓房價降下來，土地價格不能太高，因此在選址時，應(yīng)考慮離市區(qū)有一定距離，但交通方便、未來發(fā)展較具潛力的地方，以造城的規(guī)模，打造一個新城。

四、規(guī)劃：在規(guī)劃中，項目必須配備以下各種配套——

（1）系列教育配套：根據(jù)社區(qū)規(guī)模大小，配置從高中到幼兒園，再到職業(yè)培訓(xùn)全系列，并由知名學(xué)校參與。

（2）系列醫(yī)療康養(yǎng)配套：根據(jù)社區(qū)規(guī)模大小，從綜合性醫(yī)院到社區(qū)便利門診全系列，由知名醫(yī)院開設(shè)分院。并把醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，創(chuàng)造出新型的醫(yī)養(yǎng)模式。

（3）養(yǎng)老機構(gòu)配套：社區(qū)中必須配套有一定規(guī)模的養(yǎng)老配套設(shè)施，無論集中養(yǎng)老和居家養(yǎng)老，都能得到充分的滿足。由知名的養(yǎng)老機構(gòu)，在各社區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)。

（4）中國文化藝術(shù)體驗館配套：中國五千年文化，是中國的寶庫，我們要充分利用這個平臺，全面大力宣揚中國文化。由知名的中國文化體驗推廣機構(gòu)，在各社區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)。

（5）在每個社區(qū)，配套一定規(guī)模的鄰里中心（按總建筑面積的5%左右配建），產(chǎn)權(quán)歸幸?；鹞瘑T會，將業(yè)主的所有公共空間全部放在里面。從人們生活必需的農(nóng)貿(mào)超市、人民公社大食堂，到吃喝玩樂購的全功能商業(yè)，再到中國文化體驗館等文化精神食糧，在這全部都有配置。建立一個龐大的社交平臺，弘揚和傳承中國幾千年的鄰里文化。

（6）在每個社區(qū)，配置一定規(guī)模的商業(yè)配套（按總建筑面積10%左右配建），部分產(chǎn)權(quán)歸幸?；鹞瘑T會。該商業(yè)配套分成三個層面。一是整個大社區(qū)配套，比如影院、購物中心等；二是組團小配套，比如小超市、小診所等；三是便利店，比如小吃店、理發(fā)店等。這些商業(yè)中，相當(dāng)比例的商家是合作社的長期合作聯(lián)盟，形成利益共同體，有福共享、有難同擔(dān)，確保提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量安全。

（7）在大社區(qū)中，必須設(shè)立幸?；鸸芾砦瘑T會及常設(shè)機構(gòu)，對本社區(qū)的幸?；穑ê匈Y產(chǎn)）進行管理，通過資產(chǎn)租賃或運營收入，補貼物業(yè)管理和公共設(shè)備維護、維修費用，力爭做到業(yè)主終身不交物業(yè)費。

（8）在大社區(qū)中，必須配套創(chuàng)業(yè)空間（可以設(shè)在鄰里中心，也可單獨建設(shè)一棟寫字樓），作為業(yè)主的創(chuàng)業(yè)共享空間。在這里，可以通過各種網(wǎng)絡(luò)和通路，將本區(qū)域的特產(chǎn)向全國甚至全世界推廣營銷。

（9）在大社區(qū)中，必須配套完善的物業(yè)管理和安全保衛(wèi)系統(tǒng)，做到社區(qū)安全、干凈，各種設(shè)施設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，業(yè)主所購置的房產(chǎn)永遠(yuǎn)得到保值升值。

（10）在大社區(qū)中，必須成立就業(yè)指導(dǎo)中心（可并入幸?；鸸芾砦瘑T會管理），社區(qū)內(nèi)的業(yè)主，需要就業(yè)的全部在該中心登記，并可免費參加職業(yè)培訓(xùn)，免費使用創(chuàng)業(yè)空間。該指導(dǎo)中心與社區(qū)所有入住商家約定，在本社區(qū)經(jīng)營的商業(yè)，在同等條件下，必須錄用本社區(qū)的待業(yè)業(yè)主及其子女。

（11）在大社區(qū)中，配套互聯(lián)互通網(wǎng)絡(luò)中心，將社區(qū)所有資源進行共享，互相監(jiān)督，使用積分制，讓業(yè)主生活便利，消費實惠，讓商家薄利多銷，提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

（12）在大社區(qū)中，必須配套多種形式的體育健身場所，讓業(yè)主有足夠的運動鍛煉的空間。

（13）在大社區(qū)中，必須配套少量租賃房（約占總面積的1%～2%），讓確實買不起房子的中低收入群眾也有機會入住我們的美好家園。

（14）在大社區(qū)中，必須配套政府派出機構(gòu)，如公安、消防、社區(qū)政府管理及行政便民機構(gòu)等設(shè)施。

五、審批：做好規(guī)劃后，政府按正常程序進行土地掛牌，并按規(guī)定的土地價格（市場價），由合作公司按合法程序摘牌。由該平臺先交一部分土地出讓金，政府繼續(xù)開展各項手續(xù)審批。

六、統(tǒng)籌：由平臺運營者（合作公司），召集參與本項目建設(shè)的所有組織（含規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣策劃、商業(yè)運營和管理、教育醫(yī)療配套管理、主要社區(qū)配套商家、物業(yè)管理等等），按共享經(jīng)濟模式形成一個生態(tài)圈，共同努力，按最低的成本，最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，把各自的工作做好，把社區(qū)建設(shè)起來。

七、入社：項目取得三證，并且工程已正式開工后，由參與的營銷策劃單位負(fù)責(zé)，在政府監(jiān)管下，向區(qū)域內(nèi)的購房者登記，并按規(guī)定的門檻讓符合條件的中低收入群眾加入到住房合作社，成為住房合作社社員。

八、交款：取得土地證和預(yù)售許可證后，購房者按規(guī)定進行交款和辦理銀行按揭貸款，所有房款收入，都納入政府相關(guān)部門的監(jiān)管。

九、交房：項目在建設(shè)過程中，各方面加強監(jiān)督，保質(zhì)保量按時完成建設(shè)任務(wù)，將完美的社區(qū)和產(chǎn)品交付給業(yè)主，并按時辦理產(chǎn)權(quán)。

十、測算：由于集約化管理，產(chǎn)品品質(zhì)得到保證，各項費用大幅度降低，資金成本大量節(jié)約，沒有了開發(fā)商從中盈利，由此可將房價大幅度降下來（經(jīng)過初步測算，采用住房合作社建房模式，可以把房價降低15%左右）。其中：（1）沒有開發(fā)商利潤，約可降低房價7%左右（實際開發(fā)商正常利潤10%左右，拿3%用于建設(shè)商業(yè)用房和租賃住房提供給幸?；鹞瘑T會出租，實際省了7%）；（2）節(jié)約項目前期投資資金，減少了融資利息，可降低房價1.5%左右；（3）規(guī)模效應(yīng)，集約化管理，參與企業(yè)薄利多銷，從而降低成本，可降低房價3%左右；（4）定向營銷，節(jié)約了廣告宣傳費用，可降低房價2%左右；（5）由于利潤、利息等減少，降低了房價，增值稅也隨之減少，可降低房價1.5%左右。以上合計可降低房價15%左右。

十一、物管：小區(qū)建好后，物業(yè)管理用共享經(jīng)濟模式，將所有社區(qū)配套和商業(yè)、教育等系統(tǒng)互聯(lián)互通，設(shè)立社區(qū)幸福基金管理委員會，用留給業(yè)主的鄰里中心、部分商業(yè)用房和租賃用房的租金或運營收入，作為物業(yè)公司的物業(yè)管理費和社區(qū)日常維護維修費用，做到業(yè)主終身不交物業(yè)費，徹底解決物業(yè)管理這個老大難問題，也解決了中低收入購房者擔(dān)心“住不起”的后顧之憂。假設(shè)一個100萬平方米的社區(qū)，大約需要物業(yè)管理人員150人，每個月物業(yè)管理費用約為52萬元左右、社區(qū)的維護和維修費用每月約為8萬元左右，也就是物業(yè)管理每月總費用在60萬元左右。而社區(qū)的租賃收入，按100萬平方米社區(qū)規(guī)模，提供給幸福基金的商業(yè)用房（不含公共空間和創(chuàng)業(yè)空間、含租賃住房）有8萬平方米（按8%配置），每平方米月平均租金10元（商業(yè)平均12元，租賃房2元），租金收入80萬元，扣除稅收和幸福基金管理委員會相關(guān)機構(gòu)費用后，每月至少余下60萬元提供給物業(yè)管理公司，做到業(yè)主終身不交物業(yè)費。

十二、就業(yè)：安居還要樂業(yè)。社區(qū)建好后，社區(qū)中所配置的就業(yè)指導(dǎo)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心和創(chuàng)業(yè)空間同時啟動，因為社區(qū)規(guī)模足夠大，可以形成一個小社會，消費與就業(yè)并行，自成體系，形成良性循環(huán)，建成一個和諧宜居的美好生活家園。

十三、租賃：在中低收入群眾中，還有一部分確實買不起房子的群眾。我們在大社區(qū)中，還會拿出一小部分住宅，用租賃的形式長期出租給這個群體，并將產(chǎn)權(quán)辦到幸?；鸸芾砦瘑T會名下，歸幸福基金管理委員會管理，所收租金，并入幸?；?，用于貼補物業(yè)管理使用。

通過以上的住房制度創(chuàng)新，解決了長期以來中低收入群眾買不起、住不起的實際困難，為他們營造了一種全新的城鎮(zhèn)化生活方式，使得陶淵明筆下的“土地平曠，屋舍儼然，黃發(fā)垂髫，并怡然自樂”的美好生活圖景，成為現(xiàn)實。

綜上所述，住房合作社模式在全面執(zhí)行現(xiàn)有國家政策的前提下，進行充分的資源共享和整合，通過合法合規(guī)的制度創(chuàng)新，在共享經(jīng)濟的大背景下實行集約化運營，讓中低收入人群得到最大的實惠，解決了中低收入居民住房問題，加快了城鎮(zhèn)化發(fā)展速度。在建設(shè)階段，大規(guī)模的建設(shè)，帶動了就業(yè)，拉動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟；社區(qū)建成之后，每個大社區(qū)都能容納幾萬人，大量的中低收入群眾在本社區(qū)安居樂業(yè)，長期拉動了消費，自然也拉動了地方經(jīng)濟。同時，在大社區(qū)有一定的產(chǎn)業(yè)配置，通過職業(yè)培訓(xùn)，建立社區(qū)創(chuàng)業(yè)空間，將當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)品，通過互聯(lián)互通的網(wǎng)絡(luò)平臺和各種通道進行推廣營銷，為地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展打造一個良好的平臺，提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，也長期拉動本地的經(jīng)濟增長?？傊袊厣》亢献魃缒Ｊ?，在廣闊的三四線城市，特別是縣城，大有作為。