2018年，房地產(chǎn)新變化

馬光遠(yuǎn)

房子的問題，已經(jīng)成為土地政策、貨幣政策與金融監(jiān)管政策等必須考慮的元素，是影響中國各項事業(yè)邁向新臺階必須要跨過去的檻。

2016年底，我對2017年房地產(chǎn)市場形式的總體預(yù)判是：六月份房地產(chǎn)會有大變化，中國的高凈值人士應(yīng)該減持房地產(chǎn)。事實如何呢？先是“3·17”的政策，各種限制性的手段非常多，高層不斷強(qiáng)調(diào)“房子是住的，不是炒的”，并將防范房地產(chǎn)泡沫列為中國經(jīng)濟(jì)的五大風(fēng)險之一。事實上，這樣的基調(diào)意味著，房地產(chǎn)作為最好的投資在中國房地產(chǎn)的歷史基本宣告結(jié)束。在政策的打壓下，包括一線在內(nèi)的熱點城市開始降溫，在新房限價的情況下，二手房市場博弈出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)，到2017年年底，北京等城市的二手房出現(xiàn)了量價齊跌的局面，我的預(yù)判成為現(xiàn)實。

但出乎我意料的是，由于貨幣化補(bǔ)償?shù)日?，?dǎo)致房價快速上漲的熱度向一些沒有概念、沒有基礎(chǔ)，房子供應(yīng)量很大的四五線城市蔓延，甚至小縣城都出現(xiàn)了搶房子的現(xiàn)象。這樣的結(jié)果是，盡管熱點城市降溫，但四五線城市的火熱讓整個市場的數(shù)據(jù)再次創(chuàng)下歷史新高，無論是房地產(chǎn)銷售，還是土地市場，突破2016年的高點已經(jīng)成為定局。前11個月商品房銷售額已經(jīng)突破10萬億大關(guān)，達(dá)到115481億元，增長12.7%，已經(jīng)創(chuàng)造了歷史新高；從土地市場看，前11個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22158萬平方米，同比增長了16.3%，前10個月國有土地使用權(quán)出讓收入35959億元，同比增長了37.3%。在銷售業(yè)績上，短短一年時間，中國房企巨頭的規(guī)模從“3000億時代”跑步跨入“5000億時代”，碧桂園銷售額已經(jīng)突破5000億元大關(guān)，恒大、萬科也在向5000億邁進(jìn)。

但是，我想說的是，2017年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)創(chuàng)造歷史性的新高，幾乎成為房地產(chǎn)上半場一曲驚艷的絕唱。我堅持我在2017年底對今年市場的基本判斷：2018年將是本輪房地產(chǎn)最困難的一年。原因有二：第一，政策調(diào)控的效應(yīng)將在2018年全部顯現(xiàn)，隨著四五線城市去庫存周期的結(jié)束，市場將陷入非常困難的局面；第二，房地產(chǎn)企業(yè)也好，購房者也好，還是吃瓜群眾，對房地產(chǎn)的思考仍然停留在過去的思維，沒有意識到房地產(chǎn)的天變了，沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)自身周期的變化，房地產(chǎn)上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場正式開啟，而下半場無論在政策環(huán)境、盈利模式，還是在競爭路徑和理念上，都和過去20年完全不同，房地產(chǎn)正在迎來真正的變革。

房地產(chǎn)迎來變革，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種變化可以從三個維度觀察：

第一，房地產(chǎn)的基本矛盾變了。用十九大報告中的話，就是房地產(chǎn)的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子短缺，進(jìn)入到資源錯配導(dǎo)致的不均衡不充分的問題。房子夠了，但好房子少，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍然稀缺，這將是長期的，特別是隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發(fā)房地產(chǎn)價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的裂變。

第二，房地產(chǎn)的“靈魂”變了。十九大報告中重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這是房地產(chǎn)政策定位的顛覆性的糾偏，房地產(chǎn)政策從過去的經(jīng)濟(jì)政策回歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據(jù)十九大報告中的描述，未來的房地產(chǎn)政策將告別調(diào)控周期，進(jìn)入到制度建設(shè)周期，這也意味著，所謂的“二次房改”已經(jīng)啟動，對中國房地產(chǎn)市場的一系列重大問題進(jìn)行高屋建瓴的頂層設(shè)計，構(gòu)建與我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段，與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監(jiān)管等一系列制度的重構(gòu)。這意味著，房地產(chǎn)的制度環(huán)境將和上半場完全不同，房地產(chǎn)過去的利益格局將被顛覆。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈變了。中國房地產(chǎn)靠規(guī)模競爭的階段已經(jīng)逐漸過去，決定一個企業(yè)未來的，是是否具有卓越的理念和面向未來的競爭模式，而不是僅僅靠規(guī)模。下一個30年，面對新的科技革命對人類生活以及很多行業(yè)顛覆性的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的自我革命剛剛開始，房地產(chǎn)企業(yè)是什么、做什么非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)靠簡單蓋房子賺錢，那一定會很快被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)的定位應(yīng)該是為城市居民提供高品質(zhì)的生活，成為高品質(zhì)的服務(wù)商。開發(fā)商必須考慮下半場“我是誰”這個最基本的問題。在互聯(lián)網(wǎng)和消費時代，誰深度介入城市人的生活，誰能夠為城市人提供高品質(zhì)的服務(wù)，誰能夠成為真正的贏家。這意味著，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業(yè)，在下一個周期的處境會很困難。

因此，我所言的中國房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性變革，絕非很多人淺層次理解的房地產(chǎn)只是告別了快速增長周期。而是面對一個新的歷史大周期，面對人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等對我們的生活顛覆性的變化，新的科技革命對生活的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。這無疑是巨大的挑戰(zhàn)，但又何嘗不是巨大的歷史性的機(jī)遇？

歷史性變革不一定等于房地產(chǎn)的好日子結(jié)束。在中國的人口紅利、市場紅利、制造業(yè)紅利和全球化四大紅利結(jié)束之后，下一個30年真正還有很大潛力的就是“城市化”，城市化的成敗將決定中國兩個十五年的目標(biāo)能否實現(xiàn)。中國在下一個30年要跨越中等收入陷阱，進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列，關(guān)鍵是能不能以灣區(qū)和城市群為中心推動中國城鎮(zhèn)化質(zhì)的飛躍。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但房地產(chǎn)作為老百姓財富配置的主要工具之一的周期沒有結(jié)束。中國城市的軟硬件升級會成為下一個30年全球最大的經(jīng)濟(jì)事件，對于那些已經(jīng)做好準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)，這無疑是千載難逢的歷史機(jī)遇。