財政政策對房地產(chǎn)價格的影響

文/浙江省社科院經(jīng)濟研究所

自改革開放以來，我國經(jīng)濟經(jīng)歷了三十余年的高速增長，無論在經(jīng)濟的絕對總量還是在經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量方面都取得了舉世矚目的成就。但是伴隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的住房需求也在不斷增加，尤其是大量的閑置資本流向住房投資領(lǐng)域，將我國的住房價格不斷推向新的高度。為了抑制不合理的住房投資行為，我國相關(guān)部門也在不斷頒布調(diào)控房價的財政政策，希望將住房價格控制在合理的水平范圍內(nèi)。雖然新的財政政策在不斷頒布實施，但住房價格依然未得到有效控制。對于大部分有住房需求的中低收入階層而言，依然無力購買住房。在這樣的背景下，本文針對財政政策對房價的影響進行研究，希望通過研究，能夠發(fā)現(xiàn)我國財政政策在影響房價時暴露出的主要問題，并針對這些問題提出相應(yīng)的完善對策，從而能對我國住房價格的調(diào)控提供有建設(shè)意義的參考。

一、財政政策在影響房價時暴露出的主要問題

不同的財政政策對房價的影響并不相同，甚至相同的財政政策在不同地區(qū)的不同經(jīng)濟發(fā)展階段對房價都會產(chǎn)生不同的影響。為抑制房價不合理的高速增長，我國過去頒布了很多財政政策，但是很多財政政策并未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。通過分析我國目前調(diào)控房價的財政政策后發(fā)現(xiàn)，缺乏調(diào)控房價的稅收政策，保障性住房財政政策未得到有效實施，以及房價調(diào)控依然停留在限貸限購階段等問題是我國財政政策在影響房價時暴露出的最為突出的幾個問題。

（一）缺乏調(diào)控房價的稅收政策

雖然稅收政策對房價的影響在理論界得到了廣泛的認(rèn)可，國內(nèi)的房產(chǎn)稅改革試點也已進行多年，但調(diào)控房價的稅收政策依然缺乏，除極少數(shù)試點城市外，在房價的調(diào)控機制中依然缺乏稅收政策的身影。稅收政策，尤其是房地產(chǎn)稅以及增值稅在房價調(diào)控中具有非常重要的作用，稅收政策對房價的影響不容忽視，稅收政策也將是房價調(diào)控的重要手段之一，但是我國長期以來在房價調(diào)控中依然缺乏稅收政策的身影，這在一定程度上限制了我國房價調(diào)控財政政策的影響力度。

（二）保障性住房財政政策未得到有效實施

保障性住房的定位是滿足有住房需要但是無力購買住房的中低收入階層的住房需求，通過保障性住房，使這些中低收入者也能實現(xiàn)人人有屋可居的目標(biāo)。然而，盡管我國保障性住房財政政策推出已久，但我國保障性住房財政政策對房價的影響卻并不明顯。其主要原因在于保障性住房財政政策并未得到有效實施。雖然很多城市都推出了保障性住房財政政策，但由于未得到有效實施，因而修建的保障性住房數(shù)量非常有限。有限的保障性住房資源面對巨大的中低收入階層的住房需求顯然是杯水車薪，并不能發(fā)揮保障性住房政策應(yīng)具有的重要作用。

（三）房價調(diào)控依然停留在限貸限購階段

縱觀我國當(dāng)前房價調(diào)控的財政政策，使用最多的仍然是限貸和限購政策。限貸，是限制銀行向居民發(fā)放第二套及第二套以上住房的購買貸款，通過提高首付比例以及貸款利率的方式對房價進行調(diào)控；而限購則是限制居民購買第二套以及第二套以上住房的財政措施。通過分析我國近年來的房價調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)，我國目前的房價調(diào)控依然停留在限貸限購的階段，如此單一的房價調(diào)控政策顯然已經(jīng)不能滿足我國當(dāng)前的房價調(diào)控需要。

二、完善財政政策在調(diào)控房價方面的建議

針對我國財政政策在影響房價時暴露出的缺乏稅收政策、保障性住房財政政策未得到有效實施以及房價調(diào)控依然停留在限貸限購階段等問題，應(yīng)分別采取相應(yīng)的措施予以應(yīng)對，以發(fā)揮財政政策在調(diào)控房價中的重要作用。

（一）建立房產(chǎn)稅制度，加強房價調(diào)控

雖然我國建立了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅制度，并在一定程度上抑制了房價的不合理增長，但是房產(chǎn)稅制度的缺失顯然不利于財政政策對房價的調(diào)控，為此，我國應(yīng)當(dāng)建立房產(chǎn)稅制度，以加強對房價的調(diào)控。在建立房產(chǎn)稅制度的過程中，一方面應(yīng)當(dāng)在總結(jié)當(dāng)前試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，正視試點過程中出現(xiàn)的問題，研究可以在全國全面實施的房產(chǎn)稅制度，另一方面應(yīng)當(dāng)加大房產(chǎn)稅制度方面的智力和財力投入，通過加大智力投入，使更多的專家學(xué)者研究房產(chǎn)稅制度，通過加大財力的投入，營造房產(chǎn)稅制度所需要的硬件和軟件環(huán)境。

（二）加強保障性住房財政政策實施力度

充分發(fā)揮保障性住房在調(diào)控房價中的重要作用，只有通過加強保障性住房財政政策實施力度的措施才能實現(xiàn)。保障性住房財政政策之所以未能發(fā)揮作用，主要是由于在保障性住房領(lǐng)域的財政投入嚴(yán)重不足，所建設(shè)的保障性住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低收入階層的需求。因此，加強保障性住房財政政策實施力度，最為重要的是加大在保障性住房方面的財政投入，建設(shè)更多的保障性住房，以滿足中低收入階層的住房需求，從而達(dá)到調(diào)控房價的重要目標(biāo)。

（三）積極研究新的房價調(diào)控財政政策

過于依賴限貸和限購的財政策略，顯然并不能對我國的房價進行有效的調(diào)控。限貸措施并不能杜絕投資者通過全款的方式炒房，而限購的措施也很難杜絕投資者使用他人身份購房，也無法限制居民通過假離婚以及其他方式逃避政策影響。因此，應(yīng)當(dāng)針對我國房地產(chǎn)市場的實際情況，積極研究新的房價調(diào)控財政政策，加強對房價的調(diào)控。在積極研究新的房價調(diào)控財政政策過程中，不僅需要加強房地產(chǎn)市場的調(diào)研，充分掌握我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，還需要積極借鑒國外先進的調(diào)控經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上積極探索符合我國國情的房價調(diào)控財政政策。

（四）加強金融政策的支持

房地產(chǎn)市場中買賣雙方都離不開資金的支持。因此，金融政策對住房價格有很大的影響。金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響以及對購房者的影響，都會影響未來房地產(chǎn)價格的走勢。當(dāng)前，我國的金融政策多表現(xiàn)為利率政策，利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。存款利率的調(diào)高，直接影響到房地產(chǎn)投機行為。投機行為的減少，將使成交量下降，從而可能導(dǎo)致房價漲幅的回落，推動房價理性回歸；貸款利率的調(diào)高，一方面會增加貸款購房者的購房成本，從而抑制購房需求，另一方面會提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會減少房源的供給量；存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，商業(yè)銀行放款及創(chuàng)造信用的能力將下降，其結(jié)果是銀根收緊和貨幣供應(yīng)量減少，導(dǎo)致利息率的提高和房地產(chǎn)投資需求的減少。

（五）構(gòu)建房地產(chǎn)價格波動測度體系

通過構(gòu)建房地產(chǎn)價格波動測度體系可以對整個房地產(chǎn)市場價格的變動情況進行實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)不良傾向，從而采取措施進行有效應(yīng)對，將房地產(chǎn)價格保持在可控的范圍內(nèi)。具體而言，房地產(chǎn)價格測度指標(biāo)主要包含總量類、生產(chǎn)類、銷售類、收入類、金融類等幾個方面，相關(guān)管理部門可以實時監(jiān)控幾個指標(biāo)的波動，并以此為依據(jù)制訂相應(yīng)的事前、事中、事后預(yù)警監(jiān)管和應(yīng)對措施。

（六）充分發(fā)揮銀行信貸對調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用

政府應(yīng)該引導(dǎo)銀行建立較為完善的信貸政策體系，通過銀行信貸，調(diào)控房地產(chǎn)價格，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。尤其當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷上漲時，可以提高房地產(chǎn)信貸條件，防止更多的信貸資金被房地產(chǎn)投資商濫用。

（七）借鑒發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價格調(diào)控經(jīng)驗

相比發(fā)達(dá)國家政府對經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，我國相關(guān)管理部門的管理理念和方法明顯滯后。因此，應(yīng)吸收和借鑒發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價格調(diào)控的成功經(jīng)驗，強化我國房地產(chǎn)調(diào)控政策實施效果。其一，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)厲打擊囤積房產(chǎn)、哄抬房價等惡性行為；其二，制訂相關(guān)管理政策，杜絕房地產(chǎn)市場的各種投機行為；其三，加強對房地產(chǎn)市場土地供給調(diào)控力度，最大限度緩解土地資源短缺的壓力。

三、結(jié)語

通過本文的研究表明，雖然財政政策已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于房價的調(diào)控，在理論和實踐中對于財政政策對房價的影響問題也有一定的認(rèn)識，但是在實際使用財政政策調(diào)控房價的過程中依然還存在著一些問題，這些問題的存在給我國的房價調(diào)控帶來了一定的負(fù)面影響。具體而言，在財政政策影響房價過程中主要存在缺乏用調(diào)控房價的稅收政策、保障性住房財政政策未得到有效實施以及房價調(diào)控依然停留在限貸限購階段等問題。針對這些問題，我國應(yīng)當(dāng)通過建立房產(chǎn)稅制度加強房價調(diào)控、加強保障性住房政策實施力度、積極研究新的房價調(diào)控財政政策等措施予以應(yīng)對。