試析房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

文/穆子犁

中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也進(jìn)入了新時(shí)代。黨的十九大報(bào)告指出“我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”，這一判斷，既指出了新時(shí)代我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鮮明特征，也為今后的經(jīng)濟(jì)工作指明了主攻方向。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，必須加快形成推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展指標(biāo)體系、政策體系、標(biāo)準(zhǔn)體系、統(tǒng)計(jì)體系、績效評價(jià)、政績考核，創(chuàng)建和完善制度環(huán)境，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展上不斷取得新進(jìn)展。我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段的思路和一系列舉措，對房地產(chǎn)業(yè)的影響也是至關(guān)重大的。

一、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段是必然趨勢

（一）房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展是解決資源錯(cuò)配的途徑

改革開放40年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，一般認(rèn)為集中體現(xiàn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政增收、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、改善城鄉(xiāng)面貌、完善城市功能等六個(gè)方面。在肯定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展、房價(jià)上漲過快帶來的負(fù)面影響也是沉重的：一是人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾已經(jīng)十分突出；二是我國經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一定程度上的畸形，結(jié)構(gòu)很不合理；三是房價(jià)上漲過快，加劇了收入分配不公和不同收入階層的對立，高房價(jià)也必然抑制居民在其他領(lǐng)域的合理消費(fèi)；四是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引各行業(yè)大量資金，對技術(shù)創(chuàng)新投入的動(dòng)力弱化，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力降低，長此以往導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)有空心化的危險(xiǎn)。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自改革開放初期起步，在從產(chǎn)業(yè)起步期進(jìn)入產(chǎn)業(yè)加速期的發(fā)展階段，其特征是規(guī)模急劇擴(kuò)張，企業(yè)數(shù)量大增，產(chǎn)出量猛漲，以粗放經(jīng)營為主，產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)等。自上世紀(jì)90年代末開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的加速期，其特征是企業(yè)數(shù)量企穩(wěn)，企業(yè)開始技術(shù)開發(fā)，競爭加劇，質(zhì)量提高，由于住宅消費(fèi)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，供需旺盛，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。隨著我國的經(jīng)濟(jì)政策重心從穩(wěn)增長更多轉(zhuǎn)向?qū)|(zhì)量的追求和結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)存在的問題有望得到遏制并逐步解決。

（二）房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的基礎(chǔ)

住有所居是人民群眾的基本要求，住房始終是社會(huì)發(fā)展和人民生活的基本物質(zhì)要素。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的住房需求層次會(huì)不斷提高，從保障型、小康型向舒適型、享受型發(fā)展，住宅的功能不斷擴(kuò)大，科技含量不斷增加，居住生活將越來越高檔，不是僅有個(gè)棲身之處即可，還需要住得舒適、住得安全、環(huán)境優(yōu)美、出行便捷、鄰里和睦和社區(qū)文化氛圍好等，追求有利于人的全面發(fā)展的居住條件。習(xí)近平總書記指出：“以前我們要解決‘有沒有’的問題，現(xiàn)在則要解決‘好不好’的問題。我們要著力提升發(fā)展質(zhì)量和效益，更好滿足人民多方面日益增長的需要，更好促進(jìn)人的全面發(fā)展、全體人民共同富裕?！敝袊厣鐣?huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這一主要矛盾貫穿于社會(huì)主義初級階段的整個(gè)過程，這一主要矛盾其實(shí)是社會(huì)基本矛盾在社會(huì)的直接反映。社會(huì)發(fā)展由生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的矛盾運(yùn)動(dòng)而推動(dòng)，從這個(gè)意義上說，我國當(dāng)前的主要矛盾不僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源泉，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。

房地產(chǎn)業(yè)必須轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，還在于當(dāng)前住房增量已經(jīng)過剩，住房存量巨大，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬杌酒胶馍踔凉┐笥谇?。?shù)據(jù)顯示，中國自有住房率高企，超過84%。2017年初匯豐銀行對全球9個(gè)國家約9000名“千禧一代”進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果顯示，中國“千禧一代”擁有住房的比例最高，達(dá)70%。雖然擁有住房狀況在不同等級的城市存在著不平衡，但是如此高的自有住房率，特別是年輕人七成的自有住房率，意味著房地產(chǎn)市場在一段時(shí)間內(nèi)基本飽和。在這樣的情勢下，購房動(dòng)力未來或有不足——無論是剛需群體還是改善性住房群體，可以說能買房的大多買了。而剩下的兩到三成無房戶，他們是真正的剛需群體，是有著強(qiáng)烈安居愿景的人群。

住房發(fā)展不平衡、住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀，要求必須依靠制度、機(jī)制、規(guī)則將房地產(chǎn)業(yè)引入充滿活力、富有效率、健康和可持續(xù)的軌道，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革。

二、什么是房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，是指房地產(chǎn)業(yè)要改變其在快速發(fā)展時(shí)期粗放、無序、失衡的狀況，向與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、綠色低碳生產(chǎn)和消費(fèi)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方向著力，以平衡發(fā)展，促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量效益提高，推動(dòng)形成總量趨于基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)房租水平與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，充分滿足廣大人民群眾對居住生活多樣化的需求。

房地產(chǎn)業(yè)是否得到高質(zhì)量發(fā)展，可以通過以下制度的建立和實(shí)施成效來衡量：

（一）全面建立“讓全體人民住有所居”的住房制度

黨的十八大報(bào)告提出“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，黨的十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。兩次黨代會(huì)對住房制度的提法有所不同，可以看作是對住房制度認(rèn)識的與時(shí)俱進(jìn)，是對住房制度內(nèi)涵的充實(shí)、豐富和深化。

“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”是我國今后住房供應(yīng)的基本框架，根本目的是以多層次、多樣化的住房供應(yīng)和保障制度，維護(hù)公民居住權(quán)利，滿足城鄉(xiāng)居民住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居。對這個(gè)“雙軌制”的住房制度的資源配置方式作概括性區(qū)分，可將其分為“市場軌”與“保障軌”。住房制度的“市場軌”由市場機(jī)制主導(dǎo)，政府的職責(zé)重點(diǎn)是做好基于公平競爭的調(diào)控和監(jiān)管，主要管規(guī)則、管稅收。住房制度的“保障軌”由政府為主體來主導(dǎo)，政府職責(zé)重點(diǎn)是組織資源，制定規(guī)則和實(shí)施對保障對象“進(jìn)與退”的管理。在“雙軌制”住房制度的總體資源配置格局中，政府和市場既各司其職，又分工協(xié)作，互為補(bǔ)充并形成合力。

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，是我國今后住房制度運(yùn)行的主要機(jī)制，即在“雙軌制”住房制度的基礎(chǔ)上實(shí)行“租購并舉”策略，在住房租賃方面補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，讓“租購并舉”構(gòu)成覆蓋不同群體、相互銜接、滿足多層次需求的住房供應(yīng)體制。實(shí)施“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，要始終遵循習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，行政和經(jīng)濟(jì)手段都應(yīng)聚焦這一基本導(dǎo)向。

（二）構(gòu)建市場機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制

十九大報(bào)告提出：“構(gòu)建市場機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制”，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展只有在這樣的經(jīng)濟(jì)體制下才能實(shí)現(xiàn)。

市場機(jī)制是通過市場價(jià)格的波動(dòng)、市場主體對利益的競爭追求、供求關(guān)系的變化來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的機(jī)制，是價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律等對市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生調(diào)節(jié)作用的機(jī)制。市場經(jīng)濟(jì)是以市場機(jī)制為基礎(chǔ)來配置社會(huì)資源和調(diào)節(jié)人們關(guān)系的一種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式和經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，通過發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，引導(dǎo)資源由低效率向高效率、由供應(yīng)過剩向供應(yīng)不足的部門或領(lǐng)域流動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)資源要素的合理配置。如今房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度已經(jīng)比較高，但必須防止政府對房地產(chǎn)市場過度干預(yù)和政府部門監(jiān)管不到位，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力和資源配置的效率。規(guī)范有序的市場秩序和公平競爭的市場規(guī)則是房地產(chǎn)市場有效運(yùn)行、健康發(fā)展的基本保證。

微觀主體有活力，對房地產(chǎn)業(yè)而言，主要是指房地產(chǎn)業(yè)的各類企業(yè)高效率運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的各類企業(yè)都應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，做到產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)。政府應(yīng)當(dāng)加快建立統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，讓各種所有制經(jīng)濟(jì)主體權(quán)利平等、機(jī)會(huì)平等、規(guī)則平等、平等競爭，讓企業(yè)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，參與市場競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、有序進(jìn)退，增強(qiáng)活力，促進(jìn)要素合理流動(dòng)、使資源高效配置、市場深度融合。企業(yè)的核心就是實(shí)現(xiàn)高效率，除了追求利益最大化、不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力外，還要按照習(xí)近平總書記指出的要求，“推動(dòng)制造業(yè)從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提高的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變，讓提高供給質(zhì)量的理念深入到每個(gè)行業(yè)、每個(gè)企業(yè)心目中，使重視質(zhì)量、創(chuàng)造質(zhì)量成為社會(huì)風(fēng)尚”。

宏觀調(diào)控有度，是黨的十九大報(bào)告對宏觀調(diào)控的范圍和力度提出的新要求。今后要在保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，創(chuàng)新調(diào)控理念，統(tǒng)籌科學(xué)調(diào)控。要逐步改變房地產(chǎn)市場調(diào)控依靠總量調(diào)控、速度調(diào)控、短期調(diào)控的模式，堅(jiān)持總量與結(jié)構(gòu)并舉、短期與中長期結(jié)合、改革與發(fā)展協(xié)調(diào)的原則。要改進(jìn)調(diào)控方式，豐富政策工具，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控，采取相機(jī)調(diào)控、精確調(diào)控措施，適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，提高宏觀調(diào)控的針對性和有效性。在土地供應(yīng)制度方面，要合理確定土地供應(yīng)規(guī)模，有效控制土地價(jià)格；在金融財(cái)稅政策方面，要綜合運(yùn)用貨幣、信貸、宏觀審慎和微觀監(jiān)管政策，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)資金配置，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易和持有環(huán)節(jié)的財(cái)稅調(diào)節(jié)，引導(dǎo)合理開發(fā)、合理消費(fèi)；在市場監(jiān)管方面，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，推動(dòng)企業(yè)誠實(shí)守信、依法經(jīng)營，確保信息全面準(zhǔn)確真實(shí)公開，建立評價(jià)預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對住房供應(yīng)交易的動(dòng)態(tài)監(jiān)測、科學(xué)研判、有效調(diào)節(jié)。

（三）建立完備的房地產(chǎn)法規(guī)體系

房地產(chǎn)法規(guī)體系，是指有關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)范按其規(guī)范的對象和內(nèi)容分類組合而又有內(nèi)在聯(lián)系的有機(jī)整體。房地產(chǎn)法規(guī)在市場經(jīng)濟(jì)中，發(fā)揮著引導(dǎo)和促進(jìn)、保障和制約的作用。市場經(jīng)濟(jì)是自主性經(jīng)濟(jì)，企業(yè)是最基本的市場主體，要求用法律確認(rèn)市場主體資格、明確產(chǎn)權(quán)，充分尊重和平等保護(hù)各類市場主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)及其意志自由。市場經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)，契約成為經(jīng)濟(jì)交往的主要形式，有助于維護(hù)市場交易信用，保障市場交易安全，降低市場交易成本。市場經(jīng)濟(jì)是競爭經(jīng)濟(jì)，要建立正常的競爭秩序，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須要有法制的力量對其加以規(guī)范約束。法制是實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的有效保障，只有以法律形式明確國家宏觀調(diào)控的范圍、任務(wù)、方式，規(guī)范政府部門的職能和活動(dòng)界限，才能防止政府越位和缺位，杜絕政府直接干預(yù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中之所以會(huì)出現(xiàn)許多問題，在很大程度上與法制缺失和執(zhí)法不嚴(yán)有關(guān)，因此，建立完備的房地產(chǎn)法規(guī)體系迫在眉睫，特別是作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等更需要立法的保駕護(hù)航。日前，財(cái)政部部長肖捷撰文表示，2018年將房產(chǎn)稅納入立法議程，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

建立完備的房地產(chǎn)法規(guī)體系，是房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要基礎(chǔ)，必須全力以赴實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。上海在加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè)過程中，于十多年前提出的房地產(chǎn)立法框架思路，仍然可以作為參考。

以培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場為主線，將房地產(chǎn)市場作為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，以“結(jié)構(gòu)合理、協(xié)調(diào)發(fā)展、流通暢達(dá)、規(guī)范運(yùn)作”的房地產(chǎn)市場發(fā)展為目標(biāo)，建立規(guī)范市場主體、市場客體、交易形式以及市場保障的房地產(chǎn)市場機(jī)制。

以立法框架的完整性為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)管理立法內(nèi)容應(yīng)當(dāng)覆蓋房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的各個(gè)方面，又要兼顧協(xié)調(diào)社會(huì)各方面的管理，立法要保證內(nèi)容上的完整性、框架設(shè)計(jì)上的系統(tǒng)性。

以市場經(jīng)濟(jì)的超前性為靈魂，全面了解、把握市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和管理中出現(xiàn)的問題和矛盾，以超前的意識去設(shè)定管理目標(biāo)和研究解決矛盾的手段，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序。