2017年上海新房、二手房成交量分析

文/王夢雯

2017年，在中國房地產業(yè)的歷史長河中，注定將是轉型、分化的一年。在中央“房住不炒”的政策指導下，上海也進一步加強房地產市場整頓，比如設定新房項目預售指導價格、推行新房預售搖號制度等，調控效果逐步顯現(xiàn)。

下面筆者分別利用一、二、三級市場數(shù)據(jù)，具體分析上海2017年房地產市場特征。

一、 土地成交建筑面積同比增幅擴大

2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面積1888萬平方米，同比增加19.8%，土地出讓金1624億元，同比下跌1.0%?；仡櫄v史走勢， 2007-2011年土地成交建筑面積整體呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2011年達到4938萬平方米的歷史最高值，隨后幾年基本呈現(xiàn)逐年遞減態(tài)勢。從土地成交建筑面積增速變化看，上海于2007年實現(xiàn)73.4%的最大增幅后開始波浪式下行，尤其2014-2016年，連續(xù)三年上海的土地成交建筑面積為負增長。在這一背景下，新增土地的供應仍然相對稀缺。2017年，上海市土地成交建筑面積在連續(xù)3年下滑后首次上升，但絕對值仍處于歷史低位（見圖1）。

二、新房成交量創(chuàng)近12年來歷史新低

2017年，上海新房成交面積639萬平方米，同比減少54.1%，新增供給面積376萬平方米，同比減少51.6%?？梢?，在樓市調控和供應緊縮的情況下，上海新房市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢?；仡櫛据喺{控，自2016年4季度出臺 “滬六條”和限貸新政后，上海新房市場大幅降溫，加上2017年以來的“限價”、“新房搖號”等措施，開發(fā)商推盤意愿并不強烈。從歷史走勢來看，2017年上海新房成交規(guī)模不足2016年的五成，為2006年以來近12年的最低值。后續(xù)來看，預計部分預售價格未達要求的項目將在2018年陸續(xù)上市，成交規(guī)模也將隨之上升（見圖2）。

圖1 上海市年度土地成交建筑面積及其同比走勢

圖2 上海市年度商品住宅供求關系

從環(huán)線來看，中外環(huán)及郊環(huán)外的新房成交面積占比有所上升，分別為10.4%和30.1%，外郊環(huán)占比小幅降至44.8%。整體來看，外環(huán)以外的新房成交面積占到七成以上，而內環(huán)內和內中環(huán)新房成交面積占比不足15%。從各區(qū)域來看，成交面積居前三的區(qū)域為浦東、嘉定和青浦，三區(qū)新房成交面積占總成交面積的一半。同比來看，寶山（-31%）由于供應相對較多，成交跌幅最小，而長寧（-77%）由于可售面積基數(shù)較低且2017年沒有新盤供應，成交跌幅最大（見表1）。

表1 各區(qū)域商品住宅成交面積及其同比增幅

圖3 上海商品住宅年度成交均價及其同比增幅走勢

圖4 上海市新建商品住宅庫存變化及存銷比走勢

三、 全年新房成交均價同比創(chuàng)近7年來新高，但年內走勢穩(wěn)定

2017年，上海新房成交均價為47865元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，房價同比增幅進一步擴大至25%，為2011年以來近7年最高增幅。但是，這一現(xiàn)象并不代表2017年內房價漲幅擴大。結合房價月度數(shù)據(jù)來看，2016年呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢，到了2017年，整體處于高位盤整狀態(tài)，可見，成交價格漲幅擴大是由于2016年上半年基期值較低而產生的數(shù)據(jù)異動。后續(xù)來看，2018年上海將延續(xù)“房住不炒”的調控思路，加上信貸趨緊、銀行放款時間延長等因素抑制需求端，預計新房價格將維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，房價漲幅將有所回落（見圖3）。

從環(huán)線來看，外環(huán)以外地區(qū)樓市成交相對偏熱，其中郊環(huán)外的成交價格同比漲幅最大，為43%，而中外環(huán)以內成交價格同比漲幅均在16%左右。房價漲勢向遠郊擴展屬于房地產市場板塊輪動后期的重要特征之一。從區(qū)域來看，金山區(qū)的新房成交均價由2016年的12906元/平方米上漲到2017年的20681元/平方米，同比增幅最大，達60%，而長寧、靜安、黃浦等中心城區(qū)漲幅相對較低，在4%-8%區(qū)間內。

四、 庫存降至近8年新低，預計2018年存銷比保持上行

截至2017年12月底，上海新建商品住宅庫存總量為430萬平方米，環(huán)比減少5.3%，同比減少33.9%。從絕對值來看，目前庫存水平為2010年以來的近8年最低值。存銷比方面，2017年12月份上海新建商品住宅存銷比為8.5個月，較11月份的8.4個月進一步攀升。預計2018年上海新房供給將有所增加，存銷比總體將延續(xù)目前的上行趨勢（見圖4）。

五、 二手房成交量處于近6年同期最低位

2017年，上海二手住宅共成交15.2萬套，同比下降58.9%。從絕對值來看，處于2012年以來近6年的最低位。縱觀2017年上海二手房市場，受“11.28”新政和春節(jié)假期影響，1月成交降至0.9萬套，為過去70個月的最低值，此后2-8月成交量及同比漲幅均保持在底部盤整，9月以來，同比降幅有所收窄，但成交量并沒有出現(xiàn)明顯上升。2018年，考慮到目前二手房成交量已處于歷史低位，后續(xù)下降空間有限，預計上海二手房市場將保持在低位盤整狀態(tài)（見圖5）。