十九大后中國房地產(chǎn)的機遇和出路
——暨第五屆海南高峰論壇綜述

2018年1月12日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會、海南鴻洲置業(yè)集團股份有限公司承辦的“十九大后中國房地產(chǎn)的機遇和出路——暨第五屆海南高峰論壇”在海南省?？谑信e行。本次論壇的演講嘉賓有：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、原建設(shè)部副部長劉志峰，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會會長龐元，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會秘書長、原建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷，易居企業(yè)集團副總裁兼大客戶部總經(jīng)理于丹丹，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會副秘書長、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任戴曉波，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會副秘書長、中房研協(xié)首席研究員李戰(zhàn)軍，等等。為期一天的論壇，上下午分別由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會龐元會長、陳淮秘書長主持，來自全國的業(yè)內(nèi)人士約150人參加了論壇。

一、學(xué)習(xí)新時代思想，認準住宅現(xiàn)代化發(fā)展目標

（一）把握新趨勢、適應(yīng)新變化、滿足新需求

劉志峰會長以新時代視角看待房地產(chǎn)業(yè)趨勢變化與機遇出路，就房地產(chǎn)業(yè)如何“把握新趨勢、適應(yīng)新變化、滿足新需求”，談了自己的看法。

1．把握新趨勢。城鎮(zhèn)住房制度改革以來，尤其是黨的十八大以來，我國住房發(fā)展取得了舉世矚目的成就，實現(xiàn)了從“憂房階段”到“有房階段”再到“優(yōu)房階段”的轉(zhuǎn)變。當前，我國經(jīng)濟保持相對平穩(wěn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，消費對經(jīng)濟增長驅(qū)動增強，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，老百姓收入水平和生活品質(zhì)進一步提升。隨著住房制度改革深化和調(diào)控政策的貫徹落實，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了以下新的趨勢：（1）住房短缺狀況得到根本改變；（2）“居住為主”的導(dǎo)向得到確立；（3）“租購并舉”獲得前所未有的重視；（4）改善住房供求關(guān)系得到重視；（5）行業(yè)面臨的風(fēng)險加大；（6）房地產(chǎn)業(yè)圍繞城市競爭力布局趨勢更為明顯；（7）行業(yè)集中度進一步提高。

2．適應(yīng)新變化。黨的十九大提出，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾，已經(jīng)從數(shù)量需求轉(zhuǎn)向品質(zhì)需求，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從滿足普通居住轉(zhuǎn)向滿足美好生活和精神享受。其中，有五個變化值得我們關(guān)注并且應(yīng)盡快適應(yīng)：（1）住房發(fā)展理念和政策思路的變化；（2）群眾對住房品質(zhì)要求的變化；（3）群眾對綠色健康消費的需求不斷增長；（4）群眾有關(guān)人居環(huán)境的意識進一步增強；（5）群眾對共享融合的運用和期待增多。

（二）我國現(xiàn)代化遠景住房目標

陳淮秘書長根據(jù)十九大報告制定的從2020－2050年我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)“三步走”的戰(zhàn)略目標，提出了相對應(yīng)的現(xiàn)代化住房發(fā)展遠景目標。

1．到2020年全面建成小康社會決勝期，要實現(xiàn)：（1）人均一間房；（2）住房成套率達到80%；（3）形成租購并舉的基本住房制度，基本建立政府與市場并重的住房租賃體系；（4）基本形成實物保障與多元多樣貨幣保障并舉的“兜底”體系，基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”目標；（5）建立靈敏有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。

2．到2035年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，要完成：（1）在城鄉(xiāng)人口流動基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，人均住房面積穩(wěn)定在38-40平方米；（2）城鎮(zhèn)平均每百戶家庭擁有115-120套住房，基本實現(xiàn)住房供求的長期均衡；（3）房地產(chǎn)市場的構(gòu)成基本達到城鎮(zhèn)化后期和現(xiàn)代化國家水平，二手房市場交易規(guī)模與新房交易規(guī)模趨近于5∶1，住房資源的不斷重新優(yōu)化配置體系發(fā)育充分；（4）“人人享有適當住房”的保障目標和人口、就業(yè)不斷流動的要求得到充分滿足，租賃住房人群占比達到30%以上；（5）城鎮(zhèn)住房成套率100%，住房功能和公用設(shè)施配置滿足改善性、舒適性需求的比重達到75%以上；（6）形成居住環(huán)境、共享資源的強制性、指導(dǎo)性、目標性標準，70%以上住房達到指導(dǎo)性標準；（7）60%以上居住小區(qū)達到中等發(fā)達國家智慧小區(qū)資源循環(huán)利用、綠色安全等方面技術(shù)標準。

3．到2050年建成社會主義現(xiàn)代化強國，要實現(xiàn)：（1）需“兜底”的救助性住房保障人群減少并穩(wěn)定在7%左右；（2）基本需求性住房、舒適性需求住房、享受性需求住房和奢侈性需求住房比例基本達到并穩(wěn)定在10∶50∶30∶10 ；（3） 居 住 環(huán) 境 和 共 享資源90%以上達到現(xiàn)代化水平；（4）40%人群租房住，人均面積40平方米、套均90-220平方米、戶均1.2套住房的格局持續(xù)穩(wěn)定；（5）專業(yè)性養(yǎng)老社區(qū)供給充分，非居家養(yǎng)老人群在老齡化人群中所占比重超過30%；（6）在住房供求趨于長期均衡、房價租金相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，家庭住房支出在收入中所占比重（支出收入比）三分之一及以下的家庭占比大于65%。

二、新時代我國住房租賃市場的發(fā)展

（一）建立我國住房租賃法規(guī)

龐元會長表示，我國的住房租賃法律法規(guī)建設(shè)相對比較滯后，且缺少專門針對住房租賃的立法。發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)需要盡快完善相關(guān)法律。

1.完善國家與地方租賃立法建設(shè)的建議：（1）形成完整的國家與地方住房租賃法律法規(guī)體系；（2）進一步明確住房租賃立法的目標；（3）《住房租賃條例》可考慮單獨立法。

2.針對國家住房租賃立法內(nèi)容的設(shè)想：（1）增加住房租賃市場行政管理的內(nèi)容；（2）進一步明確住房租賃買賣不破租；（3）明確租賃期限管理；（4）明確“優(yōu)先承租權(quán)”為法定的規(guī)定；（5）推進機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。

美娟戴上口罩往家趕，一進門便被滿屋的血腥氣熏得吐了出來。這時，“咕?！緡！緡！?，衛(wèi)生間又響起熟悉的聲音。

3.地方租賃法規(guī)建設(shè)宜明確的主要內(nèi)容：（1）有條件的地區(qū)可以進行租金引導(dǎo)或管理；（2）設(shè)定具體的居住安全、最小居住面積標準；（3）明確承租對象可以享受的公共服務(wù)。

4.促進住房租賃合同登記備案：（1）進一步通過法律強化住房租賃合同登記備案的效力，促使承租人主動登記；（2）依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，使住房租賃合同簽訂、登記備案更加便捷。

（二）邁向新時代的租賃市場

張永岳院長認為，我國租賃市場要真正邁向新時代，需要和高質(zhì)量的發(fā)展掛鉤。只有在供應(yīng)端、需求端等層面研究高質(zhì)量發(fā)展的路徑，才可能形成更好更穩(wěn)的租賃市場。高質(zhì)量的租賃市場，才是真正“房住不炒”下的租賃新市場。

租賃市場需求，由流動人口規(guī)模、租房比例、租房面積等指標組成。此類指標的變動和不同組合，形成了不同的租賃市場需求規(guī)模。租賃房源由三部分組成，包括當前市場上可用于租賃的存量房源、未來新房交易后形成的租賃房源，以及租賃用地供應(yīng)后形成的房源等。據(jù)測算，全國當前可租賃的存量房源約為39.3億平方米，未來新房交易后形成的租賃房源每年約為2億平方米；租賃用地供應(yīng)后形成的房源每年約為0.6億平方米，租金規(guī)模的變動與現(xiàn)有租金的水平、未來租金的上漲幅度有關(guān)，而未來租金的上漲，則與居民消費水平的提高、全國房價的上漲等因素有關(guān)。當前全國租金估計為40元/月/平方米，未來租金上漲幅度為年均4%。

租賃市場發(fā)展是住房制度改革的重要內(nèi)容，將租賃納入長效機制的框架中意義重大，需要積極建立租賃市場的三大基石。

1.信用租房。基于移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基于信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風(fēng)險，也有助于降低交易成本。

2.租購?fù)瑱?quán)。不應(yīng)重復(fù)過去租賃市場的老路，要研究承租者的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等。

3.租金證券化。應(yīng)該充分考慮房屋銷售市場和租賃市場的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。在土地供應(yīng)中明確“租賃住房用地”屬性，有利于形成更為獨立的用地模式。

三、2018年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢

（一）從宏觀經(jīng)濟角度來看

戴曉波主任在演講中談到，2018年是持續(xù)轉(zhuǎn)型年，總體上，房地產(chǎn)業(yè)相對其他行業(yè)仍然向好，如無宏觀經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)業(yè)依舊可以獨善其身。

房地產(chǎn)市場有以下發(fā)展趨勢。

1.居住消費、房地產(chǎn)的財富效應(yīng)價值與實際居住分離。房地產(chǎn)所有權(quán)與居住權(quán)的分離帶來對租賃房的需求。

2.房地產(chǎn)市場與價格走勢發(fā)生變化。房地產(chǎn)資產(chǎn)價值與金融或者服務(wù)價值關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)脫實就虛，走向金融化與服務(wù)型企業(yè)。

3.房地產(chǎn)稅收體系及開發(fā)環(huán)節(jié)改革。房地產(chǎn)稅制改革正在醞釀和討論中，其問題與矛盾包括征稅理論、宏觀稅負、征稅主體客體、稅負公平、稅基稅率、稅收用途關(guān)聯(lián)等。

4.房地產(chǎn)市場體系及其價格傳導(dǎo)。土地供應(yīng)市場由政府控制供地與稅收；新建商品房市場主要由大的房企主導(dǎo)，市場有限，價格受控；存量住房（二手房）市場則受限受控，隨新房交易而萎縮；住房租賃市場發(fā)展得到鼓勵?？傮w上，房價呈現(xiàn)緩慢剛性上漲趨勢，租金則呈現(xiàn)跌漲膠著趨勢。

（二）從市場和政策角度看

李戰(zhàn)軍研究員用數(shù)據(jù)分析了2017年全國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，得出城市進一步兩極分化結(jié)論。對2018年市場預(yù)判是：世界經(jīng)濟總體向上，中國經(jīng)濟走向穩(wěn)定，政策和政治周期會有新的表現(xiàn)，租賃房成為政策重點，去庫存不再突出，開發(fā)貸和消費貸收緊，但總有出路。 投資、銷售、地價、房價總體高位運行，強者恒強，市場集中度進一步提高，中國城市形態(tài)和功能進一步優(yōu)化，企業(yè)戰(zhàn)略朝著規(guī)模化、多元化、小而美、專業(yè)化方向分化。

政策動向仍是去庫存，限購、限貸、限售、限價，租購?fù)瑱?quán)，供應(yīng)租賃房土地，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，棚改，限制海外投資，等等。對政策出路的判斷如下：一是如果房地產(chǎn)產(chǎn)能產(chǎn)品過剩，價格充滿泡沫，給包括金融在內(nèi)的其他產(chǎn)業(yè)帶來巨大風(fēng)險，導(dǎo)致社會不穩(wěn)定，那么仍需政府的調(diào)控政策發(fā)揮巨大作用。二是我國房地產(chǎn)業(yè)和市場總體上是健康的，它使政府財政稅費收入增加，給城鎮(zhèn)居民帶來財產(chǎn)性收入的增加，給城市形態(tài)改變和功能再塑提供發(fā)展引擎，因而仍是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

此外，歐陽捷副總裁從更高的精神文化需求層次，來詮釋從住有所居到精神消費的幸福之路。于丹丹副總裁也表示，隨著市場調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競爭優(yōu)勢的顯現(xiàn)，未來TOP100房企的整體業(yè)績規(guī)模將繼續(xù)增長，2020年千億元規(guī)模的房企將達到30家。

（整理：周明）