資產評估法視域下的不動產估價行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展研究

徐成林,陳小芳

(1.池州學院 管理與法學院, 安徽 池州 247000;2.宿州學院 管理學院,安徽 宿州 234000)

2016年12月1日，《資產評估法》正式開始實施。不動產估價行業(yè)進入一個有專門法律可依的新時代，資產評估法對不動產估價行業(yè)的要求主要體現在以下幾個方面：一是明確了不動產估價相關各方的權利、義務及法律責任，加大了對不動產估價估價違法行為的處罰力度，對于規(guī)范不動產估價活動意義重大。二是提高了估價機構設立要求，資產評估法實施后，估價機構設立至少需要8名以上注冊估價師，這比之前的3名估價師要求要提高很多。三是降低了評估師考試要求，資產評估法明確規(guī)定：“具有高等院校?？埔陨蠈W歷的公民，可以參加評估師資格全國統(tǒng)一考試”。其中沒有對從業(yè)時間做出具體規(guī)定，但房地產估價行業(yè)仍然有從業(yè)時間要求，這與資產評估法的要求相背離。四是明確了評估行業(yè)可以按照專業(yè)領域依法設立行業(yè)協(xié)會，實行自律管理。雖然我國不動產估價行業(yè)有房地產估價師協(xié)會和土地估價師協(xié)會兩個自治行業(yè)組織，長期以來卻“自而難律”。

就目前來看，不動產估價行業(yè)與資產評估法的要求仍存在一定差距，各自為政、高層次人才缺失、缺乏職業(yè)晉升通道、違規(guī)操作等諸多問題依然存在。不動產估價行業(yè)應該在《資產評估法》的約束下，加強自律管理，強化估價師職業(yè)道德建設，提升不動產估價行業(yè)的公信力，吸引優(yōu)秀人才入行，促進行業(yè)健康發(fā)展。

一、建立統(tǒng)一的不動產估價行業(yè)

合并現有的房地產估價行業(yè)及土地估價行業(yè)，建立統(tǒng)一的不動產估價行業(yè)已經成為行業(yè)健康發(fā)展的切實需要。房地產是可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益[1]。無論是從房地產實體還是從房地產權益的角度來看，土地和建筑物是緊密聯系、不可分離的。《物權法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。在不動產估價中，土地價值和建筑物價值也存在相互影響，相互依存的關系，強行剝離任何一方都會讓另一方的價值受損。由于歷史的原因，目前房地產估價行業(yè)及土地估價行業(yè)并存，業(yè)務范圍交叉，評估報告?zhèn)浒赋绦蚍爆?，給委托方帶來了很多不必要的麻煩，不利于估價行業(yè)的健康發(fā)展。

(一)估價行業(yè)合并技術上可行

房地產估價和土地估價的理論依據、估價原則、估價方法、估價技術路線等內容幾乎完全相同，合并后撰寫統(tǒng)一的不動產估價報告在技術上是可行的。目前，市場上的很多估價機構都同時擁有土地評估資質和房地產評估資質，合并不會對估價市場及估價業(yè)務產生太大的影響。

(二)行業(yè)合并時機已經成熟

第一，我國現在已經實行統(tǒng)一的不動產登記制度，不動產物權登記不再分別登記成為建設用地使用權和房屋所有權。在此大背景下，估價行業(yè)合并是可行的。

第二，2014年10月23日，國務院發(fā)布《關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)﹝2014﹞50號)，明確取消土地估價師準入類資格的行政許可。而且，自2015年以來，土地估價師資格考試已經連續(xù)4年未舉行。成立以房地產估價為主導的不動產估價行業(yè)的時機已經成熟。

二、加強注冊估價師管理，為估價行業(yè)注入新的活力

(一)建立考試注冊相分離的制度，吸引優(yōu)秀人才入行

目前，土地估價師資格考試已經暫停實施，只有房地產估價師資格考試正常實行。參加房地產估價師資格考試的條件參照的是1995年的《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》。主要包含兩個方面：一是學歷要求，二是行業(yè)從業(yè)要求。例如，一名本科畢業(yè)生參加房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試需要滿足取得房地產估價相關學科學士學位，具有4年以上相關專業(yè)工作經歷，其中從事房地產估價實務滿3年。對照此要求，一名本科畢業(yè)生想要成為房地產估價師至少需要5年時間。如果在考試不能一次性通過，則需要的時間更長。畢業(yè)生在就業(yè)時出于對未來是否能夠通過估價師資格考試的擔憂，從而選擇不進入估價行業(yè)，導致大量的人才流失?；诖爽F狀，估價師協(xié)會可以實行考試注冊相分離制度。

1.降低房地產估價師考試門檻

《資產評估法》第九條規(guī)定：有關全國性評估行業(yè)協(xié)會按照國家規(guī)定組織實施評估師資格全國統(tǒng)一考試。具有高等院校專科以上學歷的公民，可以參加評估師資格全國統(tǒng)一考試。估價師協(xié)會可以根據資產評估法的要求，修改估價師執(zhí)業(yè)資格考試辦法，不再設立行業(yè)從業(yè)經歷的門檻，只要取得了相關專業(yè)?？埔陨蠈W歷的公民均可參加估價師執(zhí)業(yè)資格考試。這樣有利于吸引畢業(yè)生進入不動產估價行業(yè)。

2.提高估價師注冊門檻要求

可以借鑒土地估價師之前實行的實踐考核制度，對于通過房地產估價師資格考試的從業(yè)者設置一個兩年期的實踐考核期。在考核期內，必須達到以下要求方可注冊房地產估價師：無不良信用檔案記錄；完成繼續(xù)教育任務；完成一定數量的估價業(yè)務；必須有估價報告評審達到優(yōu)良等級。

通過設立估價師考試注冊分離制度，有利于更多高校學生在畢業(yè)伊始就投身估價行業(yè)，為估價行業(yè)提供新鮮血液，促進估價行業(yè)蓬勃發(fā)展。

(二)建立估價師職業(yè)職稱晉升制度

現行的估價行業(yè)職業(yè)資格只有估價師一種，這樣的職業(yè)制度存在很多弊端。例如，房地產估價行業(yè)目前從業(yè)人員高達30萬人，而全國范圍內注冊的房地產估價師只有5.4萬余人[2]。大量的估價員無證上崗。估價員沒有獨立開展估價業(yè)務的資格，但大多數的估價報告由估價員撰寫，估價師只是負責簽字，甚至于簽字都由他人代簽。這樣的模式缺乏對無證從業(yè)人員的約束，雖然是估價報告的真正制作者，卻不需要對報告承擔責任。第二，由于缺乏職業(yè)資格晉升制度，很多估價師在通過資格考試后就放棄了對專業(yè)的學習鉆研。繼續(xù)教育流于形式，業(yè)務能力很難得到提升。

1.設立估價行業(yè)五級職業(yè)資格晉升制度

目前，在北京等地區(qū)已經開始探索建立估價員資格考試制度，要求估價行業(yè)從業(yè)者必須取得估價員資格方可從業(yè)[3]。然而，此制度只是地區(qū)性的職業(yè)資格，并未在全國范圍內推廣，且職業(yè)資格設立缺乏連貫性。個人以為，必須建立起估價行業(yè)金字塔結構的五級職業(yè)資格制度，才能促進從業(yè)者積極探索業(yè)務，提升個人職業(yè)能力，從而帶動整個行業(yè)的蓬勃發(fā)展。五級職業(yè)資格分別是估價員、助理不動產估價師、注冊不動產估價師、高級不動產估價師、教授級不動產估價師。

(1)不動產估價員。通過不動產估價員資格考試，取得估價員職業(yè)資格并且進入一家不動產估價機構工作，即成為不動產估價員。不動產估價員為房地產估價行業(yè)從業(yè)的最低要求，未取得估價員資格不得從事不動產估價行業(yè)。不動產估價員可以協(xié)助開展估價對象及可比實例調查等外業(yè)工作，估價員不能獨立撰寫估價報告。

(2)助理不動產估價師。通過注冊不動產估價師職業(yè)資格考試尚未取得執(zhí)業(yè)資格證書的，并且進入一家不動產估價機構從業(yè)者即為助理不動產估價師。助理不動產估價師可在注冊不動產估價師指導下撰寫不動產估價報告，并且在所撰寫的估價報告上簽名確認，作為實踐考核的依據。

(3)注冊不動產估價師。成為助理不動產估價師滿3年時間；無不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務；完成估價業(yè)務總價值量滿1億元以上且簽字估價報告數量50份以上；必須有估價報告評審達到優(yōu)良等級的可以注冊成為注冊不動產估價師。注冊不動產估價師可在執(zhí)業(yè)類型范圍內開展不動產估價業(yè)務，例如住宅不動產估價師可以開展住宅不動產估價業(yè)務。注冊不動產估價師可以擔任同執(zhí)業(yè)類型機構的法人。

(4)高級不動產估價師。注冊不動產估價師滿3年時間；無不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務；完成估價業(yè)務總價值量滿5億元以上且簽字估價報告數量100份以上；必須有估價報告評審達到優(yōu)秀等級；取得副高職稱資格的可以申請高級不動產估價師。高級不動產估價師可以開展綜合類型的不動產估價業(yè)務，如商住樓、綜合性酒店價值評估業(yè)務。高級不動產估價師具有擔任不動產估價機構法人的資格。

(5)教授級不動產估價師。取得高級不動產估價師資格滿3年時間；無不良信用檔案記錄；按規(guī)定完成繼續(xù)教育任務；完成估價業(yè)務總價值量滿20億元以上且簽字估價報告數量500份以上；完成一宗單宗綜合類型不動產估價業(yè)務，標的價值達到1億元或單宗綜合類型房地產估價標的面積達到1萬平方米以上；估價報告評審達到優(yōu)秀等級一次以上；取得高級職稱資格；在國家級期刊以第一作者身份公開發(fā)表相關文章3篇以上等條件的，可以申請教授級不動產估價師。教授級不動產估價師可以參與繼續(xù)教育培訓、估價師資格考試命題等活動。

2.設立職業(yè)資格動態(tài)管理制度

打破目前一成不變的注冊估價師資格制度，在五級職業(yè)資格制度內實行動態(tài)管理，對于各類估價從業(yè)人員在其任職資格范圍內實行3年一周期的動態(tài)考核，如果未能完成設定的相關具體目標，則實行退位制。

3.優(yōu)化繼續(xù)教育培訓及考核機制，落實職業(yè)資格動態(tài)管理模式

現階段，不動產估價師繼續(xù)教育活動采用網絡教育和現場教育相結合的方式，但是繼續(xù)教育往往流于形式，只要估價師參加就能夠取得繼續(xù)教育學時，經常會出現估價師業(yè)務較忙而由其他人代替進行繼續(xù)教育的情況。以房地產估價師繼續(xù)教育為例，每一注冊有效期(3年)的繼續(xù)教育應達到120學時，包括必修課60學時和選修課60學時?？梢圆捎镁W絡教育的形式，而網絡教育的方式監(jiān)管很難，很多估價機構由專人負責為所有的估價師進行繼續(xù)教育，有的估價師在幾天之內突擊完成120學時的繼續(xù)教育，這樣的繼續(xù)教育很難取得預期的效果。通過優(yōu)化繼續(xù)教育內容，制定較嚴格的繼續(xù)教育考核方式，實行職業(yè)資格動態(tài)管理模式，才能真正提高估價師執(zhí)業(yè)能力。

(1)優(yōu)化繼續(xù)教育培訓內容。協(xié)會提供的繼續(xù)教育內容缺乏時效性，實踐指導意義不強是繼續(xù)教育流于形式的原因之一。例如隨著人工智能發(fā)展和大數據在估價領域的應用，很多估價機構已經意識到估價行業(yè)未來的變化。而我們的繼續(xù)教育卻沒有提供相關的引導和培訓。未來協(xié)會應多加大和科研院所和高校的合作，將學科最前沿的研究內容通過繼續(xù)教育的方式傳達給一線的估價師。

(2)改變現行考核方式，實行不合格退位制度?，F行的繼續(xù)教育考核方式過于松散，不利于估價師能力的提升?？梢圆捎美^續(xù)教育后筆試的方式來考察估價師對繼續(xù)教育的掌握程度，將繼續(xù)教育考核結果納入到職業(yè)資格動態(tài)管理制度。

(三)根據估價對象用途分類設立專業(yè)估價師

以房地產估價師為例，只要取得了注冊資格，就可以從事所有類型的房地產估價業(yè)務，包括居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產等等。實際上不同類型房地產的價值構成及價值影響因素是存在較大差異的，例如居住房地產的價值更加依賴當前市場中同類型房地產的價值，而商業(yè)房地產的價值更依賴于該房地產未來的收益能力。居住房地產的價值影響因素主要取決于城市配套設施(如學區(qū))及環(huán)境等。商業(yè)房地產的價值影響因素主要取決于商業(yè)繁華度及商業(yè)集聚性等。因此實行分類估價師制度更有利于估價師精于本方向的估價業(yè)務能力探索，更加準確的把握的估價對象的價值量。提高估價行業(yè)的社會公信力，促進行業(yè)的健康發(fā)展[4]。

(四)對于跨地區(qū)注冊估價師實行考核期

我國的估價師管理采用協(xié)會注冊管理的方式進行，每3年一個注冊期。估價師可以在不同地域的分協(xié)會實行轉注冊。例如安徽的估價師可以通過轉注冊的方式去到上海注冊，然后在上海開展估價活動。目前的情況是只要估價師完成轉注冊，立刻就可以開展估價業(yè)務。這樣的操作模式不利于估價師準確把握估價對象價值的。不動產是一種特殊的商品，由于其具有不可移動性的特征，造就了房地產市場的區(qū)域性。能夠準確把握區(qū)域市場內各類不動產價格是一名估價師開展估價業(yè)務的基礎。因此，建議對于轉注冊的估價師應該設立一個至少一年的考核期，在考核期內暫定為助理不動產估價師，通過考核后成為注冊不動產估價師方可開展執(zhí)業(yè)活動。對于高級不動產估價師及教授級不動產估價師轉注冊則不受此限制。這樣既有利于估價師了解區(qū)域市場內不動產價格行情，也激發(fā)了估價師提升職業(yè)資格的動力。

三、提高一級機構設立分公司門檻，優(yōu)化不動產估價行業(yè)

按照房地產估價行業(yè)分公司設立的辦法，房地產估價一級機構可以設立分公司，土地估價機構擁有全國執(zhí)業(yè)資格可以設立分公司。資質等級高的機構承攬業(yè)務范圍更廣，業(yè)務量更多，委托方更加愿意與其合作。

以房地產估價行業(yè)為例，很多銀行在進行抵押物價值評估時就要求合作單位必須是一級機構。一級機構的設置條件是相對較高的，很多達不到條件的機構就開始采用以一級機構分公司的名義來進入市場。以國內某一級機構為例，其在全國范圍內共設立61家分公司，數量之多令人咋舌。除總公司有注冊房地產估價師18人以外，其余各家分公司注冊估價師人數在3-7名不等，絕大多數分公司只有3名注冊房地產估價師。

(一)房地產估價行業(yè)設立分公司的弊端

1.不利于估價行業(yè)的健康發(fā)展

房地產估價市場是一個區(qū)域市場，準確把握區(qū)域市場內房地產價格的變化是估價機構準確進行評估的基礎。因此，總公司對分公司的業(yè)務把關很難落到實處，分公司所做評估報告是否符合當地房地產市場價格總公司亦一無所知。各分公司只具有三級機構的技術力量卻在市場中承攬著一級機構的業(yè)務，長此以往對估價行業(yè)的健康發(fā)展非常不利。

2.不利于一級機構自身的健康發(fā)展

對于一級機構而言，分公司是以加盟店的形式設立的，收取每年一筆不菲的管理費(加盟費)是其設立分公司的動力源泉。而分公司是不具有法人資格的，其一切業(yè)務行為的法律責任均由法人代表承擔。很多分公司由于不具有法人資格，甚至分公司的實際控制人不是分公司負責人，在承攬估價業(yè)務時，對于風險的把控意識薄弱。為了迎合委托人的意愿，更有可能做出違背職業(yè)道德的行為，一旦出現法律責任，勢必會影響總公司的健康發(fā)展。

(二)提高分公司設立門檻

隨著資產評估法對估價機構設立條件的變化，現在市場中大量的三級資質機構將無法生存，這必然會引發(fā)一輪新的估價機構分支機構設立潮。為了維護估價行業(yè)正常的市場秩序，對于分支機構的設立必須從嚴控制。

1.數量控制

控制一級機構設立分公司的數量，例如一家一級機構只允許設立10家以下的分公司。并且要求總公司加強對分公司內部管控。保證分公司所出報告的客觀性、公正性。

2.地域控制

由于不動產價格呈現區(qū)域性特征，因此估價行業(yè)同樣是一個區(qū)域性的行業(yè)，在全國范圍內大面積的設立分公司，估價機構對分公司的管控效力基本為零?？梢砸笠患墮C構只能在本省范圍內設立分公司。

3.質量控制

對于設立的分公司在設立條件上予以控制，例如可以要求一級機構的分公司必須達到獨立設立二級機構的條件。只有這樣，才能夠遏制目前愈演愈烈的分公司設立潮，還不動產估價市場以客觀公正。

四、加強職業(yè)道德教育，提升估價行業(yè)的社會公信力

我國的不動產估價行業(yè)歷經20余年的快速發(fā)展，估價行業(yè)日趨成熟。但是，估價行業(yè)中迎合委托人意愿、抵押物高估價值等現象仍然非常普遍。加強估價師職業(yè)道德教育，提升估價行業(yè)的社會公信力，是一件迫在眉睫的事情。

(一)在高校相關課程中增加職業(yè)道德教育內容

估價行業(yè)的從業(yè)人員大多來自土地資源管理、房地產開發(fā)與管理等相關專業(yè)，這些專業(yè)開設的《不動產估價》《房地產估價》等相關課程中增加執(zhí)業(yè)道德教育內容。從源頭上提高從業(yè)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)。

(二)執(zhí)業(yè)資格考試增加職業(yè)道德部分內容

行業(yè)可以在編寫估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材中增加職業(yè)道德教育章節(jié)，并在估價師資格考試增加資產評估法相關知識的分值。

(三)估價師繼續(xù)教育時強化職業(yè)道德教育

根據《注冊房地產估價師繼續(xù)教育實施辦法(暫行)》的規(guī)定注冊房地產估價師在每一注冊有效期內應當接受120學時的繼續(xù)教育。它是對評估機構和評估人員的行為規(guī)范、執(zhí)業(yè)能力、道德水平的約束和提升，進而間接保證資產評估過程和結果的公正性[5]。在繼續(xù)教育學時中強化職業(yè)道德教育內容及違法違規(guī)行為警示教育內容。以真實的案例警示估價師遵守職業(yè)道德、恪守職業(yè)準則[6]。

五、加強對估價報告抽查評審

為了保證估價報告的質量，各省房地產估價師協(xié)會對鑒證性估價報告進行評審，鑒證性估價報告，是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進行內部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的估價報告[7]。估價報告評審采用抽檢的方式，以抽取時點前一年內在“估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)”備案的估價報告和估價技術報告為抽取對象，每次只抽取一份估價報告。評審標準主要集中在估價報告撰寫的規(guī)范性上，只要估價報告撰寫符合房地產估價規(guī)范，評審得分即相對較高。目前的評審機制過于機械，不能夠評判估價報告的核心內容——估價對象價值量是否準確。采用連續(xù)評審制將有助于評價估價機構對估價對象價值衡量是否準確。

(一)同價值類型同用途不動產估價報告連續(xù)評審

在評審同一家估價機構的報告時，連續(xù)抽取該估價機構一個連續(xù)時間段內所有的同用途同價值類型的估價報告，通過比較估價相關參數來確定該估價機構的評估結論是否正常。例如估價方法采用比較法的審查其市場狀況修正系數是否保持一致；采用收益法的審查其報酬率是否一致。

(二)不同價值類型同用途不動產估價報告連續(xù)評審

同一宗不動產因其價值類型不同，反映出來的價值量也不一致。理論上公開市場價值最大，連續(xù)評審時可以審查同類型不動產的其他價值類型的價值量與公開市場價值的關系[8]。例如如果同一家估價機構所做的同時期同用途的抵押不動產無法定優(yōu)先受償情況下的抵押價值(單價)高于其他同時期同用途公開市場價值(單價)，則說明該估價機構的評估結論可能存在不客觀的因素。

通過連續(xù)評審的方法，更加有助于規(guī)范估價機構對鑒證性估價報告的撰寫，杜絕估價機構為迎合委托人意愿而高估抵押物價值的行為。確立起估價機構獨立客觀公正的社會形象。

不動產估價市場化已經20余年，估價行業(yè)為抵押貸款、司法鑒定、企業(yè)上市等經濟活動作出了巨大的貢獻。雖然不動產估價行業(yè)仍然存在著較多的問題，但是隨著資產評估法的實行，不動產估價行業(yè)執(zhí)業(yè)行為將會在法律的引導下逐步規(guī)范，估價行業(yè)能夠真正做到獨立、客觀、公正。