“雙限令”對珠海房地產(chǎn)行業(yè)的影響

黃瑩鑫 蔡桂如 談桉淇

（北京理工大學珠海學院 廣東珠海 519000）

“雙限令”對珠海房地產(chǎn)行業(yè)的影響

黃瑩鑫 蔡桂如 談桉淇

（北京理工大學珠海學院 廣東珠海 519000）

本文通過對珠海市政府頒布的“雙限令”政策進行簡單介紹，通過研究珠海市房市“雙限令”及其對珠海市房價、房市產(chǎn)生的影響，了解珠海市房地產(chǎn)行業(yè)的歷史、發(fā)展及未來走勢，以此說明“雙限令”是珠海政府試圖對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的重大舉措。

“雙限令”；房地產(chǎn)行業(yè)；項目研究；珠海

房地產(chǎn)行業(yè)是中國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。相對于珠海，房地產(chǎn)行業(yè)同樣有著無可厚非的地位。2011年11月1日，珠海市政府頒布“雙限令”，成為中國第一個實行房市“雙限令”的城市。海市住房規(guī)劃建設局有關負責人表示，之所以推出新政，主要是為了使珠海市的房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，穩(wěn)定市場價格。由此可見，“雙限令”是珠海政府試圖對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的重大舉措。

1 項目概況

2011年11月1日起，珠海市實施“雙限”：全市新申請預售的樓盤，價格不得超過11285元/m2，否則將不批預售；戶籍居民家庭、提供1年以上的個稅繳稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房；無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。

2012年7月13日，珠海曾嘗試松綁“雙限令”，后市住規(guī)建局負責人向媒體透露，由于種種原因，“雙限令”松綁被叫停，珠海樓市雙限政策原狀不變。

2014年9月26日，市住規(guī)建局官網(wǎng)公告，宣布調(diào)整樓市“雙限令”，即取消限價政策，在中心城區(qū)購買144m2以上的大戶型無需提供社保或納稅證明，在新城區(qū)購買商品房不再需要提供社?；蚣{稅證明，非本市戶籍居民可憑相關工作憑證在中心城區(qū)購買1套商品房。

2 項目研究方法、方案和技術路線

2.1 研究方法

（1）分析統(tǒng)計法：有目的、有計劃、有系統(tǒng)地搜集珠海房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況或歷史狀況的材料；對相關問題設置調(diào)查問卷，在相應區(qū)域派發(fā)回收問卷，后期利用spss等相關軟件對數(shù)據(jù)進行分析、綜合、歸納、比較、統(tǒng)計，找出問題內(nèi)在聯(lián)系。

（2）文獻研究法：通過調(diào)查文獻等來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握了解有關問題的歷史和現(xiàn)狀，幫助確定研究課題，有助于觀察和訪問。

（3）活動研究法：和與此課題相關的專家和老師進行訪問交流，并在之后進行歸納總結。

（4）實地調(diào)研法：深入房市一線，觀察房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，收集第一手數(shù)據(jù)。

2.2 方案和技術路線

（1）運用分析統(tǒng)計法、文獻研究法、活動研究法和實地調(diào)研法等進行課題研究，收集課題資料。

（2）整理資料，匯編研究成果。

（3）撰寫研究報告。

（4）提交課題最終研究成果。

3 市場調(diào)查問卷分析

3.1 “雙限令”三年

珠海實施“雙限令”以來，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，2011年下半年，珠海主城區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)為1964套，2012年下半年的網(wǎng)簽套數(shù)達到了“雙限令“實施三年間的最高峰，為4678套。從此之后，數(shù)據(jù)便逐步回落，直至2014年上半年，珠海市主城區(qū)的網(wǎng)簽套數(shù)僅有2407套，銷售面積僅有26.93萬m2。已回落到接近2011年下半年的水平。由此可見，今年樓市已逐漸出現(xiàn)疲軟狀態(tài)，救市已是大勢所趨。

3.2 調(diào)查問卷數(shù)據(jù)分析

3.2.1 面向從業(yè)者

（1）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以反映大部分銷售人員認為限購令對珠海樓市影響較大，緊接著就是雙限令對樓市的共同影響，相對于前兩項限價令對樓市影響稍弱于前兩項。限購勢必會影響主城區(qū)樓盤的成交量，但限價似乎沒起到什么作用，大部分樓盤價格依舊高于政府規(guī)定的價格。

（2）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以反映出更多的消費者更傾向于期房、二手房、精裝修住宅，而現(xiàn)房的銷量減少。由此反映限購令期間，政府規(guī)定“戶籍居民家庭、提供1年以上的個稅繳稅證明或社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房；無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房”，所以相對于在主城區(qū)買期房和二手房會方便些，由此期房和二手房的價格也會跟隨著上漲，更多的房地產(chǎn)商為了應對政府的限價政策更是推出了精裝修住宅以及購買時簽訂毛坯、裝修的雙合同。

（3）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以清晰反映出簽訂雙合同有利于商家的發(fā)展。國家出臺了限價令“全市新申請預售的樓盤，價格不得超過11285元/m2，否則將不批預售”，所以商家為了不違反政府的規(guī)定，便采取雙合同的形式，毛坯房合同價格低于或等于11280元/m2，商家樓盤超出的那部分則列于裝修合同中。

3.2.2 面向消費者

（1）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以反映出所調(diào)查到的大部分住宅區(qū)的人口屬于非珠海本地居民。限購令的出臺其中也針對了外來人口在珠海主城區(qū)購多套房做出了要求，勢必也會使主城區(qū)樓盤受到影響，但卻拉動了周邊城區(qū)樓市的發(fā)展。

（2）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，可以分析出限購令的影響遠遠大于限價令對消費者的購房計劃。

（3）根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)分析，雙限令對消費者購房計劃是有一定影響的，說明珠海出臺的雙限令對珠海的樓市起到了一定的調(diào)控；雙限令期間消費者更多的選擇不買多套房或者持幣觀望等待降價再買。

4 專家言論

（1）鐘世堅告訴記者，“在別人的眼里，房價過快增長，政府可以賺大錢，在我們心目中并不這么認為。因為房價增長過快會造成區(qū)域的發(fā)展成本，尤其是企業(yè)的成本會增加，會影響企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。另外，房價太高，老百姓買不起房，影響百姓對政府的信任。所以我們要采取措施，來保障有序健康地發(fā)展?！辩娛缊哉f，從珠海的情況來看，房價還是比較平穩(wěn)，雖然有一定增長，但是沒有出現(xiàn)大起大落。

（2）珠海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)協(xié)會會長陳交力表示，雖然此次“雙限”主要是針對一手房，但是二手房也會受影響。“珠海情侶路的二手房，貴的要賣到28000元/m2，較便宜的也得16000元/m2。規(guī)定一手房均價不得超過11285元/m2，這樣肯定買一手房劃算。大家都去爭著買一手房，二手房價格自然會受到影響。

（3）贏聚力策劃總監(jiān)程廣平接受媒體采訪時表示，目前珠海市區(qū)已經(jīng)取得預售資格的在售樓盤均價在14000～15000元/m2左右（含裝修），今年底到明年珠海主城區(qū)將有200萬m2的樓盤推向市場，“雙限”執(zhí)行，這些樓盤預期均價（毛坯）將下降1000元/m2左右。

（4）珠海左岸地產(chǎn)總經(jīng)理李炳亮認為，珠海在這個時間點實施“雙限”政策，即響應了中央的要求，也在房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)淡時減小了對市場的沖擊。“雙限”政策將會產(chǎn)生中長期影響。

5 結論

綜上所述，小組成員通過對本項目的調(diào)查，把理論知識結合實際情況，更加深入了解了政策的發(fā)展以及它所產(chǎn)生的影響。珠海自2012年10月31日實行“雙限令”至2014年9月26日取消限價政策，以及現(xiàn)今國家降準全面取消限購尚在研究，市住建局回應最快三月底有眉目。

通過此次調(diào)查，不僅了解到了政府對樓市出臺的一系列政策，以及政策對樓市產(chǎn)生的一系列影響、商家的應對政策。同時經(jīng)過此處調(diào)查也培養(yǎng)了關注樓市動態(tài)的興趣。

F293.3

A

1004-7344（2016）25-0321-02

2016-8-19