論教育地產(chǎn)的學(xué)位價(jià)值與運(yùn)營模式

王發(fā)軍

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目如何與教育資源整合嫁接從而實(shí)現(xiàn)共贏，這既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)議題，也是一個(gè)社會(huì)學(xué)議題。本文通過研究學(xué)位①與價(jià)值之間的相互關(guān)聯(lián)規(guī)律，尋找“教育地產(chǎn)”的盈利模式，同時(shí)對(duì)優(yōu)化教育地產(chǎn)的運(yùn)營模式，并對(duì)運(yùn)營過程中可能會(huì)出現(xiàn)的問題給出一定的對(duì)策建議，以實(shí)現(xiàn)“教育地產(chǎn)”的成功運(yùn)營。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn);教育;學(xué)位;運(yùn)營模式

中圖分類號(hào)：F293.3? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1673-2596（2018）12-0083-03

房地產(chǎn)開發(fā)中有句話，三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)在做內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和日趨成熟，企業(yè)的資源整合能力就是成為企業(yè)綜合競爭力的重要因素，對(duì)企業(yè)的長期發(fā)展有著重要意義。資源整合及運(yùn)營的商業(yè)模式對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，房地產(chǎn)企業(yè)整合了體育資源，才會(huì)有奧林匹克花園模式;房地產(chǎn)企業(yè)整合了旅游資源，才會(huì)有華僑城。

近些年，敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)又嗅到了教育地產(chǎn)的商機(jī)，越來越關(guān)注消費(fèi)者注重子女教育的心理，著手整合教育資源，開發(fā)自主投資的教育地產(chǎn)，構(gòu)建地產(chǎn)與教育共贏的發(fā)展模式。經(jīng)過不斷的模式化、品牌化、市場化運(yùn)作，教育地產(chǎn)所蘊(yùn)藏的巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益開始顯現(xiàn)。教育因地產(chǎn)而興，地產(chǎn)因教育而熱，二者相得益彰。教育地產(chǎn)（房地產(chǎn)+教育）是一種有前途的運(yùn)營模式，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來生機(jī)與活力。

一、房地產(chǎn)+教育的運(yùn)營模式

目前教育地產(chǎn)逐漸形成以下三種運(yùn)營模式：一是傍名校模式，即地產(chǎn)依附周邊豐富教育資源，并把教育資源作為籌碼的宣傳促銷模式;二是引名校模式，即教育地產(chǎn)與名校合作辦學(xué)的開發(fā)運(yùn)營模式;三是辦名校模式，即地產(chǎn)自身創(chuàng)辦名校的開發(fā)運(yùn)營模式。就教育資源而言，根據(jù)教育目的不同，可分為學(xué)歷教育、培訓(xùn)教育（藝術(shù)、職業(yè)教育等）;按照階段不同，可分為學(xué)齡前教育、義務(wù)教育、高等教育等;按照主體的不同分為公辦教育、民辦教育。就目前而言，對(duì)住宅類項(xiàng)目幫助最大、認(rèn)同度最高的仍是學(xué)歷教育，而學(xué)歷教育中又以小學(xué)、初中、高中教育（K12）吸引力最大。根據(jù)2017年教育部官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國小學(xué)生在校人數(shù)約1.01億人，占全國同年齡段比87.65%，占K12階段2.3億人的43%。因此小學(xué)教育地產(chǎn)是教育地產(chǎn)具有代表性及實(shí)戰(zhàn)意義的一環(huán)。隨著國家實(shí)施二胎政策，我國人口出生率開始上升。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，自2017年末二孩出生人數(shù)已上升至883萬人，比2016年增加了162萬人;二孩占全部出生人口的比重達(dá)到51.2%，比2016年提高了11個(gè)百分點(diǎn)。2017年二孩生育率比例為0.512/2=25.6%，較2015年上升近6個(gè)百分點(diǎn)。2016年K12在校生人數(shù)合計(jì)1.83億人，2017年K12在校生人數(shù)達(dá)到2.3億人，較2016年提升25%，預(yù)計(jì)2020-2021年將迎來新一輪K12入學(xué)高峰，這有利于整個(gè)K12教育行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展，也表明房地產(chǎn)+教育的運(yùn)營模式大有可為，必將為房地產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)。

二、教育地產(chǎn)的學(xué)位與價(jià)值關(guān)系

要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目與學(xué)校資源達(dá)到適配優(yōu)質(zhì)整合，就要研究學(xué)位數(shù)量與價(jià)值之間的相互關(guān)聯(lián)規(guī)律。

（一）學(xué)生在校人均面積的測算

全國戶均家庭居住面積=3.02人（數(shù)據(jù)來源：《中國家庭發(fā)展報(bào)告》）×40.8m2（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）=123.2m2/戶。

建筑規(guī)模=戶數(shù)×戶均面積=10094萬戶（數(shù)據(jù)來源：教育部官網(wǎng)）×123.2m2/戶=1243580.8萬m2。

通過推演建筑規(guī)模與學(xué)校規(guī)模的相互關(guān)系規(guī)律得出：

項(xiàng)目建筑規(guī)模：學(xué)校規(guī)模（學(xué)生保有率按15%計(jì)算）=1243580.8萬m2/（151410萬m2×15%）≈55：1，小學(xué)生在校人均面積=123.2m2（戶均面積）/55×8.2（建筑規(guī)模與學(xué)校規(guī)模比例系數(shù)）=18m2，建議項(xiàng)目公司結(jié)合自身實(shí)際情況綜合考慮取值范圍區(qū)間：15m2≤小學(xué)生在校人均面積≤18m2。

（二）學(xué)校規(guī)模與項(xiàng)目溢價(jià)測算

根據(jù)上述項(xiàng)目建筑規(guī)模與學(xué)校規(guī)模比的推演，可知多大的項(xiàng)目適配建一個(gè)多大的學(xué)校（關(guān)鍵是住宅賣多少錢能超過收支平衡點(diǎn)從而實(shí)現(xiàn)教育地產(chǎn)的溢價(jià)）。通過分析推演，只要輸入項(xiàng)目的建筑面積，經(jīng)過表格公式的帶入，就能得出學(xué)校配建的規(guī)模及項(xiàng)目銷售的基本均價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)教育地產(chǎn)帶來的溢價(jià)測算。

經(jīng)過推演分析得出，一個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)溢價(jià)為：（項(xiàng)目每方平米溢價(jià)×項(xiàng)目建面-學(xué)校建面×學(xué)校建造成本）×溢價(jià)率;售價(jià)為8000元/平方米的項(xiàng)目，即可配建一個(gè)24班的小學(xué)。建校后的房屋銷售溢價(jià)率按照10%計(jì)算（即售價(jià)為8800元/平方米），其整體溢價(jià)和建校成本能夠持平，如項(xiàng)目售價(jià)高于該價(jià)格，就能產(chǎn)生教育地產(chǎn)帶來的溢價(jià)收益。一般來說，優(yōu)質(zhì)的教育能帶給項(xiàng)目10%以上的溢價(jià)率。學(xué)位價(jià)值與溢價(jià)率的關(guān)系是遞增的，項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)×溢價(jià)率×項(xiàng)目戶均面積的結(jié)果即是衡量一個(gè)教育地產(chǎn)項(xiàng)目的學(xué)位價(jià)值大小的依據(jù)。

三、優(yōu)化教育地產(chǎn)的運(yùn)營模式

地產(chǎn)教育資源短缺，項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營就會(huì)陷入困境。學(xué)校不同于其他配套資源，它需要有長期穩(wěn)定的生源作為后盾。針對(duì)學(xué)生生源問題，開發(fā)商可委托專門教育管理機(jī)構(gòu)專業(yè)經(jīng)營，以保證學(xué)校質(zhì)量。

（一）“教育+地產(chǎn)”運(yùn)營模式細(xì)分

“教育+地產(chǎn)”運(yùn)營模式可以分為成立全日制學(xué)校和成立教育綜合體兩種選項(xiàng)。地產(chǎn)公司可通過建設(shè)全日制學(xué)校或教育綜合體的方式切入教育領(lǐng)域，獲得地產(chǎn)+教育的業(yè)務(wù)共振效應(yīng)。這主要表現(xiàn)在兩方面：地產(chǎn)公司在住宅地產(chǎn)輻射范圍內(nèi)建立學(xué)校，引進(jìn)高品質(zhì)學(xué)校的管理服務(wù)，利用自身的拿地優(yōu)勢(shì)，切入教育領(lǐng)域，獲得教育業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的共振效應(yīng)。地產(chǎn)公司建立教育綜合體，主要模式是把教育建筑以租賃、買賣的方式給教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及早教機(jī)構(gòu)，形成新的圍繞型教育綜合體。借助地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的教育領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，共同打造和完善教育綜合體。

（二）學(xué)位價(jià)值與分配比例

目前發(fā)達(dá)地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)是采取“引名校”的運(yùn)營模式。小區(qū)的業(yè)主子女，一般會(huì)有兩方面的優(yōu)先權(quán)：一是收費(fèi)優(yōu)惠;二是降低錄取分?jǐn)?shù)線。在銷售操作上，學(xué)校的學(xué)位保證均不簽入合同。公立性質(zhì)學(xué)校，收費(fèi)在400-500元/學(xué)期左右;私立性質(zhì)學(xué)校，收費(fèi)在10000元/年以上（一般為開發(fā)商建設(shè)，歸屬權(quán)為政府或政府與開發(fā)商共有）。

目前在教育地產(chǎn)中這種合作制辦學(xué)模式是比較流行的，辦學(xué)運(yùn)營方可以是政府，也可以是公民個(gè)人或教育團(tuán)體，這樣既保證了政府在學(xué)校發(fā)展中應(yīng)起的作用，同時(shí)又避免了公辦學(xué)校那種被管得過多、管得過細(xì)的弊端。學(xué)位的分配比例：政府為30%，開發(fā)商占70%。相對(duì)于其他模式，合作制辦學(xué)更具創(chuàng)新性。

四、教育地產(chǎn)運(yùn)營的相關(guān)建議

（一）在合作選擇方面

抓住與品牌名校的合作機(jī)遇，從收益角度和風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，盡量選取公辦學(xué)校，其次為民辦學(xué)校。應(yīng)在規(guī)劃前期盡量達(dá)成與學(xué)校的合作協(xié)議，規(guī)避市場宣傳先于合作協(xié)議簽訂之前，以免造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）在項(xiàng)目規(guī)劃方面

圍繞學(xué)校核心價(jià)值進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證學(xué)位的充足性?？稍谝?guī)劃設(shè)計(jì)中通過擴(kuò)大學(xué)校的占地面積、住宅建筑拔高等方式達(dá)成。在規(guī)劃總圖上充分考慮學(xué)校的價(jià)值，如可通過幼兒園、小學(xué)的集中建設(shè)節(jié)省用地。在學(xué)校的位置、體量方面要有前瞻性，在位置上可選擇次優(yōu)質(zhì)地塊，但要避免因?yàn)閷W(xué)校地塊位置等不利因素，留下群體性事件隱患。

（三）在合作履約方面

目前樓盤與名?！奥?lián)姻”的形式很多，但產(chǎn)權(quán)問題成了疑難雜癥：學(xué)校涉及的資產(chǎn)包括國有資產(chǎn)部分、開發(fā)商額外投入的民有資產(chǎn)部分，權(quán)屬難以分清。為了避免產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生，前期盡量明確雙方權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，將合作協(xié)議盡量細(xì)化，比如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)、師資、交付時(shí)間及交付標(biāo)準(zhǔn)等。

（四）在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面

與業(yè)主簽訂的入學(xué)協(xié)議盡量靈活，避免因后期教育政策、學(xué)校政策發(fā)生變化導(dǎo)致糾紛，同時(shí)避免宣傳不到位導(dǎo)致的糾紛。在學(xué)位管理上，臺(tái)帳必不可少，既可以輕松篩取每年入學(xué)名額，又可以靈活掌握學(xué)位剩余信息，做到房源、學(xué)位雙向控制。在入學(xué)流程上，盡量將報(bào)名手續(xù)與責(zé)任等轉(zhuǎn)移給家長和學(xué)校，讓家長和學(xué)校直接聯(lián)系，避免開發(fā)商在中間出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)的情況。

注 釋：

①本文中的“學(xué)位”是指教育地產(chǎn)（房地產(chǎn)+教育）中教育的資源量，是房地產(chǎn)界約定俗成的語用，不同于通過學(xué)習(xí)取得的學(xué)識(shí)及相應(yīng)學(xué)習(xí)能力程度的學(xué)位。

（責(zé)任編輯 賽漢其其格）