信貸市場發(fā)展對廣西商品房價(jià)格的影響研究

摘要：本文將選用2000-2016年的數(shù)據(jù)，以信貸市場發(fā)展的角度，運(yùn)用實(shí)證的方法研究信貸市場發(fā)展與廣西商品房價(jià)格之間的影響關(guān)系，并且根據(jù)實(shí)證結(jié)論提出相應(yīng)的合理性建議。

關(guān)鍵詞：信貸;廣西;商品房;價(jià)格;實(shí)證

一、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)的選取和來源

本文選取的廣西商品房價(jià)格Y由國家統(tǒng)計(jì)局和廣西統(tǒng)計(jì)年鑒整理的出，信貸市場發(fā)展指標(biāo)X選取房地產(chǎn)貸款余額。

（二）實(shí)證的方法

1.模型的假設(shè)

通過觀察Eviews9.0建立廣西信貸市場發(fā)展和商品房價(jià)格兩個(gè)時(shí)間序列的圖形，對兩者關(guān)系進(jìn)行初步的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)Y隨著X的增加而增加，初步可以判定兩者存在著一定的直線關(guān)系，假設(shè)信貸市場發(fā)展的指標(biāo)序列X為解釋變量，商品房價(jià)格指標(biāo)Y為被解釋變量，于是建立下列假設(shè)模型：Y=αX+c

2.序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免非平穩(wěn)時(shí)間序列引起的偽回歸等問題，我們首先將利用Eviews9.0分別對時(shí)間序列Y和X分別進(jìn)行ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

從檢驗(yàn)結(jié)果來看，原序列X和Y及其一階差分序列的ADF值都高于10%的臨界值，序列是不平穩(wěn)。經(jīng)過二階差分后，△?Y和△?X均在1%的水平顯著，Y-I（2）、X-I（2），所以兩個(gè)變量是同階單整序列，其可能存在協(xié)整關(guān)系。

3.基于回歸殘差的協(xié)整檢驗(yàn)（E-G檢驗(yàn)）及修正模型

運(yùn)用Eviews9.0建立新的工作表，將數(shù)據(jù)導(dǎo)入進(jìn)行回歸分析得到以下結(jié)果。

從回歸分析結(jié)果可以看出，擬合度的值為0.977249說明該模型的擬合較好度，信貸市場投入房地產(chǎn)信貸量X的P值為0，小于0.05，說明線性關(guān)系在95%的置信度下是顯著的。由回歸結(jié)果可以看到商品房價(jià)格與信貸市場的發(fā)展呈正向關(guān)系，回歸方程為：

Y = 1.246076X + 1717.943 + e

筆者對所得到的回歸方程的殘差e進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，結(jié)果顯示殘差序列e在1%的顯著水平下接受不存在單位根的結(jié)論，所以殘差序列e是平穩(wěn)序列。上述檢驗(yàn)結(jié)果表明Y和X之間存在著協(xié)整關(guān)系，也就是長期均衡關(guān)系。信貸市場每向房地產(chǎn)市場投入100億元的信貸額，商品房價(jià)格就會(huì)上漲約124.60元。商品房價(jià)格與信貸市場的發(fā)展呈正向線性關(guān)系。

通過修正誤差模型的分析后，我們可以估計(jì)得出修正模型的方程如下：

△Y = 12.92137 + 0.567923△X - 1.008853ECMt-1

從上述分析可以看出短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款變動(dòng)1%，商品房價(jià)格就會(huì)變動(dòng)0.567923，從系數(shù)估計(jì)值（-1.008853）來看，當(dāng)短期波動(dòng)偏離長期均衡時(shí)，將以-1.008853的力度將非均衡狀態(tài)拉回來。

4.格蘭杰檢驗(yàn)和因果關(guān)系分析

前文回歸模型分析了信貸市場發(fā)展對廣西商品房價(jià)格的線性關(guān)系，現(xiàn)在將通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)來分析信貸市場發(fā)展對廣西商品房價(jià)格之間的內(nèi)部作用關(guān)系。運(yùn)用Eviews9.0軟件對信貸市場發(fā)展對廣西商品房價(jià)格進(jìn)行了格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。筆者對滯后5期進(jìn)行檢驗(yàn)，滯后5期的格蘭杰因果檢驗(yàn)表明，房地產(chǎn)信貸量的投放增長是導(dǎo)致廣西商品房價(jià)格上漲的原因之一。

二、實(shí)證結(jié)論

從回歸模型來看，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域投放的信貸量是導(dǎo)致房地產(chǎn)上漲的因素之一，對開發(fā)商來說，寬松的信貸政策可以降低其融資難度，使其資金能更好地周轉(zhuǎn)，市場上議價(jià)能力得到提高。

通過協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)可以看出，房地產(chǎn)信貸量與商品房價(jià)格存在長期均衡影響，滯后5期的格蘭杰因果檢驗(yàn)表明，從長期來看房地產(chǎn)信貸量的投放增長是導(dǎo)致廣西商品房價(jià)格上漲的原因之一。

三、對策建議

（一）差異化信貸政策，調(diào)整商品房市場需求

調(diào)控商品房價(jià)格可以從信貸市場的信貸政策入手，但是不可以盲目采取“一刀切”的模式，應(yīng)該根據(jù)購房者的需求實(shí)行差異化貸款政策，既要支持居民購房的剛性需求，同時(shí)又要打擊投機(jī)性購房需求。

（二）調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

針對不同層次的樓盤采取不同的信貸政策，增加對中小房型以及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施優(yōu)惠的貸款政策，對于中高檔住宅應(yīng)該嚴(yán)格審查企業(yè)自有資金的比例，對開發(fā)貸款的利率適當(dāng)提高，促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成合理健康的供給結(jié)構(gòu)，緩解居民對中小型住宅的需求矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資多元化

引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場上尋求多種融資渠道，提高融資的效率以及質(zhì)量。我們可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)采取信托基金和直接上市進(jìn)行融資的方法，可以明確信托、證券在房地產(chǎn)融資中的地位，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用金融創(chuàng)新來提高自身融資能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好地發(fā)展。

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作者簡介：

王升華（1996.7- ?），男，廣西臨桂人，漢族，廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院金融與保險(xiǎn)學(xué)院，本科學(xué)生，金融工程專業(yè)。