淺析輕豪宅策劃設(shè)計(jì)的影響因素

王林林 羅秋紅 葉舟航 安學(xué)鵬

上海市建工設(shè)計(jì)研究總院有限公司 上海 200235

前言

20世紀(jì)80年代，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)開(kāi)始起步，在30多年的發(fā)展歷程中，經(jīng)歷了萌芽期，發(fā)展期，現(xiàn)已步入穩(wěn)定期。現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)從追求數(shù)量往追求質(zhì)量的方向發(fā)展。我國(guó)以往的住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出兩極分化較嚴(yán)重的現(xiàn)象[1]，一端是追求高端品質(zhì)的豪宅，另一端是滿足基本生活需求的普通住宅。如今，隨著社會(huì)階層的細(xì)分，一部分事業(yè)處于穩(wěn)步上升期，且具有較高收入的人群，他們對(duì)居住品質(zhì)有著較高的要求，擁有次于豪宅的支付能力。在這樣的背景下，輕豪宅這一概念被提出。

“輕豪宅”即是具有豪宅的一些配置和居住舒適度，同時(shí)價(jià)格上又較為經(jīng)濟(jì)合理的“豪宅”。顧名思義就是豪宅品質(zhì)加上相對(duì)較實(shí)惠的價(jià)格。這兩點(diǎn)原本相互矛盾的因素，經(jīng)過(guò)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商調(diào)和，使得輕豪宅“奢而不侈，豪而不夸”，成為吸引購(gòu)房者關(guān)注的核心產(chǎn)品。

建筑策劃（Architectural Programming）是總體規(guī)劃立項(xiàng)后，建筑設(shè)計(jì)前所展開(kāi)的一項(xiàng)關(guān)于項(xiàng)目整體性建設(shè)的研究工作。一個(gè)產(chǎn)品是否成功，很大程度上取決于其策劃是否系統(tǒng)、科學(xué)。因此，對(duì)輕豪宅策劃設(shè)計(jì)的影響因素進(jìn)行分析研究是有必要的，同時(shí)也具有很大的意義[2]。

1 輕豪宅策劃設(shè)計(jì)的影響因素

輕豪宅的產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)受到諸多因素的影響，具體來(lái)講有以下幾方面的影響因素。

1.1 市場(chǎng)環(huán)境因素

與豪宅針對(duì)的富豪客群不同，輕豪宅的目標(biāo)人群鎖定在走向成功中的中青年人群，主要以35～50歲年齡段的人群為主。他們的工作類別以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)為主。家庭人口結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主。“以人為本”是所有設(shè)計(jì)的根本法則，找準(zhǔn)輕豪宅的目標(biāo)人群，是一切策劃設(shè)計(jì)的基石。只有通過(guò)調(diào)查，研究清楚目標(biāo)客群的生活方式、心理需求，才能展開(kāi)后續(xù)有針對(duì)性的策劃和設(shè)計(jì)，進(jìn)而保證產(chǎn)品的成功[3]。

在區(qū)域地段上，對(duì)自然資源的追求是人的本性。大部分高端豪宅都選在自然資源充沛的地段，輕豪宅自然也不例外，大多選擇在自然資源較好的區(qū)域，如靠近大的綠地公園，抑或是沿城市河道旁邊。此外，人文資源和社會(huì)資源豐富的區(qū)域也是輕豪宅選擇的重要地段。例如城市的大學(xué)城附近、大型購(gòu)物中心或藝術(shù)中心的附近，都是中高端人士選擇居住的重點(diǎn)區(qū)域。交通發(fā)達(dá)的區(qū)域也是輕豪宅選擇的重要區(qū)域，地塊周圍需具有良好的交通資源，一般鄰近地鐵站，步行距離在10分鐘以內(nèi)。

此外，舊城區(qū)一些附加值高的區(qū)域也成為輕豪宅客群所青睞的地段，例如現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)流行將老城區(qū)學(xué)區(qū)房地段住宅改造成為輕豪宅住區(qū)，其具有交通多元便利、商業(yè)新老勢(shì)力融合、教育醫(yī)療配套齊全等優(yōu)勢(shì)。

除了地理位置本身的因素外，開(kāi)發(fā)商也是市場(chǎng)影響因素之一。它決定了住宅的建造質(zhì)量和整體水平。購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌和口碑有著極高的重視。一個(gè)有責(zé)任感的品牌開(kāi)發(fā)商能為居民提供高品質(zhì)的產(chǎn)品以及全方面、全階段周到的服務(wù)，讓居住其中的居民感到安心、舒適。良好的口碑增加了人們對(duì)產(chǎn)品的信任度，使得產(chǎn)品在市場(chǎng)上備受人們的青睞。

1.2 產(chǎn)品形態(tài)因素

住宅為人們提供一個(gè)居住空間，這種空間既包括物質(zhì)生活，也包括精神生活。就其形態(tài)本質(zhì)來(lái)講，包括總體布局、空間形態(tài)、產(chǎn)品空間設(shè)計(jì)及裝修設(shè)計(jì)[4]。

在總體布局規(guī)劃上，輕豪宅需要具備合理的功能布局，具有圍合感、多層級(jí)的空間結(jié)構(gòu)，合理的交通流線。通過(guò)中央景觀、公共庭院、私屬庭院與戶內(nèi)城市景觀的逐層打造，將景觀引入生活。既使得周邊環(huán)境對(duì)基地內(nèi)部的影響減弱，又不會(huì)使居民產(chǎn)生差異感。

在空間形態(tài)上，住區(qū)作為家的空間載體，其是否能夠?yàn)樽魩?lái)寧?kù)o、舒適、放松的體驗(yàn)感是極其重要的。多層次的院落空間是打造這種體驗(yàn)感的重要因素。住區(qū)院落空間可分為社區(qū)院落、公共中心院落、組團(tuán)共享院落以及住宅私屬院落。社區(qū)院落將整個(gè)社區(qū)作為一個(gè)整體院落，用高大綠籬將社區(qū)圍繞包圍，隔絕外部環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)鬧中取靜的桃花源。公共中心院落是社區(qū)主要交流空間，服務(wù)整個(gè)社區(qū)。組團(tuán)共享院落是建筑間的半公共空間，通過(guò)綠植、高差等柔性界面圍合形成，是居民放松身心、相互交流的空間。住宅私屬院落是住宅配套的私有院落，通常為入戶花園、屋頂花園等，創(chuàng)造可感知、私屬化的空間，提高了居民的生活品質(zhì)。

在戶型設(shè)計(jì)上，輕豪宅的戶型設(shè)計(jì)需要在產(chǎn)品空間上進(jìn)行創(chuàng)新，使之更貼近居民的生活、精神所需[5]。例如在傳統(tǒng)的廳房和廚衛(wèi)上，拓展出露臺(tái)、陽(yáng)光房、花池、休閑廳、衣帽間、獨(dú)立玄關(guān)等空間；廳房?jī)?nèi)部也可做細(xì)化，如主臥空間可以細(xì)分出睡房、衛(wèi)浴、更衣、書房、休閑等空間，使主臥在具有私密性的同時(shí)兼具多種功能且互不干擾。

在裝修設(shè)計(jì)上，精致的空間裝飾是輕豪宅必備的要素，裝修的優(yōu)劣直接影響居民的居住體驗(yàn)和感受。環(huán)保的裝修材料，溫暖的色調(diào)，簡(jiǎn)約精致的家具，都能讓人時(shí)刻體驗(yàn)到家的溫暖。除了室內(nèi)空間裝修外，室外立面的裝修也是輕豪宅一個(gè)重要的因素，它彰顯了客戶的品位與格調(diào)。例如運(yùn)用金屬懸挑遮陽(yáng)板、落地玻璃幕墻體系體現(xiàn)現(xiàn)代科技帶來(lái)的簡(jiǎn)約時(shí)尚。

1.3 綠色科技因素

綠色環(huán)保是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的主要命題。環(huán)境與資源是人類不可再生的生存條件，在輕豪宅中引入綠色設(shè)計(jì)是勢(shì)在必行?？萍嫉囊胍彩巧鐓^(qū)中提升生活品質(zhì)的一個(gè)至關(guān)重要的因素。隨著社會(huì)的發(fā)展，科技在人們生活中的應(yīng)用越來(lái)越廣，給人們的生活帶來(lái)了極大的便利。在輕豪宅中引入科技是必不可少的。

輕豪宅中的綠色科技因素主要表現(xiàn)在兩方面，第一方面是綠色環(huán)保，第二方面是智能化社區(qū)系統(tǒng)。

綠色環(huán)保主要有以下幾方面需要考慮的因素：

（1）能源系統(tǒng)：對(duì)電、燃?xì)狻⒚旱瘸Ｒ?guī)能源進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，避免多條動(dòng)力管道入戶。采用太陽(yáng)能、地?zé)岬刃履茉春途G色能源。

（2）水環(huán)境系統(tǒng)：在室外系統(tǒng)中設(shè)立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等，用于景觀用水。采用節(jié)水節(jié)能型供水設(shè)施。

（3）風(fēng)環(huán)境系統(tǒng)：居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（4）聲環(huán)境系統(tǒng)：建筑設(shè)計(jì)中采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境滿足日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。

（5）光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)要盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡由新能源提供的綠色照明。

（6）熱環(huán)境系統(tǒng)：要滿足居民的熱舒適度要求、建筑節(jié)能要求以及環(huán)保要求。住宅采暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。

（7）綠化系統(tǒng)：社區(qū)綠地須衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。

（8）廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害類、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50%。

（9）綠色建筑材料系統(tǒng)：材料、部品的選用提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用）；選用無(wú)毒、無(wú)害、不污染環(huán)境、有益人體健康的材料和產(chǎn)品；宜采用取得國(guó)家環(huán)境保護(hù)標(biāo)志的材料、部品。

智能化社區(qū)系統(tǒng)包括小區(qū)安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)系統(tǒng)。其中安全防范系統(tǒng)包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可燃?xì)怏w泄漏報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)；物業(yè)管理系統(tǒng)包括停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)、智能一卡通系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)系統(tǒng)包括AI智能、智慧WIFI社區(qū)等。

1.4 社區(qū)服務(wù)

優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)體系及完善的配套設(shè)施是社區(qū)軟實(shí)力的象征。是決定產(chǎn)品優(yōu)劣的重要因素。一個(gè)體系完善的物業(yè)服務(wù)對(duì)社區(qū)提供高品質(zhì)生活享受有著重要的作用。品質(zhì)不僅體現(xiàn)在硬件的完善，理性的買家更關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的增值。所以，輕豪宅在這方面一定不能輕視。了解高端物業(yè)配置和流程，設(shè)計(jì)為其介入充分創(chuàng)造條件，尤其是底層地面系統(tǒng)，所有的住客動(dòng)線必須是預(yù)先設(shè)計(jì)的，實(shí)行小尺度生活組團(tuán)酒店化管理。物業(yè)服務(wù)要在基本的安保和衛(wèi)生、設(shè)備維護(hù)的基礎(chǔ)上，提高精神層面的服務(wù)意識(shí)，比如熱情與人性化，這需要一整套既嚴(yán)謹(jǐn)而又不失人情味的服務(wù)流程設(shè)計(jì)。

2 結(jié)束語(yǔ)

“坐擁繁華，不失寧?kù)o；源于自然，不失奢華”是對(duì)輕豪宅最好的闡述。住宅作為人類棲居的家園，安定、舒適、便捷一直是評(píng)定其優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，千百年來(lái)一直沒(méi)有改變。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)精心策劃和設(shè)計(jì)過(guò)的輕豪宅產(chǎn)品不僅將會(huì)具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也將具有很高的社會(huì)價(jià)值。本文通過(guò)由大及小地對(duì)輕豪宅策劃設(shè)計(jì)的四個(gè)方面的影響因素進(jìn)行深入分析，以期對(duì)今后的輕豪宅相關(guān)的策劃和設(shè)計(jì)活動(dòng)提供可參考的思考路徑和方法。