簡析房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題

聞朕華

上海上坤置業(yè)有限公司 上海 201100

1 精裝修住宅的特點

1.1 使業(yè)主省時省力

步入21世紀(jì)，社會的發(fā)展更加快速，也加快了人們的生活節(jié)奏和步伐，在高壓和繁忙的工作之下，時間的價值愈加凸現(xiàn)重要。同時，若客戶自行裝修住宅，不僅耗費大量時間，而后續(xù)所產(chǎn)生的一系列事宜如選擇裝修隊伍、選購材料、運輸、監(jiān)督等等會令很多客戶力不從心，況且在目前裝修公司水平參差不齊、裝修工程貓膩難測的情況下，后期的質(zhì)量問題更是讓客戶頭痛，也因此，方便、省時省力往往是一些客戶選擇裝修的主要原因。

1.2 節(jié)省裝修成本

相對于客戶自行裝修，項目采取精裝修交房，則因戶數(shù)較多以及統(tǒng)一采購、統(tǒng)一裝修，而在裝修材料和裝修費用上都有明顯的價格優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，若達到同樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，開發(fā)商統(tǒng)一裝修的費用比自行裝修節(jié)省25%左右。

1.3 避免裝修的污染

對于一個商品房園區(qū)來說，業(yè)主在交房后自行裝修，其所產(chǎn)生的裝修垃圾、塵土、噪音等對于整個園區(qū)環(huán)境都將產(chǎn)生污染，且降低了樓盤的形象，尤其是噪音污染，更是干擾了周圍業(yè)主的生活環(huán)境，這也是很多業(yè)主在交房后不急于裝修入住的主要原因。而精裝修交房，則在很大程度上規(guī)避了這一問題，保持了景觀環(huán)境的不被破壞和良好的園區(qū)形象。

1.4 緩解客戶首付壓力

為購房者緩解首付壓力這一特點具有一定相對性，針對按揭貸款購房客戶而言，雖然從成交價格上看，購買精裝修要比毛坯住宅首付增加，但若考慮裝修因素，即貸款額中實質(zhì)已包含裝修費用，則緩解了客戶交首付后便裝修的資金壓力。以一套20萬元總價的毛坯房為例，客戶按揭購買三成首付需6萬元，加之后期的裝修費用2萬則共需投入8萬元，而若購買一套22萬的裝修住宅，則首付僅需6.6萬元。當(dāng)然，這一特點在購買期房時，由于資金分期支付而影響并不明顯[1]。

2 精裝修管理思路

2.1 組織竣工驗收的成品房交付模式

成品房交付形式是由建設(shè)單位一致施行住所精裝飾，完成后交付小業(yè)主，工程竣工時已具有完好的運用功用，住所內(nèi)部的墻面、地上、吊頂、給排水管道和用具、電氣設(shè)備基本完成。成品房交付是發(fā)達國家住所商場的一般做法。

2.2 模糊的質(zhì)量責(zé)任主體不應(yīng)成為住宅竣工交付的合規(guī)模式

在成品房交付的實踐中，部分開發(fā)商和小業(yè)主有著各種各樣的約好，有菜單式裝飾、毛坯房部分裝飾、成品房部分毛坯，不管哪種約好，一定要明確交付后的質(zhì)量責(zé)任。原則上不能比既有的毛坯房愈加“毛坯”，詳細的界定可由規(guī)劃圖紙和規(guī)劃變更清晰。假如沒有別的合同約好，就以原規(guī)劃圖紙作為竣工交付根據(jù)。圖紙規(guī)劃中包括的內(nèi)容由建設(shè)單位承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任，不得在詳細的裝飾內(nèi)容上含糊責(zé)任主體，不然后期難以界定責(zé)任。裝飾階段施行主體責(zé)任不清晰的住所，不能進行竣工檢驗和交付。

2.3 裝修材料管理

材料下單出場前，按施工規(guī)劃分種類進行封樣，在現(xiàn)場樹立專門寄存材料封樣的庫房，實施專人辦理，每批次材料出場前嚴(yán)厲按封樣的標(biāo)準(zhǔn)進行詳盡核對查看，不符合要求的進行離場處理，從源頭上根絕影響裝飾質(zhì)量的材料進入施工現(xiàn)場。符合圖紙要求的材料出場后，施工運用前要求對材料進行質(zhì)量分揀，以保證材料的質(zhì)量，每批次從顏色、尺度等方面安排人員進行挑揀，質(zhì)量欠好的材料也進行離場處理，每批次材料現(xiàn)場施工運用前進行取樣送檢（尤其要注重有防火等級和環(huán)保等級要求的材料送檢），有必要到達圖紙規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)要求，不符合的禁絕運用，立即進行離場處理，重新進符合圖紙規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)要求的材料[2]。

3 解決精裝修住宅工程管理的措施

3.1 對原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量控制

原材料進場必須具備產(chǎn)品合格證及出廠檢驗報告、質(zhì)保書等質(zhì)量證明文件，并及時對進場材料的外觀檢驗和質(zhì)量證明文件進行抽樣檢查。對于木飾面材料部分，施工單位也針對設(shè)計提供的木飾面樣板反復(fù)打樣，最終封樣確認。對于不符合工程要求的材料，例如木基層材料、石膏板，也要求施工單位立刻清出施工現(xiàn)場，并更換合同清單報價的材料。為確保材料質(zhì)量，杜絕了施工單位在使用材料時“以次充好，偷梁換柱”的現(xiàn)象發(fā)生。對本工程由指定確認的材料或設(shè)備，例如壁紙、硬包、功能燈具、給排水管、乳膠漆品牌等，組織監(jiān)理人員，逐一詳細對進場貨品的外觀、品牌及產(chǎn)地進行確認。

3.2 對施工方法、技術(shù)措施的質(zhì)量控制

在控制施工方法和技術(shù)措施方面，加強與其他參建單位進行溝通，并按照綠城技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行現(xiàn)場交底，盡量在施工前各參建單位明確施工標(biāo)準(zhǔn)要求。防水問題在整個工程中屬重要部分之一，雖然工程的防水工程已由土建單位施工完畢，但濕作業(yè)施工前再次對衛(wèi)生間區(qū)域進行再次防水施工，并在施工過程中全程監(jiān)控，并拍照留底。作為一個精裝修工程，工程質(zhì)量的定義就不僅僅是合格，強調(diào)在工程質(zhì)量上須精益求精。裝修工程在把握大前提的基礎(chǔ)上，注重細部構(gòu)造、邊角收口的處理，所以對施工工藝有嚴(yán)格的要求，如在施工現(xiàn)場中巡查發(fā)現(xiàn)部分地面石材因施工用力過大，導(dǎo)致裂紋，部分地面石材有色差，衛(wèi)生間波打邊、周邊收口毛糙；壁紙脫膠、翹起，接縫明顯；木飾面碰傷、劃傷、與其他面蹭磨等問題，為此我要求施工單位對不合格部位重新整改，加強對施工質(zhì)量檢查力度，時刻提醒施工單位在施工過程中嚴(yán)格按規(guī)范施工。

4 結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷發(fā)展，精裝修住宅已經(jīng)逐漸成為市場的主流方向。隨著人們生活水平的提高，人們越來越追求便利，對高質(zhì)量的精裝修住宅的呼聲逐漸的強烈。精裝修住宅的主要特點是安全性高、使業(yè)主省時省力、節(jié)省裝修成本等，同時對施工質(zhì)量也有著較高的要求。

[1] 徐璐.探析房地產(chǎn)精裝修設(shè)計管理[J].現(xiàn)代裝飾(理論),2014,(7):255.

[2] 王鶯.論房產(chǎn)住宅精裝修設(shè)計管理[J].中華民居(下旬刊),2014,(12):376.